美國聯準會(FED)為了壓制通膨，在今(二○二二)年所展開的升息走勢，帶動全球跟著升息，台灣的商用不動產也籠罩在陰影中，就上半年的商辦及土地交易量來說，已有降溫，另第三季的展望也不太樂觀。
第二季交易拖垮上半年統計
根據高力國際發布「二○二二年第二季商用不動產及土地投資調查」指出，一連串房地產相關政策發酵，又碰上升息循環，加以國際局勢動盪不安，投資市場不確定性加大，今年上半年全台大型土地成交量僅八○二億元，相較去年同期大幅萎縮四三％；商用不動產的交易額達六五四億元，也下滑一一％(圖一、圖二)。
▲圖一：2022年上半年全台交易額為802億元
▲圖二：2022年上半年商用不動產交易達654億元
高力國際副董事總經理黃正忠指出，具穩定收益的商用不動產投資韌性較佳，雖然央行連續兩次升息合計一碼半，使得投資人決策更為謹慎，但今年上半年交易額仍有六五四億元，僅較去年同期小幅下滑一一％，仍是歷來同期第二高紀錄。
信義全球資產則統計今年上半年上市櫃法人商用不動產交易，總交易金額為七○一億元，雖較去年同期減少四十七億元，但仍為有統計紀錄以來的第二高，交易熱區以台北及台中為主，兩區域都有破百億規模。
信義全球資產總經理柯宏安表示，若以成交產品類別來看，辦公與工業地產成雙引擎支撐今年上半年的交易，其中辦公室交易規模超越工業地產，也較去年同期成長逾一倍，保險公司是主要關鍵買方。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠則指出，國際升息聲響起，全球景氣復甦的不確定，再加上台灣政府多重打房措施，今年第二季大型交易表現疲軟，連帶使得上半年土地與商用不動產交易金額明顯滑落，其中更以土地縮減幅度最大。統計上半年大型土地交易金額(單筆三億元以上)為七七六億元，比去年同期減少四二％，為二○一八年以來最低，大型商用不動產交易金額為六七五億元，年減率二○％(圖三)。
▲圖三：大型土地交易金額統計(2016-2022年上半年)
辦公及工業地產交易較熱
黃瑞楠表示，商用不動產方面，第二季總成交金額為二六六億元，比第一季減少三五％，總計上半年成交金額為六七五億元，年減達二成，不過，交易活動雖減少，但仍遠優於二○一六年及二○一七年的市場低谷時，全年交易僅六百億至七百億元的表現。
黃正忠進一步觀察今年受歡迎產品，指辦公室因為有台北及台中的指標個案，成交額來到二四八億元，占比約三八％；第二名則是廠辦的一三四億元，占比約二一％。
黃正忠另從買家背景分析，指上半年商用不動產最大買家為金融保險業者，共出手二三○．八億元，第二大買家為製造業，出手一二九．六億元，占比約二○％，第三大買家為科技業，出手一一二億元，占比約一六％。
金融保險業在三月升息前大買
黃瑞楠也指出，各類投資人中，以壽險業表現最活躍，不動產投資金額達二二七億元，然八成的投資活動集中在今年三月央行升息之前，隨著升息腳步，目前保險業的最低投報率門檻已由年初的2.095%提升至2.47%，大幅限縮雙北市市中心的不動產投資機會，若加計富邦人壽買入新竹湖口物流土地，第二季壽險業僅購置不動產四十三億元。
黃瑞楠說，因應升息循環，保險業同步調整的不動產布局策略，例如往中南部主要都會區找尋投資標的，抑或採售後回租方式，確保投資標的租金水準，以及購置土地自行興建收益型不動產，以獲取更高的投報率。
今年上半年也觀察到，商用不動產的投資型買方動能增加，占比達六五％，除了壽險業以外，專業投資機構、零售業與傳產製造業的表現都較過往積極。
主要交易包括統一集團斥資五十九億元買下信義誠品商場的部分產權，領航家投資興業以三○．七億元購入內湖五期的整棟預售辦公大樓，白氏投資則以十九億元買下南港整棟廠辦砳建築。
他研判這波投資買氣是受到通膨的推動，雖然國內利率提高，但屬相對低點且緩步上升，商用不動產的租金收益與抗通膨的特性吸引資金「停泊」。
黃正忠也指出，上半年前十大指標商用不動產交易案中，高達七筆是整棟交易，而十筆中有六筆單宗交易額逾三十億元，而上半年最大且最指標的交易案則是中國人壽以一二○．五億元買下台中市七期豐邑市政核心大樓整棟。
柯宏安也談到，上市櫃公司買進的辦公室類交易，上半年規模達二四三億元，占整體交易的三五％，買進區域則以台中及台北為熱區，且台中交易規模更「超車」台北。
柯宏安表示，上半年商用不動產市場主要有三項因素支撐：第一、疫情爆發讓消費習慣改變，電商運輸業對物流倉儲購置布局更為積極迫切；第二、台商回流與產業升級營運，除設立工廠外，對於辦公室需求更明顯；第三、有了前述產業需求實力為後盾，保險業更能勇於布局收益型標的，今年上半年保險業投資商用不動產就達二五四億元，也是有統計以來的保險業歷年在上半年的最高紀錄。
不過，上半年商用市場並非沒有隱憂，在疫情升溫、央行連續信用管制政策，在三月升息一碼後，已看到上半年的第二季成交二七三億元，交易規模比第一季的四二八億元縮減。
仲量聯行董事總經理趙正義也指出，升息動作讓第二季的住宅用地交易減少，從上一季的三九三億元降為一三五億元，但剛性經濟發展對工業用地的需求則持續支撐買盤，因國內外科技業對工業用地需求殷切，第二季投資佔比達四九％，反而上升二四％，他認為，在台灣經濟發展仍看好的情形下，工業用地將從基本面持續支撐台灣土地交易市場(圖四)。
▲圖四：1H2022商用不動產交易類型
黃瑞楠表示，土地市場與商用不動產市場自今年第二季開始，交易減少幅度擴大，以土地市場為例，第二季交易金額為二五六億元，年減率高達七成，建商購地買氣明顯縮手，合計上半年建商購地金額為五四五億元，僅有去年同期的一半。
土地買氣由追捧競價轉為觀望
高力國際研究部董事梁儀盈表示，有別於商用不動產市場，土地買氣則明顯受到衝擊。以第二季的四至六月的土地交易動能放緩，單季成交僅二九一億元，係二○一八年以來的單季新低，而上半年的八○二億元也是近五年的同期新低，顯見土地交易市場在同時面對貸款管制措施、貨幣緊縮及升息態勢下，土地買氣已明顯由追捧競價轉為觀望保守。
她認為，土地交易市場除了整體由熱轉溫涼之外，交易熱區也較前兩年有所改變，主要移轉到新北市、高雄市以及桃園市。
建商合盟打團體戰
梁儀盈也觀察到，建商依然持續於七期或水湳經貿園區獵地儲備原料，只不過方式改為與同業或地主合建。
黃瑞楠指出，面對住宅市場氛圍的轉變、土建融緊縮以及營建成本上升，建商放緩購地與推案速度，多家建商同時快速調整策略，採合建或合作聯盟等模式以因應市場變動。
有別過往合建多為建商與私人地主合作，近期興起建商與建商之間的合建，結合各家建商優勢，並達到分散開發風險的效果，例如興富發建設旗下的博元建設，分別與地主精銳建設及鉅本建設合作，共同開發台中水湳經貿園區兩合建案。
另外，台北車站的E1、E2公辦都更案，六月初宣布由冠德建設、藍天電腦及華泰投資之合作聯盟所拿下，預計全案總投資金額高達三百億元。
信義全球資產統計今年上半年上市櫃法人土地與地上權交易，總交易金額為四九一億元，較去年同期六七五億元減少二七％，不過交易件數五十六件較去年同期五十三件多，且是自二○○七年以來次高，件數增加但金額規模縮減的現象，意謂建商對於資金運用更謹慎，也影響對高總價大型土地的投資布局。
土地市場降溫
柯宏安表示，缺工缺料讓建商開發成本升高，加上一連串打炒房與信用管制、升息等政策，限縮了建商土建融額度，也冷卻了住宅炒作買盤，都讓建商獵地腳步放緩，使上半年土地交易市場出現降溫。
盤點上半年建商類買方的交易規模為三五二億元，單筆交易金額前三名分別為國揚實業以約二五．九二億元買下高雄凹子底(農16)區段徵收土地，遠雄建設以約二一．七三億元買下台北市北投土地，興富發建設以約二○．三八元買下桃園市中路二段土地。
柯宏安進一步分析，預期第三季土地市場觀望氛圍機率較高，但建商是否願意投入購地，仍來自於他們對於開發後的銷售信心強度，若觀察自住自用需求仍強勁時，就會再進場購地推案。
以目前狀況下，建商購地開發策略可能會有幾個趨勢：第一、在可取得土建融部位受限下，對自有資金運用勢必更謹慎，若要出手購地，應會更聚焦精華地段，以確保推案後有好的銷售成果。
第二、中南部的重點發展區域土地，因單價成本較北部低，所需投入的資金總額低，且也較有大面積基地，更有開發效益，也會是建商重點鎖定的目標。
第三、目前企業對於辦公室需求很高且穩定，一些具開發辦公大樓能力的建商，有可能會調整產品比重，增加開發辦公大樓，藉以穩定營收。
土地交易量續縮下半年現出脫潮
根據戴德梁行統計，今年第二季土地交易量僅新台幣二七九億元，為近五年單季最低成交量。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，前次單季土地交易量跌破新台幣三億元是在二○一七年第二季，當時為新台幣一九四億元。
他分析，上半年土地交易量急縮的原因與二○一六年起連續低迷至二○一七年第二季那一波有諸多不同，二○一六年的急跌係因政府實施房地合一稅，並大幅調高公告地價與公告現值，房地交易成本及持有成本激增，建商與地主更花了一年半的時間琢磨與適應新政策之影響，因此六個季度之平均交易量僅新台幣二一八億元。
但當時央行利率政策穩定，消費者物價與營建工程物價皆無重大波動。反觀今年則因國內疫情嚴峻、烏俄戰爭爆發，國際原物料及人工成本雙雙暴漲及央行升息，投資風險大幅提高，再加上今年是選舉年，地方政府之土地標售將更為謹慎，因此無論需求面與供給面皆呈現濃厚的觀望態度。
未來的房價並無降價空間
楊長達指出，土地市場歷經二○一九至二○二一年累積了新台幣九千億元的交易量，依據建商獵地的策略是控制營建成本及降低利潤以求得標，但三年來土地成本已墊高三成，如今營建成本漲幅亦超過三成，原先設定的低利潤已被高漲的成本嚴重侵蝕，儘管升息會影響購屋能力，但未來的房價並無多少降價空間。
楊長達預測，下半年中小型建商面對持續升息及營建成本侵蝕利潤的壓力，將陸續出現認賠出脫手中土地的現象，但因土地交易規模都不大，土地交易量縮的戲碼將延續至二○二三年。
對於市場的變化，趙正義表示，台灣商用不動產市場在疫後的表現十分穩健，交易量回到疫情前水準，顯見市場看好不動產作為防禦型投資的潛力，並將其視為資金避風港。
他指出，帶租約資產因收益穩定特性易獲壽險業青睞，逐漸成為市場投資顯學。
黃瑞楠表示，雖然國內經濟表現相對穩定，各家機構皆預期今年台灣經濟成長率仍可保住三％，但近期國際股債市場上下震盪，各國央行升息以對抗通膨，對於買方信心帶來不小的影響，買賣雙方對於價格認知差異擴大，需要更多時間取得共識。
展望下半年，土地單價雖可維持目前水準，但考量造價與融資成本大幅上升，建商追價力道放緩，而土地交易規模能否穩住，端看公部門土地釋出速度而定。
商用不動產方面在壽險業投資門檻拉高、科技業縮手下，交易規模放大不易，租金投報率將是買方的關注重點，而目前辦公室、廠辦與廠房租金行情仍保持緩步上升，有助於商用不動產價格維持穩定。
黃正忠認為今年上半年商用不動產可以維持歷年同期第二高的紀錄，主要是在第一季的時候台灣整體經濟表現依然亮眼，導致市場成交熱絡，不過第二季開始受到全球央行接棒升息的影響發酵，買方對於報酬率要求會更謹慎，加上通膨及疫情等不利因素干擾，第二季交易也明顯放緩。
以上半年交易的熱區來看，有產業聚落及穩定租賃動能支撐的區域仍是投資人首選，再加上拉高的報酬率要求，除了雙北物件之外，眼光也放遠至新竹縣市與台中市等產業聚落。
市場買氣將價平量縮
高力國際董事總經理劉學龍表示，過去兩年全球投資市場經歷了貨幣寬鬆政策所帶來的游資氾濫，如今各國央行為了對抗高通膨不得不加快緊縮貨幣及升息步調，而不動產市場投資金額龐大，在全球進入升息循環下，除了同步拉高對收益率門檻要求，也提高買方資金借貸成本，而在買賣雙方價格認知差異仍大下，評估決策期勢必拉長，整體買氣將價平量縮。
不過，劉學龍也認為，商用不動產市場相對是具備穩定收益的投資型產品，尤其現在台灣整體儲蓄率高，布局收益型商品仍是停泊避險資金的選項，只不過要注意的是在收益率門檻拉高的要求及物件稀缺影響下，雙北物件的選擇將更為困難度。
至於產品選擇上，他認為自用買家對於工業不動產短期內需求仍穩，惟北部成交價格已墊高，也會提高交易難度，不過，根據觀察倉儲業者在台灣需求仍旺，可望成為工業用地另一去化的主力(圖五)。
▲圖五：工業不動產需求仍在
至於在土地交易方面，由於先前信用管制已發酵，加以利率的調升影響消費者購屋者意願，且通膨也拉高建商的營建成本，建商獵地動能明顯趨緩，因此今年土地市場將較去年大幅降溫是必然的。
面對快速變動局勢，柯宏安也提醒，置產商用不動產的企業有三點需注意：首先，面對升息壓力有些屋主可能希望漲租，對於標的條件好或營運實力強的承租企業，可能還有機會調漲，但若標的條件較差或承租方付租能力較低者，調租可能導致承租戶搬離，反而會面對空置與貸款利息的兩頭壓力。
其次，收益型買方在移動投資區位時，需留意不同地區及產品會有不同的投資效益與風險性，投資布局上應注意平衡。
最後，政府信用管制政策會影響企業的可運用資金深度，而商用不動產有交易金額規模大的特性，因此買賣方在交易過程中，更需注意資金無法到位所造成的交易糾紛風險。
趙正義表示，剛性經濟需求部分，科技業及製造業出口表現亮眼，國內外科技業購地設廠需求，及總部型科技廠辦需求將持續推動工業不動產投資額成長。辦公空間部分，疫情雖改變工作模式，但提供員工健康彈性及合作交流的空間仍是企業所重視的項目，因此辦公空間的需求仍舊穩健，因為台灣空置率已長期維持低點，有賴新供給推動市場動能。
柯宏安進一步分析下半年商用不動產市場可能趨勢，包括第一、第三季商用市場調節觀望遞延的機會高。目前俄烏戰爭、原物料成本飆漲、國際股匯市波動、國內疫情未緩解下，加上六月十六日央行為調節通膨壓力與穩定經濟，宣布再度升息半碼，都預先為下半年市場投下變數。
第二、實質需求遞延至第四季出籠機率高。這幾年台商大舉回流，整體產業發展體質佳，企業購置商用不動產的實質需求應不致消失，若第三季整體經濟狀況無惡化且疫情能降溫，預估實質需求壓抑遞延至第四季出籠機率較高。
