近年來房價飆漲,但卻是有行無市,讓不少本有意購屋的民眾退卻,也有些人甚至將房子趁高價時賣出,暫時當個租屋族。買房子是人生的大事,許多人總會評估究竟是買房子好還是租屋好?有一派人認為,好不容易存了幾百萬元,如果全拿來買房子,還要背負至少2、30年的房貸,身邊沒有現金很沒安全感,還是租房子的財務負擔較輕;也有人說,買房子不但比租屋划算,而且把錢放在銀行利息太低,往往被通膨給吃掉了,房屋還有保值和增值的效果,是一項不錯的投資工具。
#@1@#究竟購屋與租屋之間該如何抉擇?永慶房屋延展部黃增福協理表示,基本上應以長期的經濟景氣狀況,以及相對的房價一起評估比較。若是中長期的經濟景氣不看好,基本放款利率水準便不斷往下探,首當其衝便是存款利率,因為存款利率降幅通常會大於放款利率,存戶的利息收入不斷縮水,如果低於出租住宅的投資報酬率,錢存在銀行就顯得不划算,這時候不如把錢拿來買房子再租出去;而當房租跌幅明顯低於房價跌幅時,若是在房價低檔時進場購屋,即可坐擁房租之利,其報酬率便較存款利率優渥,況且利率仍有持續下跌的可能,其間的利差將持續擴大。租屋或購屋的影響因素極多,財務試算也是可用來參考的數據之一,畢竟長久以來「以房租付房貸」在許多人的觀念裡仍是根深柢固,因為同樣在20年之後,付房貸者擁有自己的房子,而租屋者卻仍然僅能牧屋而居。值此房價、利率都低,又有政府各項優惠利率可搭配使用,以投資理財角度,租屋轉購屋相對比較適宜。但如果要藉由購屋投資,必須考量以下3點:1. 利率高低:即利息負擔的輕重,假設比較10年的利息負擔,當利率為12%,每1元的本利和為1×(1+0.12)10=3.1;當利率為6%時,則為1×(1+0.06)10=1.79,兩者成本差異有1.7倍。2. 租金收益率:租金收益率=月租金÷房屋售價,假設每月租金15000元,房屋售價為300萬元,租金收益率為15000÷3000000=0.005=0.5%,據學者表示,如果租金收益率低於0.2%的水平,則租屋較購屋划算。3. 房屋增值空間:要考量房屋每年平均增值率,來決定房屋增值空間是否值得貸款來投資。
#@1@#因此,房貸利率很低時,租房子和繳房貸的金額其實差不多,但換算未來的價值空間,購屋的價值相對會比租屋高。舉例來說:35歲的小美月薪5.5萬元,房屋月租金2萬元,生活雜支為1.5萬元,她每月預計可以存2萬元。由於她並不打算結婚,想要買一間房子自己住。身邊存款有300萬元,但她的購屋預算至少要800萬元,她想拿出240萬元當自備款,貸款7成為560萬元,留60萬元存款,以目前房貸利率大約2%,一旦購買後,本息攤還前2年利息大約是6200元,第3年本息攤還每月房貸大約要2萬多元,在這個條件下,小美是否該買房子?黃增福表示,以台北市的行情來看,800萬元應該可以購買25~30年的中古屋,她只需先將存款挪出來付房貸頭期款,以她現在租金每月2萬元,每月房貸本息還比房租便宜,比租房子能存到更多錢,20年後小美不但還清貸款,也有一間屬於自己的房子。有學者表示,買屋之後房價有可能會漲,但也可能承擔買屋後房價反跌的風險,最大的原因在於買賣房子中所產生的獲利。假如貸款一大筆錢,房子卻因為種種因素下跌且賣不出去,例如汐止一帶的房價曾高達每坪10幾萬元,但後來因連續幾年的淹水事件,造成房價慘跌,每坪降到10萬元以下;又如地震震垮房子等不可抗拒的天災因素,對於購屋者而言反而是虧錢。但如果購屋是要長久自住者又另當別論,影響層面較小。
#@1@#對於手頭寬裕或小有存款的社會新鮮人而言,往往會以自住、投資的概念,而有購買套房的念頭,黃增福提出3點建議:若是以貸款買套房,未來本身是否有足夠能力正常繳款;買到的物件是否物超所值,符合市場行情;房子在未來是否有前瞻性及增值空間。如果資產增值比其他投資工具還大,則找適當時機買好房子是最好的理財方式;但是當房價回跌時,假設房屋本身沒有增值,資金因此遭到套牢時,租屋會比購屋划算。黃增福表示,台灣房市經歷921大地震、SARS風暴,大台北地區條件優的地點房價最終還是呈現穩健上揚局面,尤其這次的金融風暴,消費者只要挑對房子,短期抗跌,長遠應有升值空間。因此,他建議,考量區域還是以「學區捷運網」的概念挑選套房,再輔以生活機能、安全管理、鄰居素質等條件進行篩選。而就台北縣市而言,林口、三峽、淡水、三重等區塊交易量比較大,購屋有些風險,因為這些區域供給量大,未來要上漲空間有限。目前台北市房屋自有率有88%,很多都是自住,如果不是自住,就要考慮租金收益,地段好比較容易吸引租屋族,台北市幾個行政區都有類似的標的物,盡可能找接近捷運站或明星學區及生活機能好的地段。學者認為,以台北地區而言,「租不如買」的地區,多為房價高、生活機能強、交通便利、學區優質等多功能性的都市精華區,例如大安、中正、信義區等。由於在這些區域租屋,能以較低的費用享受較優質的生活,為了不讓房貸壓力降低生活品質,租屋比買屋更划算。
#@1@#另外,目前政策性優惠房貸利率比2000年剛開辦時的5.35%還低了2%以上,有些人會認為現在購屋負擔確實比以前輕鬆許多。因為市場房貸利率低,房貸利率調降相對提升了購屋能力,也可省下龐大利息支出,有的地區房貸月付金額甚至比租屋便宜,加上許多地區房價已跌至相當合理的水準,先前買不起的房子可以用更便宜的價格買到,市面上也出現很多以前不賣的好房子,現在確實是進場購屋的好時機。只要您擁有一筆自備款,不妨仔細算一算,當您的租金超過房貸時,買屋很可能真的是比較划算喔!