奢侈稅衝擊,329房市兩大超級戰區的新北市新莊及林口,由火紅地位,頓時被放入冰庫,房市多空對決結果,將影響今年的房市走向。受到政府研擬在下半年祭出「奢侈稅」的打房重擊,2月26~28日一連3天的房屋代銷熱度大降,根據台北市不動產代銷公會理事長王明成表示,228假期間五大代銷業統計,來客數減少了2~3成,成交量更驟減了50%,使得從3月1日起算的329房市,已經籠罩在打房的陰影中。王明成說,奢侈稅如何開徵?政府一直在丟風向球試民氣,而房市最怕這種政策未明的狀態,不消一個月,隨著各界討論奢侈稅該如何課徵的話題,消息面的威力就會顯現出來,然後形成氣氛,如此一來,會讓投資買盤觀望,停下腳步評估能不能投資,接著,自住型買盤也會觀望,並期待及等待房價下跌後好進場,他擔心,這樣的影響威力會比金融海嘯還大。奢侈稅威力勝金融海嘯政策衝擊最大的是329房市推案一線戰區的新北市新莊區及林口區,雖然代銷業者對「威力有多大」,不願意輕易鬆口,但私下頭殼都抱著燒。唯推案的建商及各大代銷業者,還是從基本面看房市,多數認為在兩岸ECFA正式生效利多、國際熱錢氾濫、本土資金充沛,加上目前仍是低利率的情況下,以長線來看,房市仍屬樂觀,不過,面對政府打房祭出奢侈稅,已有恐將衝擊第2季以後房市的最壞打算。去年買氣旺 移轉逾40萬件住商不動產企劃研究室主任徐佳馨針對去(2010)年4月開始,政府打房對中古屋市場成交量的影響指出,依據台北地政處的買賣移轉棟數來看,去年5月還有5979棟,6月稍減為5630棟,但一路下滑,8月份來到最低點的3850棟。隨著打房威力不如預期的情況,買氣信心恢復,到今(2011)年1月份的移轉棟數為7051棟,超越去年1月的高點,且是近3年來的新高,徐佳馨表示,除自住買盤湧進威力無窮外,投資盤勇於搶進也是原因之一。在此同時,內政部也發布統計資料,去年全台灣地區的房屋交易件數為40萬6689件,再度站上40萬件大關,另財政部所統計的今年1月的土增稅收89億多元,創近6年來最高,申報件數高達5萬9000多件,也創有統計以來的5年新高,加上今年一開春,各建案「春節不打烊」,買氣強強滾,有些建案還傳出「秒殺」捷報,都讓建商看好329房市的買盤力道。不過,古有明訓,「呷緊弄破碗」,當房市熱區的建案,競相開出該區域「新高價」,房價呈現是建商及代銷業者「喊水會結凍」的現象,卻引來外界「建商、代銷業者、投資客」哄抬房市的不良觀感。房市過熱,也引來是否泡沫化的疑慮,淡江大學產經系副教授莊孟翰就提醒說,過去2、3年成交的預售屋,今年都將陸續進入交屋,高峰潮可能出現投資客的賣方拋售,他認為,房市的「泡泡仍在吹」。政大地政系教授張金鶚也對房市呈現「非理性繁榮」指出,房價上漲,投資客是關鍵,政府追查投資客資金來源或課稅,才有助於抑制房價,而奢侈稅的開徵對投資客是一記重拳。過熱引發泡沫疑慮以「群魔亂舞、黑白不分」來形容大台北房市的戴德梁行董事總經理顏炳立認為,新北市部分區域的房市衝太快,開春後房市預期漲價心理很強,「亂開價」,創造買不到的假性需求,只會逼得政府出手打房,而政府真的出手了。唯自去年4月以來,政府為防止房市泡沫,從「健全房市方案」開始,不斷推出打房措施,包括要求房貸利息最底限、選擇性信用管制、土建融資的限縮、空地稅、豪宅稅等,一連串的打房動作,並沒有讓房價下跌。建商期待黃金10年住展雜誌研發長倪子仁說,從市場的角度來看,隨著兩岸經貿往來愈來愈密切,加上政府當局可望進一步放寬陸資與陸客來台投資房地產,台商資金將回流台灣等利多因素,房市再上演馬總統的「黃金10年」新行情,機率不是沒有。唯奢侈稅的這顆震撼彈,是否會讓329房市多空對決?後市發展仍待觀察。而目前在新北市及台北市的推案量還是很大,依據租售報導的統計,近6年北台灣的推案量,從2006年起的731億元、2007年1022億元、2008年最高峰的2220億元,金融海嘯後的衝擊,2009年僅有1045億元,去年再恢復至1937億元,今年則可能超過2000億元。建商原本打的算盤是,329檔期是台商回台兼清明節掃墓的高峰,也為房市銷售旺季,遠雄建設副總經理蔡宗易也說,按慣例,若329檔期銷售得好,今年的買氣將會旺整年。329檔期爆大量的原因,一方面是去年因五都選舉因素干擾,建照核發速度慢所產生的推案遞延效應;另一方面則是看好建國百年,房市將上演慶祝行情,加上ECFA正式生效的元年,買氣將續強,因此,其中案量最大的新北市新莊副都心及林口區,幾乎成為上市櫃建商的肉搏戰區。新莊副都心 建商高價搶地新莊副都心及頭前重劃區,目前有國內高達26家大型建商在此擁地自重,包括興富發、遠雄、國建、鄉林、冠德、宏盛、全坤建、宏盛、宏普、潤泰新、亞昕、達麗等,連電子業的金革科技都來插一腳。前3年,房市推案以新北市政府最先發還土地的頭前重劃區為主戰場,今年因副都心的建商在農曆年前都拿到建照,將加入戰場。頭前重劃區近3年的推案價格,從2009年5月,興富發在頭前重劃區內開第一槍,所推的「藝術首席」,每坪30萬元起跳,2個月內完銷,接著再推「公園首席」,並與達麗建設的「達麗首席」聯合銷售,也被搶購一空,房價上漲至35萬元,而2009年底,鄉林的「鄉林淳風」,開價直接拉高至45萬元,也是被投資客搶空,更是帶動新北市政府在去年標售副都心土地的搶風,得標價頻創新高,住宅區的土地行情從每坪45萬元上漲,如今已到每坪130萬元。由於建商們飆高價搶地,加上新北市政府在今年調高地價稅達300%,建商今年推案,都把成本反映到售價上,且因建商欲把新莊副都心塑造成新北市的「信義計畫區」,區內預售案的規劃都是大坪數的豪宅,自然開價向上看齊,遠雄所推的「海德公園」,還標榜「不二價」,每坪開價55~60萬元,新春6天假期就銷售了109戶。鄉林建設董事長賴正鎰也表示,「鄉林淳青」的開價也是60~70萬元,並打算跟進,也推「不二價」。家戶購屋比與房市泡沫化根據內政部發布的統計資料顯示,去年全台灣的房屋交易件數為40萬6689件,與前一年比較呈現4.74%的成長,交易量再度站上40萬件的大關。太平洋資產管理公司總經理張欣民表示,「家戶購屋比」是象徵一個地區一般家庭的購屋強度,去年雖然央行三度升息,並且祭出一連串的打房措施,但是在兩岸關係進一步開展及資金行情推動之下,整體房市交易還是持續熱絡。張欣民觀察台灣過去的家戶購屋比變動情形指出,2001年是前一波房市的谷底,家戶購屋比挫低到3.81%,是近20年來最低點,2002年在三低環境逐漸成形下,家戶購屋比開始往上揚,結束了過去多年的低迷房市。而2006年則是這波房市景氣復甦以來的分水嶺,在此之前,家戶購屋比是逐年上升,之後則是逐年下降,2009年後該指標又再出現正成長,是不是市場再度反轉向上的一項訊號?在政府持續打房的此刻,就頗值得更進一步觀察。房市會泡沫化嗎?張欣民指出,上一次房市泡沫破滅期的1994~1997年間,家戶購屋比指標都在7%以上,現在都還不到6%,所以從這角度看,離房市泡沫破滅應該還有段距離。開價是否下調 業者不鬆口目前幫羅浮宮建設代銷頭前重劃區「兆之丘」建案的信義房屋代銷部協理何胤諭表示,新莊副都心在交通設施、政府機構以及重大建設與重劃區的加持之下,建商積極推案,目前有50張建照在新北市政府內審核,未來隨著建照陸續核發,全年推案量至少上看800億元,而329檔期浮出檯面的則有531億元(表1)。他談到,去年代銷的建案,每坪跟建商報價40萬元,手還會抖,但今年報55萬元,卻會被別人笑「沒行情」,而下半年還有大陸工程和潤泰建設的2個指標個案,因加計土地取得成本,保守估計,每坪開價將上看80萬元。何胤諭的說法,也點出整個新莊副都心紅的詭異,因為投資客約占5成以上(有一說是占比高達9成),投資客炒短線,預售先追價搶房,等建案完銷、起造過程再「換約」賣出,以致充斥著建商開價「一案比一案高」;奢侈稅衝擊後,未來賣房,會不會向下調價,雖然建商及代銷業者還未置可否,可能要等實際看屋人潮消退後,才可能鬆口。
#@1@#林口新市鎮則有包括興富發、達麗、長虹、亞昕、寶佳、中悅等建商在此推出新案,另包含其他小建案,總案量上看500億元(表2)。不過,重量級的建案,則是由興富發、達麗及代銷業者跨入建築的甲山林建設,在文化二路、中華一路口,基地面積達7200坪,推出總銷金額上看250~300億元的「世界首席」預售案,不僅是林口地區的最大案,也是北台灣超級大案,每到假日的報紙廣告,必定看得到其蹤跡。該案最特殊之處是原本有代銷新店「美河市」300多億元經驗的甲山林董事長祝文宇,這回反而將代銷案交給屬於競爭對手的海悅及甲桂林,兩大代銷首度聯手負責銷售,加上這塊基地的部分土地來自亞昕建設,因此,「世界首席」廣告也以六雙獅子造勢,製造話題。林口爆大量 總量逾500億根據甲山林公司行銷副總徐永仁表示,「世界首席」潛銷期,開出40萬元一坪的林口新天價銷售,第一期的銷售金額135億元,目前已銷售90億元,單是6天的春節年假就賣出了約100戶、35億元,第二期150億元也將擇期公開。其他包括中悅建設將在文化二路推出「中悅麗苑」,因採上百坪的規劃,房價又普遍比附近建案貴,預計總銷金額約70億元;亞昕建設在文化二路、忠孝路之間的1200坪基地,將推出「天地昕」,樓高28層、格局為85~200坪的豪宅,總銷達60億元,據傳每坪將開出50萬元的林口新高價。前幾年開始在林口買地的長虹建設,將推出位於捷運機場線A9林口站,面積約2000坪的基地,規劃60~90坪的中大坪數,總銷金額約80億元;採「先建後售」的寶佳集團,透過旗下益騏建設名義推出「新北郡」,由成立滿20周年的新理想團隊代銷,規劃的主力產品為50~75坪,戶數有485戶,總銷金額約85億元,結構體快完成,基地位置在文化二路上,很靠近「世界首席」。北市屬零星案 中山區較多林口地區從2005年開始進入密集開發,由遠雄建設打頭陣,在林口造鎮,受惠於林口距離桃園機場近的地緣關係,有不少台商來此購屋,而遠雄在此推案的總案量也超過350億元,售價從一坪10來萬元,一直賣到25~26萬元。不過,以往林口的個案以首購產品為主,大都在2~3房,坪數為20~35坪,而今年329檔期個案幾乎清一色都是中大坪數的換屋產品,因此,建商開價都往上跳,直接跳到40萬元以上,高樓層還喊50萬元。但這也造成過去2年來此購屋置產投資者,目前產生一個尷尬情況,就是20多坪的產品,不是主力產品,脫手不易,而今年新推的大坪數預售案,2年後交屋,其2000~3000萬元的高總價,未來有誰的口袋深,接手力道為何,是投資者要考慮的。離開新北市,以往推案重心的台北市,因幾個重劃區鋒芒過後,目前的推案都是零星,屬於遍地開花,個案數以中山區較多,其次是中正區、內湖區及文山區(表3)。至於打房陰影下,買房該何去何從?房產專家田大權表示,因7月1日將開徵豪宅稅,而奢侈稅若在下半年開徵,以房屋買賣交易及過戶,約費時45天,對投資者來說,目前可先落袋為安;至於自住者則不用擔心,因2012年藍軍若繼續執政,2013年的房市會差嗎?想買房者,倒可趁著房價打下來,擇良機進場。