每年一到報稅季節,有房屋買賣者都要大傷腦筋,該如何申報才能多節稅?房仲專家傾囊相授,搞懂法令、備妥相關證明文件,或者,找房仲員代填也行。即將在6月1日上路的奢侈稅,嚇得台灣房市熱度急凍,中古市場的成交量下滑,不過,在去(2010)年有買賣房屋者,面對5月份的報稅大作戰,想節稅者,一定要善用各項申請技巧,備妥相關文件,才能成為節稅一族。永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,不動產的交易或出租、承租行為,於綜合所得稅的申報時皆有節稅的方式與空間,納稅義務人只要了解稅法規定,並備妥相關證明文件,就能爭取最有利的節稅空間。4大族群報稅學問大經由房地產投資所產生的稅負問題,大致可分為4大族群,包括:1.換屋族:財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額。2.購屋族:自用住宅購屋貸款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額。3.包租公(婆)的房東族:房屋租賃收入(全年實收租金57%列舉申報)。4.無殼蝸牛租屋族:房屋租金支出,1年免稅額12萬元。就換屋族的「財產交易所得」來說,在「實價交易」還未透明化之前,現行申報是以「房屋評定現值」為依據,舉例來說,如果賣出的房子在台北市,房屋評定現值是100萬元,依財政部最新公告的「個人出售房屋財產交易所得標準」級距是37%(2009年為29%),申報的交易所得為37萬元,但如果房子是位於新北市,依據新北市適用的21%,只要申報21萬元(表1)。「財產交易損失」指的是賣出房屋的實際價格,減去當初取得成本及移轉費用,出現負數時就是「低價賠售」,如此就能扣抵當年度的財產交易所得,而如果不夠扣抵,還可以在「之後的3年」的財產交易所得中扣除。換屋節稅 相關單據不能丟所謂「取得成本」,指的是取得房屋的「價金」與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向銀行貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。如果是去年以小換大,或是以舊換新的售屋族及購屋族雙重身分者,要節稅,就得掌握「重購自用住宅扣抵稅額」的4大原則,包括:1.不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。2.購屋的價格必須「高」於出售的價格。3.兩間房屋產權登記的時間必須在2年以內。4.兩間房屋登記人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。至於「自用住宅購屋貸款利息扣除額」,指的是有向銀行貸款買屋的購屋族,一年可以列舉的扣除額是30萬元,且每一申報戶以一屋為限,只要房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。房租支出扣抵 吃不到舉例來說,小李去年買了3570萬元房子,以銀貸7成,借2500萬元,年利率2%來看,去年付出的購屋貸款利息是50萬元,但他與配偶及受扶養親屬在銀行存款的利息有10萬元,則50萬元-10萬元=40萬元,雖有40萬元,仍只能申報最上限的30萬元。另假設小李的貸款金額及利息,減完的數字是25萬元,則申報扣抵的數字則只有25萬元,所以買房時,除了算頭期款、利息支出外,也要將報稅的稅負想進去,精打算盤,才能不被國稅局多課一毛錢。對租屋的無殼蝸牛來說,雖然房租支出一年有12萬元的免稅額,但基本是「看得到、吃不到」,因為房東不想「多繳稅」,因此,大多與房客約法三章,「不報稅租金」若是1萬元,那麼「報稅租金」大約是1.2萬元,由房客選擇。陳俊宏表示,有關房東與房客這種私下「約定」,基本上是不合法的,但有些房東為避免房客未來倒咬一口,大都加有「但書」條款,會在租賃契約上註明「未來租賃所得稅由承租方負擔」,如此一來,房客哪會搬石頭砸自己的腳?而如果房東還是碰到房客要拿來報稅時,節稅方式有:一、不需任何證明文件,可以選擇依照財政部公告的計算方式,以全年實收租金的57%(扣除43%必要費用)申報;二、採列舉扣除方式,即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算,從租金收入中減除後,再以餘額做為租金所得報稅,擇高適用。此外,一些投資店面的房東,基本上會被國稅局盯上,故很難避得了稅;或是將房子出租給外商機構做為外籍員工宿舍之類的,因這些公司都將租金列為費用支出,因此,房東大都避不了稅。海外投資所得 報稅大不同而如果你有到國外投資,像名主持人吳淡如最近在電視上大談她到日本買房投資、收租金,有所得的話,該如何申報?陳俊宏說,就投資地區的不同,也會有不同情況,要注意的是,在香港、日本??等地,算是「海外所得」,但在大陸買房出租或出售所得,算是「國內所得」。海外所得原本不課稅,但稅法修改後,從2010年1月1日起都要課稅,唯如果全戶所得未達新台幣100萬元,可免申報,但100萬元以上都要申報,唯扣除額有600萬元,稅捐單位的用意,主要在掌握納稅義務人的海外投資「紀錄」。舉例來說,在海外投資所得有700萬元,減去600萬元扣除額後,100萬元×20%稅率,應繳20萬元,但假設納稅義務人在國內的繳稅金額是80萬元的話,則只要繳80萬元即可,另假設國內應繳的只有10萬元,那就要繳交較高的20萬元稅負。至於在大陸投資房地產所產生的所得要納入國內所得課徵綜所稅,但其在大陸已繳納的所得稅可以扣抵台灣所得加計大陸地區來源所得之應納稅額。要留意的是,可以扣抵之稅額不得超過含大陸地區來源所得而增加之應納稅額,舉例來說,不含大陸地區來源所得應納稅額為20萬元,含大陸地區來源所得應納稅額為25萬元,在大陸地區已繳納所得稅額為10萬元,所以其應納綜所稅稅額為20萬元(25萬-5萬=20萬),是因為可以扣抵稅額的上限為5萬元而不是10萬元,若可以扣抵稅額的上限為10萬元,則會造成在大陸繳稅卻由台灣退稅的結果。贈屋下一代少繳稅在政府降低遺贈稅,有效引導海外資金回流台灣後,遺贈稅也成為高所得者節稅方法。中信房屋行銷企劃部副理江龍名舉例說,老王基於風險考量,決定將部分財產移轉給兒子,於是透過仲介介紹,順利以1億元購得台北市大安區的豪宅(假設該豪宅土地公告現值+房屋評定現值為500萬元),並移轉至兒子名下的話,老王的節稅效益有多大?江龍名說,假設老王是以現金1億元現金贈與兒子,則應繳稅費為978萬元,但若是以房屋贈與的話,則只要繳28萬元,相差34倍(表2),而這也是富一代愛買房給富二代的避稅之道。