近年來詐騙橫行，政府的「打詐儀表板」所揭示的數據，讓全民認識「詐騙」已在台灣形成一新的「產業」，政府不斷地編列「打詐預算」，也成立「數位部」，成果卻乏善可陳，且愈打愈詐。
永然聯合法律事務所所長李永然律師指出，面對此一情勢，民眾務必提高警覺，方能保障自身財產。
詐團正瞄準你的不動產
李永然指出，詐團過去只針對民眾的「現金」，現更進化到瞄準人們的「不動產」；也就是詐團得知被害人已無現金，但被害人尚有不動產時，就會誘使民眾拿「不動產」去抵押借錢。
如已有抵押設定，則會誘使民眾向「地下錢莊」借貸，設定「第二順位抵押」，並由「專業代書」、民間公證人或律師配合，形成「詐騙產業鏈」。
李永然說，民國114年7月5日的媒體報導，檢警調於民國113年間破獲全台首見的「台版地面師」，集團首腦全○不動產公司負責人蔡○○，勾結律師兼民間公證人蔡○燊，以及法院書記官、員警、戶政辦事員、里長等公務人員，偽造獨居老人的「代筆遺囑」，詐騙及販售老人的房產牟利，臺灣臺北地方法院將蔡○○判刑十四年，至於蔡○燊則被重判二十五年；蔡○燊得知判決後，當庭崩潰痛哭。
李永然表示，該詐團成員，大都有正當職業，如蔡○燊是「律師兼民間公證人」，另警員、法院書記官及戶政人員等都是公務員，卻為了私利，與詐團勾結進行詐騙。
這些人因「貪念」，誤入歧途，而自毀前程，且東窗事發後，涉及犯罪，遭致判刑而鋃鐺入獄外，同時也會沒收「犯罪所得」，最後落得一場空。
地面師一條龍組織 防不勝防
李永然說，媒體在去年也報導，新竹縣竹北地出傳出一起罕見詐騙案，詐團先以「假投資」誘一位婦人，之後，又騙她將房產拿去抵押借款，並誆騙她將貸款下來的上千萬元現金換成六公斤黃金面交車手，然後消失不見；詐團從行騙、仲介不動產去抵押借款，到收款，採「一條龍模式」，而被騙婦人前後共被騙走1700萬元。
另外，有不肖男子成立融資公司，與詐團及不肖地政士合作，前後誆騙二十多人抵押房地產借款，金額高達三億多元，全部被詐團騙走。
自從Netflix播出日劇「地面師」後，台灣也發生多起「台版地面師」，現在只要在google輸入地面師、地政、詐騙等關鍵字，就會跳出各種新聞。
誘騙投資 下一步騙房產
永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞也談到，近年來，「詐欺集團」在台灣越來越猖獗，根據民國113年的媒體報導，台南一位退休婦人在網路上看到投資教學廣告，被引導加入投資群組，但因手中錢不多，對方說服婦人將名下房產抵押給「民間借貸公司」籌措資金，最後被騙走1200萬元，房子也沒有了。
李廷鈞說，這些詐團在網上成功「釣魚」後，會慫恿被詐騙者拿不動產向民間借貸公司借貸現金，進行投資，但借貸出來的現金進入詐團口袋後，詐團相關人員就消失，留下受害的民眾，要面對其向民間借貸公司欠下的龐大債務。
由於不動產被民間借貸拿去設定第二順位抵押權(俗稱二胎)，還不出債務，債權人可以聲請法院拍賣不動產，被害人的不動產就這樣不翼而飛。
更可惡的是，這些詐團往往和民間借貸(俗稱金主或地下錢莊)的關係，故意製造斷點，民間借貸稱自己也是受害者，並不知民眾是遭到投資詐欺才跟金主借錢，甚至還在借款的過程中錄音錄影保留證據，配合「民間公證人」等等，讓被害人將來無法向法院表示借貸合約是無效的，或無法根據《民法》第92條來主張被詐欺而撤銷；至於詐團透過「車手」向「金主」取款後，更是消失的無影無蹤。
因此，民眾必須非常小心謹慎，如果遇到臉書不認識的帳號，要求加入「投資群組」，就要有防備心，因其極有可能是「詐騙」。
如果遇到對方詢問自己有無不動產等等，就要特別提高警覺，尤其是不要把所有權狀和印鑑、印鑑證明隨便交付他人。
存小心眼防範詐騙
另外，民眾如果房子過去有跟銀行貸款，設定第一順位抵押，在貸款清償之後，也不要急著塗銷抵押權，因為登記謄本「他項權利部」沒有抵押權的不動產，容易成為詐騙集團眼中的肥羊。
李廷鈞表示，如果家裡有長輩，年紀較大，擔心家裡長輩被騙。其實可以幫長輩的不動產設立「預告登記」和「抵押權」給子女，將來不動產要處分或是設定任何權利，都必須經過子女的同意，而且因為已經設定了第二順序的抵押權，不動產的價值已經被設定滿了，較不容易成為詐騙分子的目標。
如果家裡有失智或是心智退化長輩，也可以透過向法院聲請「監護宣告」及「輔助宣告」，依照精神障礙或其他心智缺陷的程度，由法院法官裁定將其成為受監護或輔助宣告人，使其在處分不動產上必須經其監護人的同意及法院程序，則能更加保障財產的安全。
不動產詐騙 被騙金額龐大
永然聯合法律事務所高雄所主任律師、全國律師聯合會不動產委員會主任委員吳任偉表示，我國《憲法》第15條規定：「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」
邇來，各種詐騙頻傳，儼然成為台灣的國安問題；不動產詐騙，更已嚴重侵害人民《憲法》所保障的「生存權」、「財產權」與「適足住房」等基本權利。如何防詐、守護人民的上開權益？實已成為國家與全民必要且急需面對與解決的首要課題。
吳任偉表示，根據內政部警政署165打詐儀表板網站資料顯示，台灣詐騙手法的前五名分別是：「網路購物」、「色情應召」、「假投資」、「假交友真投資詐財」與「假交友真徵婚詐財」。
如以詐騙標的價值觀之，不動產詐騙，除了標的價值高昂，更影響人民對地政登記、公證制度等信賴，也讓政府難以推動土地政策，更可能波及整體經濟活動等，影響所及，不可謂不大！
九大詐騙類型
而詐騙事件層出不窮，吳任偉分析歸納以下九大情況：
一、資訊不對等。不動產交易因為金額高、流程複雜，常見買賣雙方資訊落差大。詐騙者容易利用民眾對土地登記、產權移轉等專業流程的不熟悉行騙。
二、個資外洩，身分遭到冒用。民眾個資因各種因素外流，反成為詐騙集團精準行銷與施詐的資料。
三、科技偽造與數位詐術。地政機關與金融機構雖有審查機制；然因科技偽造盛行，假印鑑章、假印鑑證明、假身分證或假謄本，或假委託授權等案例，時有多聞。詐團利用科技偽造，甚至利用AI生成的合成聲音或人臉視訊進行「虛偽授權」，進行數位詐騙；或是冒名補發身分證及權狀，設定抵押貸款，以房貸名義套現，實讓國人防不勝防。
四、房價高漲與投資僥倖心態。詐團多以「投資機會」、「轉售利潤」等手段誘惑受害人；民眾容易受「低總價、高報酬」等話術吸引。另外，受害人也常因擔心錯失投資機會而未及核實。投機氣氛讓人忽略風險審查。
五、專業信任遭到虛偽冒用或濫用：假冒知名建商、假律師、假地政士、假公證人名義進行詐騙。另外，亦有少數專業人士在利益誘導下配合詐團行騙。受害人容易因權威背書而放下警戒心態。
六、假債權、真調解。例如，詐團利用戶籍地與居住地不同，藉由送達、或利用法院調解程序等方式取得執行名義進行過戶，進行詐騙。
七、假遺囑、真騙房。例如，之前發生的台版地面師案例，就是利用地政局「未辦理繼承登記專區」名冊篩選獨居老人遺產。再經由偽造遺囑與聲明書等方式，由專業人士進行認證；再分工透過戶政、地政、金融機構辦理不動產過戶與資產提領。
八、假投資、真騙財。例如虛構國外建案吸金投資，進行海外不動產投資詐騙；或以未取得建造執照的「重劃區預售」吸金等。
九、高齡者與弱勢族群的保護機制不足。高齡者或繼承人對不動產登記或繼承機制的程序不熟，容易被冒名或遭詐團詐騙進行抵押權設定或過戶。另外，詐團也經常利用國家政策的推展，例如「以房養老」、「普發現金擔保」等名義詐騙，案例更是層出不窮。
高風險登記案之防詐
吳任偉表示，「地面師」等詐騙團體日益猖獗，有關不動產防詐的解決方案或保障機制，內政部已針對「高風險登記」案件訂定具體防範措施，包括：
一、內政部為防止詐騙集團利用私人抵押權設定進行詐騙，已邀集全國縣市政府及地政事務所針對「高風險登記案件」研商具體防範措施，將受理案件時限由原本一至三個工作天延長至三至五個工作天。
二、同時建立地政、警政橫向通報機制，例如臨櫃服務時，地政人員除主動關懷提問外，如有發現疑似詐騙情形，應即通報轄區警察機關到場協助或聯絡家屬，確認交易是否有異常情況。
三、警察機關如接獲民眾報案遭詐騙抵押房產時，也須通報地政事務所協助管制，之後事務所如有受理該房產的移轉登記案件，將立即通知被害人儘速採取相關保全措施或救濟手段，以免房產受騙遭移轉，主管機關緊密連結詐騙防護網，保障民眾權益。
四、有關登記機關受理遺贈登記案件防範偽冒作業上，也做出決議，如同時符合下列條件，將啟動調查作業；惟不符條件者，如認有疑義，亦得啟動調查：⑴未經公(認)證之自書或代筆遺囑。⑵受遺贈人(自然人)與被繼承人無親屬關係。⑶尚有法定繼承人且繼承人(遺產管理人)未會同申辦。
另為避免損害賠償發生，建議登記機關於審查或補正中，函請全體繼承人限期就遺囑真偽表示意見，並敘明提出異議或逾期表示之效果；若有無法送達者，則依行政程序法完成公示送達。
此外，內政部也推動警報機制，包括：
一、「地籍異動即時通」通報制度：當名下不動產有登記異動(如買賣、抵押、贈與或預告登記等)，系統會即時在「收件」與「異動完成」二個階段，分別發送簡訊與電子郵件通知。民眾可申請此免費服務，透過自然人憑證線上申請，或親至地政事務所辦理。
二、跨機關聯防機制：地政事務所與警察局建立「可疑地籍異動通報機制」。第一線人員若發現高風險案件(如不合理代辦費、連件申辦信託登記)，可即時通報警方介入調查。另外，地政、戶政、金融機構與警政單位建立通報平台。發現可疑案件(如短期內多筆繼承登記或異常代辦)可即時介入調查。
自己是最佳防詐「守門人」
吳任偉指出，不動產的價值龐大，都是民眾辛苦積累下來的，不容「財產權」被詐團任意詐取，而面對詐團手段層出不窮，大家所需要的，不僅是基本的防範知識，更需具備辨識詐騙手法的能力。
此外，隨著科技的不斷突破與創新，詐騙手法也隨之演變，傳統的防詐機制正面臨前所未有的考驗。
他建議政府應提升民眾警覺與法治教育，讓人民了解並善用現有的機制，無論是以處分或在變動重要財產階段(如不動產等)，適時的讓合格的專業人士(如優良的律師、地政士或公證人等)協助其規畫，或強制安排在每個重要階段，配合政府地政、民政與金融機構的行政機制，尤其是對於高齡者、弱勢者、消費者等，尤應提升其保護量能。
此外，政府應從「識詐、堵詐、阻詐、懲詐」四個面向著手，並透過公私協力，方能減少詐騙受害事件。
李永然指出，日劇的「地面師」已在台灣現實社會正式上演；這當中非法吸金公司、不肖代書、民間公證人或律師勾串「詐騙集團」，協助被害人借款或抵押不動產等方式借款，榨乾被害人，其手法及行徑相當惡劣。
面對當前詐欺騙局已成為台灣的公害，除了政府、媒體、銀行、電信業、數位平台(社媒、簡訊、付款廣
告業)，大家要一起共同防詐騙外，民眾自身防止受騙也極為重要。
戒貪 遠離被詐騙
首先一定要戒除「貪念」，很多詐騙都是運用人之「貪念」，因而目前詐騙以「投資詐騙」居首位；如果民眾想透過「投資」賺錢，一定要循正當管道，掌握正確資訊，自己做足功課，切勿在社群群組道聽塗說，而受誘騙。又自己不懂，一定要尋求正派的專業人士協助，這樣才能防止被詐騙。
