央行於3月20日適度調整全國自然人第2戶購屋貸款之成數上限，由5成調升為6成，維持無寬限期。
有關最近房市之發展趨勢，只要詳細檢視以下開發流程，即可清楚了解；另外，對於房價下跌幅度不大問題，主要原因在於預售屋實價登錄未必真實反映實際交易價格所致！
開發流程之檢視：購地→建照→推案→開工→使照→買賣移轉→辦理房貸？
餘屋累增→景氣每況愈下
一、未來觀察景氣動向最重要之十大議題
1.預期上漲→預期下跌：買氣急遽下降
2.賣方市場→買方市場：房價面臨考驗
3.排隊買房→排隊核貸：投機炒作退場
4.不動產貸款集中度逐漸下降至35.96%→景氣緩降
5.新建案與成屋價格混亂→預售屋實價登錄未必真實反映實際交易價格
6.房價指數緩降→購屋者觀望
7.交屋潮後遺症將逐漸顯現→競價求售，投資客退場
8.逾放、倒閉後遺症→爛尾樓增
9.「新青安2.0」備受關注→對未來房市景氣影響有限
10.建商漸趨保守→房價緩跌→軟著陸跡象明顯
央行於113年8月請銀行自主管理不動產貸款總量目標，並於同年9月20日第7度調整選擇性信用管制措施，實施以來房市交易過熱現象已逐漸呈現降溫趨勢；此外，一般民眾看漲之預期心理也已趨緩，並且信用資源過度集中不動產貸款情形亦已逐漸改善，並優先支應無自用住宅者購屋貸款及都更危老重建貸款等政策性貸款。其實就實務現況加以觀察，不動產業者對未來市場展望保守，實係央行大幅限縮房貸，導致餘屋大幅增加，現階段一般建商大都忙於處理餘屋，無暇兼顧未來市場走勢；另外，央行對於114年房市交易量縮價盤整的解讀為不動產業者對115年住宅市場展望保守。因此，倘若未來房貸一直未能鬆綁，悲觀看法必然越來越嚴重，此亦可由各縣市公會不斷陳情，寄望儘早鬆綁房貸，否則購屋糾紛、逾放及建商倒閉問題將會愈來愈嚴重！
二、不動產選擇性信用管制實施原因
依央行公布不動產選擇性信用管制實施主要原因如下：
1.109年疫情以來，國內房價高漲，民眾購屋壓力沉重，房價如持續高漲，易加重民眾貸款負擔；一旦經濟金融情勢或房市景氣反轉，可能造成貸款違約風險，不利金融穩定。
2.近年大量新建住宅釋出，恐持續推升待售新成屋壓力；適度調整本行信用管制措施將有助去化待售新成屋。
3.自疫情以來(109Q1~114Q4)，台灣名目及實質房價漲幅均高於主要經濟體。
(1)就名目房價指數而言，主要經濟體累積漲幅以台灣信義房價指數之51.0%最大，另內政部住宅價格指數漲幅(39.7%)亦僅低於美國(50.0%)、澳洲(47.0%)及新加坡(40.0%)。
(2)就實質房價指數而言，主要經濟體累積漲幅亦以台灣最大(實質信義房價指數漲34.9%、內政部住宅價格指數漲25.3%)(詳請參閱圖一)。
4.與主要國家相較，114年第3季台灣房價所得比達9.7倍，與澳洲同居主要國家之冠，遠高於南韓(7.0倍)、英國(5.6倍)及美國(4.8倍)；與主要國際城市相較，台北市房價所得比達15.0倍，亦居冠，高於香港(14.4倍)、雪梨(13.8倍)，並遠高於倫敦(9.1倍)、首爾(8.3倍)及紐約(7.4倍)，顯示我國民眾購屋負擔相對沉重(詳請參閱圖二)。
註一：另一值得關注的議題為114年第3季房貸負擔能力高達42.42%。
註二：全國房價飆漲非始自今日，今後應密切追蹤超前部署。
三、115年市場實務現況
(一)114年房市交易量明顯縮減
隨著央行一至七波信用管制及銀行落實管理不動產貸款總量，投機買盤確已逐漸退場，此可由以下數據見其端倪：
1.114年全國建物買賣移轉棟數於2024年攀升至最高點350,525棟，及至2025年驟降至261,308棟，年減25.5%，房市交易量明顯縮減(詳請參閱圖三)。
2.成屋價格自高點緩降；新推案價格漲幅亦趨緩，惟仍居高。
根據114年第3季內政部住宅價格指數及第4季信義、政大永慶房價指數，分別自其最高點減少3.7%、3.7%、6.4%，以中南部都會區跌幅較大。
(1)114年第3季內政部住宅價格指數年減2.8%。
(2)第4季信義房價指數及政大永慶房價指數亦分別年減3.7%及3.6%，顯示成屋價格有所鬆動。
(二)在新推案價格方面
114年第4季國泰之全國房價指數再創新高，惟年增率降至1.1%，連續四季縮小；其中主要都會區中除新北市、新竹縣市較高點(113Q4、114Q1)下跌6.1%、1.7%外，其他地區均持續上升，續創新高，顯示新推案價格仍居高(詳請參閱圖四)。
註：有關國泰之全國房價指數再創新高，與實務現況略有差距，此一情況可再持續追蹤觀察。
四、選擇性信用管制實施成效與後續作法
自115年起，不動產貸款總量回歸各銀行內部控管，據115年2月銀行報送資料，全體銀行平均不動產貸款集中度已下降至35.96%(詳請參閱圖五)。
央行於113年8月請銀行自主管理不動產貸款總量目標，並於同年9月第7度調整選擇性信用管制措施實施以來，主要成效為：
1.改善信用資源過度集中不動產貸款情形。
2.房市投機炒作減少，交易量明顯縮減；民眾看漲房價預期心理下降。
3.成屋價格指數自高點緩降，新推案價格漲幅亦趨緩。
4.引導信用資源優先支應政策性貸款(如無自用住宅者購屋貸款及都更危老重建貸款等)之資金需求。
5.降低民眾看漲房價預期心理，以促進金融穩定與健全銀行業務。
五、授信5P原則備受關注
自115年起，不動產貸款總量回歸各銀行內部控管，央行業務局亦已函請各銀行按月報送不動產貸款相關資料，以供檢視，並請各銀行確實依授信5P原則，審慎承作不動產貸款業務。因此，今後消費者購屋之前應先衡量授信5P原則之相關規定。
由以上之分析可知，現階段房市已由賣方市場轉變為買方市場，房價將面臨嚴峻考驗；此外，不動產業者在房貸仍未鬆綁情況下漸趨保守，房價下跌勢所難免，房市軟著陸亦漸趨明顯，因此，今後消費者購屋更應格外注意授信5P原則之相關規定，以資保障自身權益！
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