名人八卦消息，常是尋常人茶餘飯後的熱門話題，而名人住在哪裡？也是吃瓜群眾樂於打聽的八卦消息。在香港，最引人關注的焦點，常是那位名人富豪或藝人住在那一山頂的豪宅，或是那裡的豪宅區又傳出天價。名人買賣房屋受關注因此，在前幾年就傳出香港歌賦山道有一戶高達五一八坪大的豪宅，竟以二十一億港幣，折合新台幣約八十七億元的天價成交，換算每坪價格竟超過三千四百萬元新台幣，讓人咋舌的消息。另據香港媒體報導，近年常攻占版面的藝人吳佩慈，因為替男友生下小孩，被報導在半山區西摩道某豪宅建案，買下第五十及五十一樓的兩戶全海景房，要價約新台幣一五．八億元；另旅居香港多年的林青霞，也傳出斥資四、五億元新台幣，以長女邢愛林名義購買中半山梅道一號豪宅。而在台灣，近幾年能攻占房地產版面的藝人，就是周杰倫在二○一五年時以總價六．六億元買下「和平大苑」頂層三十七至三十八樓，換算每坪約二二五萬元，但直至二○一七年底，此一消息才藉由實價登錄之揭露而被證實。
此外，天母最高豪宅「華固天鑄」，因知名藝人彭于晏購買十六樓而聲名大噪，當時，外傳以總價四億元成交，但華固建設都未證實，等二○一七年實價登錄揭露後，答案是總價三億元，換算成交單價一六二．一萬元。而彭于晏購買時點是二○一四年底，該案剛公開時所購買，亦即，預售屋之實價登錄與揭露有二～三年之時差，且其私契日與公契日之日期是否不一致，地政士理應在備註欄加註，否則即有無意中協助建商隱瞞及誤導消費者之嫌。這些消息看似很八卦，不關心的人還會說「沒營養」，但這裡其實要傳達的一個訊息是，香港「土地註冊處」對於房價的揭露是非常透明，不因為你是名人就可以「隱藏」，但台灣呢？香港實價登錄全都露因此，只要登錄進去香港「土地註冊處」網站，刷卡付費後，就能查詢到某筆不動產的地址戶別、成交價格、銀行貸款成數、所有權人，以及歷次轉手紀錄與價格，因此，常是某處豪宅傳出超高成交價，過不久，就可以查到買主是哪位富豪，在時間上，幾乎是零時差。但在台灣，雖然二○一二年八月一日實施實價登錄，卻怕國人擔心隱私「全都露」的情況下，最後以「區段化、去識別化」方式，將買主的相關資訊隱藏起來，且未要求預售案「立即」登錄交易資訊，因此，都得等到「領出使用執照」(一般建案的興建工程約需二至三年以上)辦完建物保存登記及申辦過戶時才不得不實價登錄。也因此各種傳言如周杰倫及彭于晏等人購買豪宅的消息才會被證實，感覺就是「慢了好幾拍」。
而且有責無權之地政士，即使在預售屋簽約時不在現場，且不一定知悉買賣行為之事實與內容時，卻要依法在二、三年後擔任為「實價登錄」之申報義務人，其於萬一登錄錯誤或建商未能提供買賣契約時，尚須遭罰三至十五萬元，簡直就是代銷業或建商之代罪羔羊。台灣的「實價登錄」實施已有五年，因資訊不夠透明，衍生不少問題，像原本以五十個門牌(如忠孝東路一～五〇號)為揭露單位，後遭批評，價格不具參考性，後來縮小範圍為三十個門牌，但還是有不少批評聲浪。至於「實價揭露」時，地政機關先刪除過高或過低的成交價，就內政部的想法，主要是怕有人故意用超出市場行情的「成交價」來拉高或降低該建物的「身價」，卻不要求實價登錄「備註欄」加註其特殊性或差異性，甚或查察有無不實！導致當事人因故不願提供實際交易之契約文件時，根本無從詳為調查，亦難於移送檢調單位調查有無虛偽不實之「虛價登錄」。當然前述之特殊交易，如親友間交易(即易變成假買賣之溫床)，惟對實際交易來說，反而突顯其不具參考性，但卻具真實性，此難謂不是公開透明之本質。亦即，掐頭去尾，反造成民眾對資訊之不透明曲解，更淪為有心人假借實價登錄行影響市場價格之實。實價登錄2.0出爐 針對實施後的諸多問題，內政部特別研修新版的「實價登錄2.0」，該新修正草案是指《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》中與實價登錄制度相關的規定，而行政院會於五月三日通過該修正草案，送請立法院審議。內政部表示，為使民眾獲得更即時、透明、正確的不動產交易資訊，此次修法重點包括：一、買賣案件改由買賣雙方在辦理所有權移轉登記時併同申報，二、預售屋申報時機提前並將自售預售屋資訊全面納入，三、成交案件門牌或地號完整揭露，四、增訂主管機關查核權，以及五、調整罰則，區分輕重。內政部表示，實價登錄制度自二○一二年八月一日施行以來，截至目前已提供成交資訊二○三萬餘件，逾九千七百萬人次至網站查詢，已成為我國不動產市場最重要的交易參考資訊，是市場透明健全最重要的基礎。由於各界對於實價登錄資訊需求標準不斷提高，不僅要求更即時的資訊揭露(例如縮短申報期間)、更大範圍的資訊需求(例如將預售屋資訊全面納入)，也要求資訊要能更正確。內政部為了使制度更加精進，並回應各界的需求及建議，於是辦理這次修法作業。依據內政部在網站上所掛網的新版的「實價登錄2.0」與舊版的「實價登錄」的不同，共有五大項(如附表)，透過制度的精進，讓實價登錄制度更符合社會各界的期待，提供更為「即時」、「透明」、「正確」的不動產交易資訊，使市場發展更為健全。
五大改進要點 建商受衝擊不過，修正草案中有關預售屋實價登錄的規定，可能「順了姑意，逆了嫂意」，將引發一些建商及代銷業者的極大不安。舊版「實價登錄」規定，買賣案件實價登錄是在辦竣買賣移轉登記後三十日內辦理，但「預售屋」則由代銷業者於委託代銷契約「屆滿或終止後」三十日內將代銷建案「整批」申報。但「實價登錄2.0」為了促進資訊更為即時，這次修法將買賣案件提前至申請買賣移轉登記時併同辦理，揭露時間將可縮短三十日；而預售屋則提前到「簽訂」預售屋買賣契約書後三十日內「逐案」申報。為何有一些建商或代銷業者會不安？這就要從代銷業的操作手法談起。一般來說，預售案的「開價」到真正的「成交價」，往往是不同價，所謂的「開價」是開個價格，讓購屋客「殺價」用的，所以，假設是每坪一百萬元的房價，會殺價的，可能是八十五萬元成交，不會殺價的，可能九十至九十五萬元成交。雖然成交價會因樓層高低，或是不是景觀宅而有差異，但若是買到一坪九十萬元的人，一知道有人成交八十五萬元，以三十坪的房子來說，價差就是一五○萬元，一定「不爽」。預售屋得揭露 膨風變消風因此，在未強制實價登錄時，代銷業者可「暗箱作業」，甲客戶絕對不知道乙客戶的「成交價」，但未來「實價登錄2.0」實施後，若是購屋者都想看看實價登錄的「價格」，以免被當「盤子」，買貴了的話，則代銷業者賣房的去化速度就會非常慢。再者，以往行情好時，很多預售案常見代銷業者喊出「已銷售三成、五成」，製造高買氣，但「實價登錄2.0」實施後，若遲遲未見任何一筆的揭露訊息，則一些愛「膨風」的代銷業者，恐怕都得「消風」了。此外，依據舊法，實價登錄的申報登錄者，為權利人(指買方)，但權利人委託不動產經紀業仲介者，為不動產經紀業；另若委託不動產經紀業仲介，且委託地政士申辦產權登記者，以地政士為申報義務人。
問題是，有些權利人並不希望地政士申報登錄真正的成交價，如此一來，就會出現「登載不實」，而依據地政三法，一旦被查獲不實，是直接開罰地政士三萬元至十五萬元不等，且可連續處罰，完全沒有「補正」機會，造成不少地政士反彈，整個實價登錄政策對他們是「有責無權」，尤其是開罰三萬元，還高於地政士可收取之報酬(代書費)，更是不符比例原則。根據了解，過往確實有極少數建商在辦理第一次保存登記後之買賣移轉過戶時，不希望代辦登記的地政士去辦實價登錄，主要是房市行情下滑，還有不少餘屋未去化，一旦登錄的「價格」低於當初預售時的價格，會造成餘屋的銷售不順，建商的資金就「卡卡」。地政士不受尊重 寧可不做但代辦登記的地政士也怕不如實登錄，會被直接開罰三萬元以上，此時，有些建商會拒絕交付買賣契約書影本於地政士，但願意幫忙「買單」，此亦逼迫地政士申辦買賣移轉登記之「公契」不得不以最近日期及用公定價值填載，且無法將「私契價格」實價登錄。此時，假設是一百件的登記案，就吸收三百萬元罰款；問題是，第一次不登錄，經罰款後，還不改善，接下來還會再罰，第二次可能罰六萬元，屆時就要六百萬元，此時，建商還願不願意吸收？就是一大問題。如此一來，假設建商後面的餘屋已賣得差不多，不想買單時，就輪到地政士「頭痛」了。而地政士不得不去登錄時，為了避開罰款，大多會在「備註欄」加註一堆未依規定時間登錄的理由，讓地政人員以為是特殊交易而不揭露之窘境因應措施，此難道不是對「實價登錄」更隱藏諸多未公開透明之情事？很多人以為，地政士代辦實價登錄，可以多收一筆代辦費，問題是，每一筆才三千多元，但被罰款卻是三萬元起跳，是非常不划算的，因此，寧可不做。再加上，最新洗錢防制法規定，地政士日後要針對買賣雙方的交易款項，一旦發現有問題時(如全用現金交易)，或一半用現金，一半貸款，而就該現金部分，因為沒有金流可溯源查察，此時，依法有義務要申報。問題是，地政士哪有這麼大的能耐去判斷該筆現金是否為「非法所得」，又或者，如何判斷購屋者用現金買房，是不是不想讓國稅局查稅之類。因此，在加諸地政士身上太多責任，卻把一些「法定業務」變成地政士的「法定義務與責任」時，長久以來，也對地政士不夠尊重，因此，把實價登錄的責任回歸至買賣雙方的當事人來說，地政士也落得輕鬆。預售屋申報 立法院大角力另查前述預售案於每案結案後三十日就要申報一事，看似要扭正預售市場價格不透明的問題，以及去除一些不肖業者藉由「委託代銷契約」一直不屆滿或不終止，就可以免去即時實價登錄的弊病，問題是，這修正案還得經立法院三讀通過，難免不會有「友好立委」橫加阻攔，或在文字修改上「放水」，總之，還得看立法院通過的版本而定。而就內政部來說，這次修法將買賣案件實價登錄調整由買賣雙方共同辦理，藉由買賣雙方相互確認，提升資訊正確性；另如有刻意造假哄抬的情況，透過本次修法將主管機關查核權提升到法律位階，未來主管機關可進一步查核契約及付款證明等文件，確保交易資訊真實正確。這次修法調整罰則區分輕重，對於當事人屢不改正，刻意利用資訊缺乏炒作哄抬的行為，將加重罰鍰額度，而對於價格及交易面積以外資訊不實，則有一次限期改正的機會，並降低罰鍰金額，符合比例原則(如附圖)。
另透過這次修法將主管機關查核權提升到法律位階，未來主管機關可進一步向金融機構查核資金流向及付款證明等文件，將更能確保交易資訊真實正確。修法仍有美中不足不過，此次新修正條文還是有美中不足之處，那就是委託經紀業仲介的出租案件得實價登錄，但未強制要求房東自己出租的租賃物件也要申報，形成不公平現象。根據了解，內政部此時對房東族的態度「放軟」，主要是希望這些人能釋出物件或閒置房屋，有量就容易做出業績，讓租賃專法的「包租代管」業務能順利拓展，進而幫助政府在社會住宅業務上繳出成績單。此外，根據《平均地權條例》第四十七條條文的後段，有關實價登錄至實價課稅的條件是，「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。 」但因目前實價登錄已累積二○三萬多筆，政府一直希望能進階至「實價課稅」，但總卡在該條條文上，據了解，政府單位暗自希望能拿掉該條文的那些字眼。在此，要提醒政府，「實價課稅」茲事體大，在修掉該條文前，一定要經過多方的研究及討論，甚至呼籲「財政部」長官在查稅時更要多一點人性化與體恤人民，絕不是課稅或行政管理上，以為平常多笑臉迎人且態度和藹，即得讓被「查稅」或「補稅」人民，減少其內心之不滿。亦即，政府要有人出來整合財政部、內政部及相關部會，以跨部會小組做全面與制度性之研討，才能將阻力降至最低。
