台北市身為全國的首善之都,但是除了最後開發的信義區之外,其他行政區呈現的都是破舊、違章充斥的老舊屋群,不僅外觀醜陋、結構不安全、不耐火,如遇六級以上地震,這些不安全的老屋勢將難逃地震的肆虐而被夷為平地。事實上,台北市早已被「認證」為全世界居住最不安全的都會城市。※台北市因為房屋供應量少,所以房價居高不下因為台北市可建的素地已經非常稀少,再加上台北市住三的容積率有限(二二五%,亦即一坪土地蓋二.二五坪的室內面積),以至於每年推出的新建案和新屋數量都相當有限,供給少了,需要卻不減,當然房價只有往上漲而難得下跌,這是簡單的市場經濟,但是那些主政或輔佐的學者專家卻絲毫不懂,也不知道在民主經濟社會裡,降低房價只能憑藉增加供給、減少需求的市場手段。※台北市早期的公寓建築容積率較高,加上違建後其容積率大多大於三○○%大家可能沒有注意到,台北市住宅區(住三土地)的老房子容積率都高於當前的法定容積(二二五%),且違建充斥,其已存在的四、五層樓建築現有容積很多都已接近三○○%。只因為這些老舊建築物通常高度不高,但建築物所占基地的比例卻很高(六○~八○%,「遠遠高過法定的四五%建蔽率)」,所以其實其實際容積都在二四○%(60%×4)、二八○%(70%×4),甚至三五○%(70%×5),再加上空地違建、屋頂加蓋,以至於其現存的真實容積大多超過三○○%。※台北市政府以「提高容積率會影響生活品質」做為限縮容積率的理由站不住腳所謂提高容積率會影響生活品質的說法,一直是老掉牙而隨著時代變遷早已禁不起考驗的老學究謬論。這些學者專家提到增加容積率(二二五%提高到三○○%)會導致公共設施不足(卻不知道當前因為少子化的結果,學校業已過剩),交通壅塞(卻忘了現在大家都藉助捷運在通勤,而少開車),公園綠地會變少(卻不知道家戶人口數已大幅減少,所以土地上的人口密度不一定會增加)。更重要的是住三的法定容積提高到三○○%,也未必比現在的現存容積加違建來得高,因此如上的論述真的只是用來唬人、騙自己的。更何況,當前的老房現況是蓋得滿(空地很少,甚至少量的空地還被違建填滿,與依新法規完成的建築相比,雖然新建築蓋得較高,但建築覆蓋面積上限(建蔽率)只有四五%,其餘必須綠化及留設空地,何者的生活品質較優自是不言可喻。新加坡、香港、東京等都會區的高容積率,都說明了「提高容積率會影響生活品質」的站不住腳。※房價低不利於原住戶的合建分回在討論老屋改建時,房價太低的地區,改建的共同負擔(改建的相關成本)就已占了可興建面積的大部分,所以可用於分回給原住戶的坪數就不多了,因此以合建方式進行時,對兩方(建方及原住戶)而言,其實施的效益都不大,這時只有由原住戶自行出資來完成改建。※因為老舊建築物的現存容積率太高,危老改建的容積獎勵值又不足,使得改建難有成效由於四、五層公寓的現存容積率太大,以至於很多公寓縱然再加上容積獎勵後的改建容積可能還比現有容積都小,此時那能騰出多餘的樓地板面積外賣,支付興建費用和興建期間的租金?因為老屋所有權人多半是上了年紀的民眾,要他們拿出資金做重建費用,確實有困難,這也是台北市四、五層公寓改建案例不多的主因。除此之外,一○三年七月一日以後取得使用執照的建築物大幅調高的房屋稅賦也同樣是不利於改建,改建後的房屋稅較改建前的稅賦陡增數十倍之多,加上大樓的管理費對原住戶而言,卻是一筆額外的龐大支出。※台北市的高房價迫使年輕人遷離北市據內政部的最新統計,全台人口外移最嚴重的地區是台北市,而其原因與高房價脫不了關係。台北房價是新北一.九倍、桃園三.六倍,甚至是台南的四.四倍,讓許多北市年輕人遷離台北市到新北市,甚至桃園居住,也使得台北市成為老人和老房的聚集地。房價高導致物價高、房租高、薪資又低,讓絕大多數的年輕人買不起房,也使年輕人因此喪失了對未來的期望,因此台北市的房價必須降低,才能讓民眾安居樂業。※老屋改建推動成功,房價才可能有效的下修就是因為台灣目前存在著太多危險又不健康的老屋,這些屋主有不少因為老屋不適居住,而需另覓新屋,衍生了市場上的換屋需求,因此若能有效的推動老屋改建,那麼這種原來必須向外尋屋的需求得到了滿足,換屋需求就會因而減少。另一方面,透過老屋改建,新蓋的房屋數量除了滿足原住戶的需求外,也因為容積獎勵措施,可以增加房屋供給,如此,一方面需求減少,另方面供給增加,一來一往之間,必能有效的平抑房價,而國家的整體經濟發展也因為大量的老屋改建而得以提升,這才是一舉兩得的作法。※老屋改建成功的關鍵因素多年的老屋改建實務經驗告訴我,老屋改建成功的兩個關鍵因素在:一定水準的房價、三○○%以上的法定容積。台北市具有全國最高的房價水平,但是縱然如此,想要讓住戶能夠在改建後換回原來的室內面積,在容積獎勵三○%以上時可能仍要到達一百萬元的房價水平,這也使得建商在改建後朝高房價規劃。所以,低容積率也等同於替高房價護法。另一個影響老屋改建成功的關鍵因素則是:改建基地還有餘裕的容積可以挹注容積獎勵的不足部分(亦即現有的建物還未將可興建的全部容積用完),讓原住戶可以在改建後分回或接近原居住面積。當然有些人會認為這是原住戶的不勞而獲,確實,但在考量當前都會區醜陋的景觀、昂貴而居高難下的房價,和極不安全的居住環境,讓這些老屋的屋主(通常也是老人)限時性(有時程限制)的獲得一些利益,也是我們當下經濟環境不振下的一個可能的選擇。※都更(危老)改建政策要這麼做才對增加容積獎勵和放寬住三容積率到三○○%之外,釘子戶一定要拔,改建後房屋稅也得降,這樣危老改建才能水到渠成,大獲成功。因此,當下我們需要的是大規模、遍地開花的老屋改建,而絕不是萬綠叢中一點紅的點綴小景,有這樣洞見力、魄力的人才是好的市政領導人人選,也是值得我們支持的對象。※建築業逐漸走向正軌,建商不再享有暴利過去房地產景氣好的時候,建商往往擁有不錯的利潤,大部分的建商多已習慣於這樣的豐厚利潤,現在房市轉差,建商的利潤也隨之趨薄,但一些廠商還在做最後的垂死掙扎,不願意放棄原來的高利潤率,因而他們推出的建案去化不易,最後甚至讓自己陷在資金周轉不靈的困境中。而大部分的建商其實都已看清現實而大幅下殺售價,但完全放棄利潤銷售的到底還是極少數,所以房市目前所處的情勢可以說是半生不死。此刻也正好是推動危老改建的好時機。畢竟在這個時候(房市轉差),建商最有可能讓利,有些人不知道是因為不懂還是蓄意誤導民眾,竟宣稱增加法定容積只是圖利建商,這是完全無知的說法。老屋改建可以提振經濟,降低房價,是為了民眾、社會,不可能是圖利建商,因為供應量多了需求量少了,房價才有可能降,不要被那些譁眾取寵的所謂學者專家唬了、騙了。