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2019-02-27

房市開始融冰 各大代銷業者接案量向前衝63000

房市回溫了嗎?所謂「春江水暖鴨先知」,市場有沒有買氣,站在第一線的建案代銷業者最知道,根據《住展雜誌》調查,去(二○一八)年不少小建案的銷售,都在兩、三個月內就完銷,代表買氣回籠,因此,今年已見不少一線代銷業者的接案量都較往年增加,不再看淡後市。

買氣好 小案子快速完銷

根據《住展雜誌》統計,去年北台灣開賣並完銷的建案數量達八十一個,較二○一七年增加三十一個,年增幅高達六成二,顯示去年房市表現確實不錯。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,北台灣各縣市中,台北市完銷建案有十二個、新北市十五個、桃園市二十個、新竹地區二十六個及宜蘭地區八個;唯去年完銷建案名單,仍以量體較小的建案占大多數,在短時間內賣到完銷的大型指標案相對較少。

他指出,銷售速度最快的應該是士林區「新美齊天母」與內湖區「碧湖天」,前者接待中心只蓋一半就被包下,後者接待中心蓋好沒多久後,就傳出完銷。

從去年北台灣完銷建案來看,仍延續前年中、小坪數相對熱賣的趨勢,顯示首購族主流地位不變,而換屋族群的需求相對較低。



不過,相較於新北市新案完銷要花兩個月,台北市完銷速度更快,何世昌點出其中關鍵在於台北市去年已出現投資、置產型買盤,出手速度較快,反觀新北市自住需求比重較高,考慮期比較長。

讓利幅度變小 大建商價格轉硬

其次,去年完銷案還有一大特點,那就是因讓利而完銷的建案比前年少很多;去年建案讓利風不再,尤其品牌建商賣價普遍拉高,銷售卻能開出紅盤,意味著買方更加在意建築品質,同時也透露出買方願意追價的意味,這對於房市復甦而言不啻是個好消息。

何世昌表示,去年新建案銷售表現優於預期,銷售率已逐漸逼近五成,他分析,從銷售率走勢來看,近年房市的谷底應該落在二○一六年,膽敢在那一年空頭氣焰最盛時買房的民眾堪稱神算,當時讓利建案最多,議價空間也最大。

二○一六年後,隨著銷售率與房市景氣緩步往上爬升,讓利風氣越來越淡,買方撿便宜的機會變少了。假如未來年度銷售率回升至五成以上,意味著房市很可能要告別空頭市場。

代銷業者擴編 迎接房市新光景



買氣增溫,也讓一些房市下滑時,大都縮小組織的代銷業者開始「擴編」,因為手中開始接進大案量,且件數也增多,因此得多需增加人手才行。

信義代銷總經理李少康指出,房市自去年買氣回溫,全台房屋買賣移轉棟數走穩到二七.八萬棟水準後,使得建商信心大增,今年房市更延續去年第四季熱度,接續至三二九檔期,推案量與銷售率將推向高峰。

他談到,信義代銷在今年的北台灣推案量將較去年成長三成,而擁有全房產優勢,去年透過網路來人及預約看屋組數皆成長二.三倍,總體來人增加三.一倍,成功吸引建商關注,上半年接案可望超過六百億規模,加上手中目前正在銷售的三百多億元,力拚全年新推案量超越千億目標。

李少康表示,總體而言,上半年優於下半年,「市場量增、自住需求穩定」,審慎樂觀看待今年房市。

而因應信義代銷接案量大增,且新接進來「正隆官邸」豪宅,副總經理董憲成談到,近期都在面試新人,增添新血。

遠雄房屋一天要賣一億

遠雄建設的推案,大都交由自家的遠雄房屋銷售,遠雄房屋總經理張麗蓉談到,今年遠雄建設預計於全台推出十一個新案,總銷三一七億元,較去年不到三百億元約增加一成,而由於春節期間建案不打烊,幾乎每天都有成交一億的案量,因此,今年代銷目標是三百六十五天共三六五億元。

代銷龍頭的海悅國際總經理王俊傑談到,若不含大安區「元利信義聯勤」豪宅案,則今年上半年全台接案將達八百億元,較去年成長超過三成以上,至於接案地點則全台遍地開花,涵蓋雙北市、新竹、台中、台南及高雄。

他更表示,這也是繼二○一四年代銷京城建設的「京城.京城」豪宅案後,海悅首度重回高雄市場。他同時談到,因為接案戰線拓展至高雄,將視情況加派人手至高雄,或在當地徵銷售高手。

甲山林廣告暨愛山林建設總經理張境在談到,上半年接案量約四百多億元,下半年則約八百多億元,全年超過一千億元至一千二百億元。

創意家行銷發言人柯仲武副總表示,去年接案量約五百多億元,目前尚餘一百億元,將衝刺銷售,另今年上半年預推案約三百億元,因此今年代銷量體保守估計五百億元,但可能衝至八、九百億元,而已知三二九檔期新推案共九個,總金額約一百七十一億元。

各大代銷業者「勇」於接案,主要是買氣歸隊,讓他們放心接案量。根據了解,房市從二○一四年底走下坡後,不少原本用「包銷(負賣賣光)」接案的代銷業者,因房市空頭,接愈多虧愈多,因此,轉以「純企劃(幫忙規劃銷售,但賣多少算多少」。

度小月已過 魯肉飯外加切小菜

另過去動輒花費上億元蓋的接待中心,要嘛不蓋,要嘛就在建案附近租個小店面當接待中心,業者都說行情不好,只能「度小月」,但現在,魯肉飯可以加顆蛋,或再切一些小菜了。

不過,隨著去年農曆年後,有購屋需求的自住客進場,買氣升溫的情況,不少代銷業者都說,在去年底九合一大選過後,買氣更爆發,且延至今年九天的農曆春節假期。

張麗蓉談到,今年春節九天連假,建案不打烊的銷售熱度真的不誇張,熱到爆表,像新莊副都心的「遠雄首品」五天熱銷十一戶,銷售金額達四.三億元;「遠雄九五」舉辦VIP封館活動邀約,四天創下一.七億元業績。

新北市中和左岸的「遠雄香榭園」,依實價登錄所示,不僅榮登水岸百坪豪宅交易量榜首,加上台商最新一波資金回流潮和春節返鄉,在春節期間成功創造三.五億元佳績。

新北市林口的「遠雄之星6」持續熱銷,過年期間特別加大宣傳和活動,成功衝出好成績,今年累積業績近四億,而開賣迄今四十天即售出五十戶,平均一天售出一.二五戶,春節檔期就創下近二億業績。

位於竹東台泥重劃區,一字頭的遠雄親子精品宅,主打低月付「租轉買」專案,去年中剛公開即持續熱銷,而春節五天銷售八戶,平均一天售出一.六戶。

遠雄建設進駐台南府城的首發作品「遠雄新源邸」於去年底完銷,預計三二九檔期開賣的「遠雄安南町」接續開紅盤,潛銷期的大年初四(二月八日),案場舉辦新春選戶活動,就創下單日七十八組客戶預約佳績!

一手市場仍以自住客為主流

而市場流行哪些產品呢?信義代銷從內部數據觀察去年台北市預售新成屋銷售狀況,以三房三十六至四十五坪,總價二千八百萬元至四千萬元的換屋族群為購買主力;新北市則是首購族群為先,偏好二房二十一至三十坪,總價一千萬元至一千六百萬元的建案。

李少康分析,目前一手市場仍以自住客為主流,且內部調查發現雙北市仍有許多有價值的老舊區域,因過去市場低落因素而久未有推案,若能滿足包含老舊區域的需求、消費者對建商品牌的認知、符合預算的總價等等,就能讓民眾購屋信心有所提升。

而中部房市熱度也不差,台中龍頭代銷萬群地產總經理謝坤成談到,目前線上執行銷售的建案已達五百億元,較去年成長,而他勉勵同仁,希望今年全年可以接一千億元案量,他的客戶包括麗寶、櫻花、允將及太子等建商,產品以自住市場為主。

高雄驚見爆買潮

至於高雄市長韓國瑜在競選期間喊得漫天價響的「東西賣得出去,人進得來,高雄發大財」,已成功帶動人潮到高雄,且除了觀光人潮外,也有買屋人潮,高雄房市正掀起一股「爆買」風潮。

何世昌說,在九合一大選之前,是房子追著人跑;但在選舉之後,卻是人追著房子跑。他談到向京城建設詢問買氣,京城建設發言人周敬恆以「瘋狂」來形容選後房市爆買潮,中、小坪數產品真的太火爆了,根本賣到翻過去。

遠雄房屋行銷管理處總監呂穎指出,高雄選後買氣爆發、房市買氣與交易量創新高,「遠雄THE ONE」為全台第一高的住宅,也將會是高雄新地標,成功吸引企業主置產,僅初三及初四短短兩日封館VIP活動,即成功衝出一.二億元好成績。

此外,遠雄THE ONE從去年選後至今三個多月,熱銷累計十三戶,業績逾十億元,呂穎談到,選後有不少台北客人就要求組「賞屋團」南下看屋,房市真的有韓流效應。

北客南下賞屋 台商更回流

而不只有台北客南下置產,連台商都到高雄賞屋,周敬恆指台北南下高雄買房子的客戶的確變多了,且一些豪宅建案,也有台商回台看屋,另有台商看中小坪數的房子,雖然滿意,但才說考慮一下,隔天再打電話來,該戶已被賣掉了。

何世昌對高雄房市轉熱指出,現在攤開國內報紙,可以發現在台北市版刊登廣告的高雄建案變多了,例如京城、皇苑、麗晶等,這幾家高雄在地知名的指標建商,都把建案廣告的投放範圍擴及到台北市,就是想要搶食台北市多金的投資族群。

何世昌表示,雖然房市在谷底已經打底多年,如今多一些置產客出籠,多少代表著,房市開始融冰了!