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2019-04-18

二房東難為! 小心凶宅的法律糾紛上身63238

台灣有很多「包租公」、「包租婆」,而在政府積極推廣「包租代管」的租賃宅服務業務後,更將產生更多的「職業二房東」,而這些人最怕的一件事,就是租屋者(房客)「想不開」,將導致房子成為「凶宅」,而折損其房屋價值。

過去,有一些「房客」因為想不開,在租屋處自殺,或是發生兇殺命案,造成出租房屋成為「凶宅」,讓「房東」心驚驚,若求償無門,則只能自認倒楣。

二房東不好當

另外,有些案例是「房客」在承租房子後,再轉租出去給「次承租人」,而成為「二房東」;但「次承租人」卻在屋內自殺,這時,「二房東」要不要負法律的侵權責任,及日後衍生的賠償責任?

此外,還有些情況是,甲出面承租房子,卻給乙居住使用,但乙卻在該屋內有自殺行為,這時,甲要不要負法律上的責任?或是子女出面承租,之後給獨身的年老父或母居住,後來在屋內過世等情況,都是房東難以掌握的變數。

桃園市租賃住宅服務商業同業公會顧問及「Line@白法務的不動產法務園地」版主白宗益談到,根據《民法》第四三二條規定,「承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。」

另依據第四三三條規定,「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」

白宗益表示,今年初有個地方法院判決,內容是某屋主將房屋出租時,言明房屋「不可轉租」,然而承租人卻私下將房屋轉租,卻發生入住的次承租人在房屋內燒炭自殺,使房屋變成凶宅。

房東於是對承租人提出「侵權行為」的損害賠償訴訟,請求賠償房屋減損一百萬元的賠償。

法院一審判決屋主勝訴,理由是「次承租人」在房屋內燒炭自殺,固然是個人結束生命的行為,然而在他人所有房屋內自殺死亡,易造成一般人對該房屋有嫌惡、畏懼之心理,及對於居住其內之住戶,產生心理負面影響,有礙生活品質。

凶宅交易價值將減損

而且,一般人對於有人自殺的房屋皆心存陰影而排斥承租或購買,亦將導致該屋之交易價值減損以及流通的障礙,影響房屋所有權人之使用、收益,故在他人所有之房屋內自殺死亡,屬於社會道德通念上不能接受的行為,而有背於善良風俗。

法院認為,次承租人在自殺時,屬於智識正常的成年人,應該可以預見倘若在屋內自殺死亡,將使該屋成為凶宅,日後難以出租或出售,但是次承租人仍執意自殺,應就其「故意行為」造成屋主的損害,應負《民法》第一八四條第一項後段有關故意以背於善良風俗的方法而損害他人的侵權行為損害賠償責任。

法院並認為,基於《民法》第四四四條第二項的規定,承租人對於同居人或因承租人同意而使用房屋而導致房屋的毀損、滅失,應當對屋主代負損害賠償責任;而這個規定是承租人必須「代負責任」,與承租人是否已經善盡善良管理人的注意義務無關,亦即,只要經過承租人同意而使用房屋導致「毀損、滅失」的發生,且使用房屋之人的行為符合侵權行為的要件,承租人就必須對屋主負責。

不過,凶宅是否造成房屋物理上的毀損、滅失?法院認為,房屋的「毀損滅失」,固然指的是房屋「物理」上的狀態,然而次承租人在房間內自殺死亡,造成房屋交易價值減損,這樣的「價值減損」不像房屋受物理上毀損而有修繕可能,但是價值減損程度並不亞於物理上的毀損、滅失,甚至有過之而無不及。

因為,一般人普遍對於凶宅心存陰影而排斥承租或購買,這將導致房屋交易價值減損及流通障礙,影響房東的使用、收益的價值,甚至無法透過修繕而回復至非凶宅的狀態;此種情形,法院認為應類推適用其性質相似的規定加以解決,以因應時代與社會環境變遷,補充法律規定的漏洞,讓承租人對屋主負擔損害賠償責任,較為合理。

白宗益指出,雖然此案承租人沒有到庭答辯,法院因此一造辯論而判決屋主勝訴,然而這個判決見解對照目前政府對於包租業務的大力推廣,對於屋主來說固然相當有利,但是卻足以讓承租人損失慘重,所有經營包租業務的業者或個人都應該提高警覺。

租給親人居住 仍要小心

不過,在十多年前,有一個案例是阿姨承租房間給姪子住,沒想到姪子在房間燒炭自殺,以致該位阿姨跟爺爺(隔代教養,爺爺是法定代理人)被房東提告求償,但最高法院最後判決阿姨及爺爺「不用負責」。

案例事實是,林小姐在民國九十九年八月向房東承租房屋後,即將房屋交由姪子林某居住使用。沒想到林某於該年十二月在房屋內燒炭自殺死亡,肇致房屋成為一般人心生畏懼的凶宅,進而影響他人購買或居住的意願,更使房屋的交易價值減損。

屋主主張,林某受有高等教育,明知自己不是房屋的所有權人,如果自己在房屋內自殺,將使房屋成為凶宅而貶值,然林某卻仍執意為之,明顯侵害屋主的所有權。林小姐既然是承租人,依法應以善良管理人之注意而保管房屋,林某既然是經過林小姐「允許而使用」租賃物之第三人,則屋主得依租約約定以及《民法》第四三二條第二項及第四三三條的規定(主張類推適用),請求被告林小姐負損害賠償之責。

而被告林姓爺爺為林某之法定代理人,對於林某之生活狀況疏未注意,自應依《民法》第一八七條規定連帶負損害賠償責任。

不過,最高法院認為,《民法》第四百三十二條、第四百三十三條規定承租人之保管責任,以其未盡善良管理人之注意義務致租賃物毀損、滅失時,負賠償責任,而且租約也有相同的約定。

小心自殺 恐殃及親人

林某在房屋內自殺,並未致該房有何「物理」上毀損,且林小姐承租房屋後,不時前往探視、關心林某生活起居,已盡善良管理人的注意義務,故駁回屋主上訴人請求林小姐賠償系爭房屋價值變動差額的損失,於法並無不合。

另外,有關林爺爺的責任部分,《民法》第一百八十七條第二項規定,法定代理人對限制行為能力人之監督如未鬆懈,或縱加以相當之監督仍不免發生損害者,不負賠償責任。法院認為林爺爺對於時常探望林某,對其監督並未鬆懈,縱然加以相當的監督,恐怕無法避免意外的發生,因此,屋主被判敗訴,林爺爺不用對屋主負擔任何賠償。

白宗益表示,由此可以看出來,最高法院長年對於凶宅的認定,以及交易價值的減損看法,還是很保守;而近年來,大家對凶宅問題的關注,也讓一些法官在觀念上,逐漸接受房屋的毀損、滅失也包含了房屋成為凶宅的情形,值得特別重視。



白宗益提醒,法院針對承租人的同居人或者同意使用之人在屋內自殺而使房屋變成凶宅,是否承租人應該對出租人負責的見解並不一致,有時候法院會考量承租人的具體情況而做出承租人不用負責的見解;但是,承租人將房屋「轉租」或「出借」,即有可能在使用人使用時導致房屋變成凶宅,承租人本身就有義務加以防範,萬一不幸發生非自然死亡事故,則承租人本來就應該要對屋主負責,這樣才能兼顧屋主的權利。

他指出,大家都不願房子變成凶宅,由以上兩個案例,可以得到一些啟示,也就是對於使用房屋之人,二房東或是出借人應該盡力關心,不能置之不理;至於「想不開」的人也要知道,自殺不能解決問題,若因自殺而殃及親友,那真會讓人情何以堪!

職業二房東責任加重

此外,由於各個承審法官,對凶宅的認知,以及《民法》條文的解釋存在不同的見解,加上過去法院判決見解並未統一,因此,當愈來愈多的包租業者將成為「職業二房東」之時,更要謹慎理解法律的規定,以免惹「禍」上身。

白宗益同時談到,如果依第一案的見解,對於從事「包租」業務的租賃住宅服務業者來說,經營包租轉租業務將會承擔極大的風險;但是,法院認為包租業者或是職業二房東,較有能力防免發生凶宅情事的發生,確實也是可以理解的,雖然實際上不一定真的有能力避免。因此,如何篩選房客以及持續以實際行動關心房客,將是從事包租轉租的業者首要的課題。

白宗益建議,從事包租轉租業務的業者或是房東自身,對於房屋可能產生的「凶宅」風險應該採取以下措施:一、租約上應特別載明造成凶宅應賠償,亦即載明「惜命條款」。二、租約簽訂時,要求承租人必須提供連帶保證人,並由連帶保證人在租約上親自簽名確認。三、花錢投保「凶宅險」,藉以轉嫁發生凶宅所衍生的損失。