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2019-07-04

台商回台投資 帶動北、桃工業地產交易熱63617

二○二○總統大選的話題,吸引眾人的目光及諸多討論,能與此一熱度相比的房市題材,大概只有台商回台投資所帶動工業土地交易熱度差可比擬。

高力國際調研部董事梁儀盈指出,中美貿易紛爭始於二○一七年八月,如今更加劇烈,影響以代工業為主的大陸台商甚鉅,而政府為引導資金回台,也陸續推出優惠及輔導方案,台商將重新布局全球生產基地,可望創造出台灣商用不動產的新一波契機。

台商積極在科技聚落獵地

其中,工業不動產所受影響最直接且最快速,中美貿易紛爭以來,市場交易熱絡,在台商思考重新調整產能布局帶動下,大都在既有「科技聚落」的新北、桃園、新竹、台中、台南與高雄等處儲備工業用地。

梁儀盈表示,台商回流可望同步帶動的上下游產業鏈回移,辦公大樓及廠辦需求將增溫。

再者,近幾年來台灣商務旅客流失嚴重,若台商回台投資如實到位,可望帶動新一波的商務住宿需求。至於民間投資可望創造就業機會,提升民眾消費能力與消費意願,帶動另一波零售新商機。

在不動產市場方面,她指出,因受到國內企業擴張及大陸台商產能回移的帶動下,今(二○一九)年一至五月不動產市場蓬勃發展,總計商用不動產成交金額達五百一十多億元,土地交易金額更高達一二○九億元,遠勝於歷年同期水準。

預期政府將釋出更多獎勵及優惠吸引廠商回台的激勵下,今年全年不動產(含商用不動產及土地)投資金額可能上看二千五百億元。

近十年來台灣資金流出遠甚於資金流入,而在中美貿易戰開始後,資金流向出現明顯轉變,自二○一八年第三季起,資金流入高於資金流出,第四季資金淨流入達新台幣十八.六億元,為外來資金進入台灣的佐證之一(圖一)。

為了鼓勵更多台商回台投資及設點擴廠,政府陸續端出三大方案,除了提供足夠產業用地供廠商使用之外,也給予優惠稅率吸引海外資金回流台灣設廠。

六十九家台商申請回台

為因應中美貿易戰,大批廠商重新布局全球生產線基地。依據經濟部最新統計,至今年五月為止,已有六十九家廠商透過「歡迎台商回台投資方案」申請設廠且審核通過,預計投資金額高達新台幣三六九○億元,廠商類型涵蓋電子零組件、精密機械、自行車、通訊設備、橡膠製品製造等。

值得思考的是,目前多數的大陸台商以勞力密集居多,由於台灣土地及勞力供給有限,回流之大陸台商不應走回傳統的勞力密集式工業製造,而是應致力於設備升級及自動化,生產高附加價值產品。

因此,若前述台商回流資金如期到位,以有限的土地資源提升最大產能,搭配「工業區立體化更新方案」的實施,回流台商之工廠風貌將有別於以往,可望形成新的高階智慧產業聚落。

工業不動產交易比重大幅提升

此波貿易戰推升台灣工業不動產(含廠房及廠辦)的需求,觀察二○一一年至今年一至五月全台商用不動產,工業不動產交易佔比在二○一一年至二○一六年間約為二○~四○%(圖二)。

但自二○一七年開始,受到製造業自用擴廠需求,以及後續因中美貿易戰所帶動電子類製造業的大陸台商在二○一八年回移部分產能,帶動閒置已久的工業廠房趁機釋出,推升整體交易量,工業不動產交易佔比更是拉高至五成以上。

其中,具有科技產業聚落的桃園、新竹、台中與高雄最受買家青睞,許多科技大廠紛紛在此購廠,包括二○一八年廣達斥資四十二.八億元購入桃園華亞科廠房,以及今年陸續有大立光、台灣美光半導體、華碩、台達電分別於台中、新北、桃園購置廠房。

自中美貿易戰以來,廠商除了收購現有廠房立即投入生產外,亦有大批廠商選擇購買土地新建廠房,因此也推升全台土地交易量。

其中包括台達電去年以二十.四億元)購買桃園中壢區土地,台達電斥資十億元購入台北市內科土地興建研發大樓,台郡科技與國巨分別以十六.七億元及七.九億元買入高雄工業區土地,大立光以八.一億元購買中科土地。

工業不動產是最直接受貿易戰影響的產品,近期製造業獵地與擴廠積極,反映在工業不動產成交金額上,貿易戰接下來的走向,也將主導大陸台商回移速度及工業不動產交易熱度。

下波中美貿易戰 台商回流更大

下一波美國對大陸輸美產品的關稅提高,將影響中國手機、筆電與平板等消費性電子產品甚鉅,而這些正是大陸台商在大陸生產的最大主力產品,可能導致更多台商回台尋找產業用地,尤其是既有科技聚落的新北、桃園、新竹、台中、台南與高雄等地,自用型製造業廠商應先儲備工業用地,以佔先機。

為吸引台商資金回台,若「境外資金匯回條例草案」能儘快通過實施,該法案允許匯回資金用於購買或興建供企業自用之不動產,可望進一步推升產業用地需求。

信義全球資產經理王維宏指出,商用不動產受到中美貿易戰火持續延燒,在全面加關稅後,促使台商回流加溫,台商回流投資金額已達到四一一七億元,帶動工業地、廠房及廠辦交易飆升。

商用不動產市場交易拚出亮眼成績,總交易金額開出紅盤來到約五八七億元,工業地產交易金額來到二六一.四一億元,廠辦交易九十二.一二億元,純辦交易來到一七八.九八億元。

工業地產受惠於中美貿易升級加徵關稅,帶動台商回流增溫,大型企業紛紛出手搶地擴產,其中以科技業及傳產業占最大宗,而建商也嗅到一絲商機投資土地興建廠辦,華固以二○.五五億元買下新莊區工業土地,未來將興建廠辦。

工業地產持續去年的熱度,台商回流加溫,政府積極釋地、修改工業區政策,包含聯詠、大立光、台達電等科技業紛紛加重工業地產投資比例。

而在北台灣的新北市及桃園市,更是近幾年工業地產交易最熱絡的區塊。信義全球資產統計二○一五年至今年一至五月的交易量,桃園市在二○一八年就有二十六件成交案,交易金額達一九七.四億元。

新北供不應求 外溢桃園

另二○一六年也有上百億元的成交量,而今年一至五月成交件數就有九件,與二○一七年一整年的九件相當,但成交金額有近八十九億元,就比二○一七年一整年的四十二億元有翻倍成長(附表)。

至於新北市在二○一七年創下十三件成交,金額有近八十六億元的高峰後,去年反而下降,王維宏分析,並不是新北市工業地產不受青睞,而是因需求大於供給,推高成交價格,讓不少買不下手的企業,不得不往外圍去找地,因此,在需求外溢下,進而帶動了桃園工業地產近五年的活絡交易。

王維宏談到,桃園地區成交最熱的區域及近五年的件數,分別是楊梅區(十五件)、觀音區(十二件)、中壢區(十件)、平鎮區(九件)、蘆竹區及龜山區(都是六件)。

工業用地交易熱 有人先落袋為安

近期受託公開標售位於桃園科技工業園區之高科技廠房的普華國際不動產總經理田揚名表示,近期經濟部統計台商將有五千五百億元資金願意回台投資,而桃園科技工業園區位居國門之都,具備與國際接軌的優勢區位。

桃園市亦為全台工業區最多的縣市,周邊產業群聚共榮效應,高科技廠商研發單位林立且人才聚集,完善的公共設施及管理,創造桃園科技工業園區成為國際化優質科技產品生產園區。

高力國際董事總經理劉學龍表示,此波中美貿易紛爭影響代工業為主的廠商甚鉅,造成工業地、廠房稀缺,甚至不少建商看中這個商機,搶買工業地興建廠房、廠辦,希望搭上此波順風車。

不過,此時也有部分企業選擇順勢出脫資產獲利了結,提高現金持有部位,準備在台灣持續尋覓合適投資標的。

台商搶工業地潮在桃園

其中知名德國企業博世(Bosch)集團旗下的揚弘實業,就委託高力國際公開標售其桃園平鎮工業區的廠房,該廠房坐落交通優勢地點,距離台六十六線快速道路相當近,也能連接國一、國三等高速公路,距離桃園機場車程也不到三十分鐘。



負責此案的高力國際辦公樓及工業物業董事徐今露指出,桃園合計有高達三十二座工業區,主要分布在中壢、平鎮、龜山、大園、觀音、龍潭、楊梅等行政區,合計每年可創造二兆元的產值,工業產值冠於全台。

其中台灣前五百大製造業有超過三分之一都在桃園設廠,包括廣達、台達電、和碩、明基友達集團,甚至可口可樂以及南僑化工都群聚在此。

而桃園平鎮工業區屬於經濟部編定工業區,是北部相當重要的工業重鎮,進駐廠商以電子零組件、金屬與機械設備製造為主,製造業基礎更是深厚,早已打造完整的產業鏈,同時平鎮工業區的進駐率已接近飽和,近兩年少有大型交易。

徐今露表示,此波台商搶工業地潮其實在桃園相當明顯,自二○一八年起桃園工業用不動產(包含廠房、廠辦及工業用地)交易熱絡,工業用不動產交易金額高達一五四.三億元,包含台達電與廣達等知名電子大廠皆在此擴充買地。今年一至五月,工業不動產交易金額已達九十九億元,主因是產業聚集效應明顯,受惠於製造業擴廠及產能回移帶動。