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2019-07-11

江翠北側D、E區  	房價坐5望663654

潤泰創新在新北市江翠北側重劃區的D、E區推出「潤泰峰匯」預售案,因為主打日本三菱地所營造的工程品質,每坪開價為五十八至六十四萬元,頗有拉高江翠北側房價之勢,而這也是少數大咖建商能在此區喊出如此高價的建案,難道,「四字頭」已經回不去了嗎?

為什麼江翠北側只能是「四字頭」?這要從房市從二○一四年底的高點反轉直下,房市急凍,且在二○一六年創下二十四.五三萬棟的低量說起,當時,各建商為了促銷建案,無不打出「讓利」牌。

江翠ONE是不敗經典

尤其是茂德建設與漢翔開發於二○一六年七月,在江翠北側DE區所推出的「江翠ONE」,由於採中小坪數約十五至三十五坪的規劃,在「低單價、低總價」的銷售策略,負責代銷的甲山林廣告逆勢操盤,主打「四字頭」,開出每坪表價四十五至四十八萬元的第一槍。

在當時,板橋中古屋的房價都還有六字頭,雖然當時的房市氛圍是向下盤整,但竟然有預售的房價低於中古屋,且低於行情甚多,因此,成功造成話題及銷售率,如今,「江翠ONE」在房市銷售史上仍算是一個話題標竿!

不過,當房市逐漸從低點復甦後,從前年底、去年初房市增溫後,今年以來,已鮮少再看到建商「讓利」的促銷手法。此外,由於江翠北側各區有不少預售建案推出,房價已往上推升,大多數建案的開價都以「坐五望六」來試水溫,即便讓購屋者殺價,成交價也都落在五十萬元上下。

因此,當地房仲就談到,以「江翠ONE」開價,消費者再議價一成五至二成的幅度,三年前逆勢進場者,很多都買在四十五萬元以下,因此,若以如今的情勢看來,都可說是買在「低點」。

而「潤泰峰匯」的開價往「六字頭」衝,主要是因潤泰創新是上市建商,市場口碑好,再加上其首度與日本三菱地所聯手打造二十三樓雙塔地標建築,自然對房價有所堅持。

潤泰新推案要衝六字頭

潤泰創新董事長簡滄圳指出,早年在板橋推出「潤泰新大陸」一案,至今仍備受在地客好評,此後潤泰沒有在板橋推出新案。多年後重返板橋,就是看中江子翠北側重劃區有別於一般重劃區,交通便捷與生活機能都已經備足,近北市與新板的地利位置,尤其D、E區更鄰近傳統市場和明星學區,堪稱難得釋出的雙北精華地段。

預期江子翠北側重劃區將成為板橋未來高端住宅的集中地,簡滄圳表示,看好自住剛性需求推出「潤泰峰匯」,除了擁有極佳地段位置,正對四九三三坪公園,緊鄰國中、國小預定地,更是純住宅零店面規劃。

在居住保障方面,「潤泰峰匯」除了有完整十二大服務之外,還提出業界罕見的防水、結構保固二十年,搭配集團國家品質獎的優質工法,為消費者全方位打造安全住宅。

三菱地所為日本地產界龍頭,從商用不動產到城市住宅,從東京都心到全球各大城市都看得到三菱地所的建築,屢屢締造時代建築傳奇,看好台灣市場的獨特性,二○一五年與潤泰創新合資成立「潤泰創新開發公司」,共同興建A級辦公大樓與住宅,今年則首度推出住宅合作案「潤泰峰匯」,準備將台日聯手的高品質住宅讓台灣人在家就能感受。

進場才一個月 熱銷五成

信義代銷總經理李少康則談到,「潤泰峰匯」規劃坪數從二十七坪至五十五坪,房型有二至四房,六月初接待會館完成後,一個月已超過六百組客戶洽詢,銷售接近五成,踴躍的盛況就知道市場對潤泰與三菱地所聯手的期待與肯定。

信義代銷協理呂佳縈也談到,江子翠北側重劃區位置是板橋最靠近台北市的地方,而D、E區是整個重劃區中最精華的地段,擁重劃區方正街廓且公園綠化高。

此外,且輕鬆步行約六百米即可達捷運江子翠站,板南線一站到北市萬華區,二站就進新板特區,擁有絕佳地段條件,未來更可串連捷運環狀線新埔民生站,給住戶最便捷的生活圈。

當地房仲業也談到,江翠北側重劃區總共分有ABCDEFG等七區,被新海橋、大漢橋及華江橋所區隔開了,其中,A、B區較接近板橋中正路等沿線的舊市區,而C區屬狹長型,由於新海橋旁有市立殯儀館的「嫌惡設施」,房價相對有抗性,不易衝高。

D、E區腹地方正最精華

而位於大漢橋至華江橋間的D、E、F區,算是最方正,腹地最廣闊的區塊,由信義代銷所提供的各建商推案可以發現,早期房市低點時,建商不敢推大坪數建案,包括興富發、茂德、新潤與亞昕及立信建設的新月天地,都以十七坪至三十多坪左右的建案為主,且大都訴求「低總價」,以求打動首購族及新婚族。

不過,近年房市回溫,包括「潤泰峰匯」、「遠雄江翠」、「國泰朋」、「國泰田」、「國美翠亨村」及「麗寶挪威森林」都有推出四十坪至五十坪左右的三房至四房房型,甚至立信建設在D區,勇敢推出五十三至六十一坪,雙併可至一百二十坪大坪數的「立信瀚疆」。

呂佳縈談到,建商敢推中大坪數,主要是市場上有太多中小坪數,但仍有一些大坪數的需求在,有些想買在重劃區的大坪數消費者,可選擇性少,而在此時推出適合他們需求的產品,自然訂購率高。

河景宅競開高價

住展雜誌企研室經理何世昌則談到,位於江翠北側重劃區D、E區的中、大坪數建案,如打區內少有換屋產品的「遇東騰」,規劃五十至六十五坪,平均開價五十三萬元,「立信瀚疆」平均開價五十七萬元,主要是其屬於「河岸第一排」的河景宅,在家就能獨享無敵的水岸景觀,因此,若推小坪數就太可惜了。

「遠雄江翠」高樓層也主打河景第一排,房價也要五字頭;至於位於C區的「國泰田」也主打河岸宅,平均開價也要五十三萬元。

而當建商看好房市,房價普遍往上拉升的情況下,未來在江子翠北側重劃區,是不是就看不到「四字頭」的房價呢?

呂佳縈談到,很多房價還是個案表現,而以江翠北側重劃區來說,A、B區周邊,因中正路的生活機能好,且近「435藝文特區」,吸引不少喜歡文創的年輕首購族群,這區域的成交價約在四十至五十萬元間。

而C區因有嫌惡設施,每坪約低個五萬元,約在三十八至四十五萬元間。



至於D、E區,目前成交價大都可以站上五十五萬元間,但仍因不同建商及使用不同的建材,房價又有不同,且區內幅員大,河景宅、公園宅或校園宅的訴求不同,建商的名牌效應也不一,故消費者的訂購價也會因人而異。

另華江橋兩側的F、G區,雖然近華江橋,但要上橋的動線還要繞一小圈,且目前還談不上生活機能,因此,房價約在四十五萬至五十萬元間,此外,有些建商為了建案的房價仍能維持在高檔,私下會以送裝潢方式,如內含三萬元裝潢費之類的方式來銷售。

捷運宅仍吸睛

至於很多建商會以「捷運宅」來做訴求,住商不動產企研室經理徐佳馨則談到,過往,捷運板南線(藍線)的江子翠站是民眾網路搜尋買房的最熱門站,近年雖然被中和蘆洲線所取代,但仍居前五名,主要是它過一站就到萬華站,兩站至西門站,而第三站則台北車站,可說十分鐘車程內都是熱鬧區域。



而江翠北側的D、E區,雖然不是非常靠近江子翠站,但步行十分鐘內也可到,另利用長江路的公車路線,也可以很快進到萬華站,所以這兩區的房價也較其他區域高。

此外,興建中的環狀線,新北市政府捷運局預估在今(二○一九)年年底可通車,則江翠北側的C區及D區,則較靠近環狀線的「新埔站」,也對這兩區的房價有加值的效用。