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2020-02-06

武漢疫情後房市走勢 會複製SARS模式?64626

武漢疫情若持續擴大,甚至蔓延台灣,以致衝擊台灣產業的供應鏈,而在內需上,旅遊觀光業及餐飲業首當其衝,最主要不是疫情的死傷程度,而是疫情帶來的恐慌心理,導致民眾消費降溫,衝擊百貨、零售、餐飲、旅遊等產業。

同時,目前疫情也導致美股重挫,港股大跌,台股二○一九年封關日指數上漲二八.四二點,收在一二一一八.七一點,受武漢肺炎疫情與國際股市下跌衝擊,元月三十日台股開紅盤日加權指數重挫六九六.九七點,跌幅五.七五%,終場收在一一四二一.七四點,創下史上單日與開紅盤日最大跌點,全體上市公司單日市值一口氣蒸發二.一一兆元,後續疫情發展可能直接影響企業籌資能力和投資意願,也會進一步衝擊消費市場。

武漢疫情擴大,香港宣布境內二百家銀行分行暫停營業,中國大陸有十四個省市延長年假,這些省市合計影響中國約七八%的出口,及六九%的GDP,Tesla在上海,Nike在江蘇,富士康在河南,都將大大衝擊產業的供應鏈。

日前來自武漢房仲同業一篇無助的發文:

大前天睡醒,假期還剩三天;

前天睡醒,假期還剩五天;

昨天睡醒,假期還剩七天;

今天不敢睡了,再睡,就失業了!

#可憐的孤城,人人恐慌自危 百業陷入停滯!

武漢疫情是否影響台灣房市?是否會複製SARS模式?

武漢疫情不但影響百業,大陸房地產銷售陷入停滯,疫情若持續擴大,甚至蔓延台灣,台灣房市當然也會連帶影響,只是影響的層面會不會有如十七年前的SARS風暴,而疫情過後,台灣房市會不會複製SARS模式,先蹲後跳,房價從急殺到大幅的反彈?筆者分析武漢疫情與SARS風暴有兩大相同的影響層面與三大不同的房市走勢,分別分析於後。

(一)武漢肺炎與SARS兩大疫情影響的相同層面分析:



(1)房市同樣會因疫情產生而導致交易量萎縮:

武漢疫情初期會如SARS初期,購屋者持觀望態度,交易量逐步萎縮,視疫情擴散程度決定房價走勢,小則影響一季,大則影響半年。但不至於影響到房價直接下挫,影響層面不會超過一季。

(2)若疫情因擴散而導致恐慌指數增高,房價同樣會受影響約兩季:

若武漢疫情延至兩個月以上才控制住,則如同SARS風暴,對經濟衝擊面擴大,影響的不止房市交易量,同時房價也會短期由漲趨跌,影響層面也將持續一到兩季。

(二)武漢肺炎與SARS兩大疫情過後,房市不同的走勢面向分析:

(1)武漢疫情與SARS風暴發生時間點不同,走勢也不同:

武漢疫情與SARS不同的是,當時股市房市處低檔,加上前一年增值稅減半政策做多的激勵,房市在SARS擴散期間因人性恐慌而產生急殺現象,而此次武漢疫情若發生在二○一四年房市高檔時,那房價走勢可能也會大幅崩跌,唯目前台灣房市已經過四年緩跌見底盤整,房價此時不會因疫情而發生恐慌急殺現象,兩次疫情發生時間點不同,狀況不同,不會複製SARS模式。

(2)武漢疫情過後房市表現不會如SARS期間先蹲後跳,也不會大幅反彈:

SARS風暴之前,歷經十多年房價盤底,這十多年又逢台灣資訊代工業大幅成長,累積豐碩的經濟能量,房市適時在低檔遇利空徹底洗盤,一旦利空出盡,在低利低稅低房價的有利基礎下,房市技術面強勁反彈,拉出一段十多年多頭行情。武漢疫情處於房市仍在盤底階段,且餘屋尚多,因此,疫情過後不致複製SARS模式,房價雖會回溫,但不會有大幅度反彈。



(3)武漢疫情過後,台商會加速回流台灣,對內需商辦市場有利:

二○○三年SARS期間,三、四兩月台股合計跌幅六.四%,四月下旬SARS疫情最嚴重時,甚至波段恐慌性跌幅達一○.九四%,但在疫情被有效控制後,台股也是從當年五月起展開三個月的波段漲幅至八月已達三○%以上,同時,房市也隨之報復性大幅反彈。

SARS過後,台灣資訊產業也因景氣復甦而大舉移軍大陸設廠,人才資金不斷外流,商辦與廠辦市場沉寂多年。如今,因中美商戰,傳統產業與資訊業紛紛回流之際,加上武漢疫情對台商的嚴重傷害,勢必引發更多的台商回流風潮,當然對已經夯熱的商辦、廠辦與工業用地市場產生推波助瀾之力。

武漢疫情影響短期房市,唯最終市場仍將回歸到基本面的發展軌道

可預見的是疫情終會被控制,但值得注意的是疫情擴散之際所產生的「人性恐慌」,因為人性恐慌,房市交易量會大幅萎縮,唯若政府有效控制疫情,經濟受創層面自然降低,房市的影響層面也會縮小。

從SARS的歷史經驗可以發現,疫情的爆發對於整體行情的影響較為短期,且隨著疫情受到控制,市場仍將回歸到基本面的發展軌道。