分享

       
瀏覽人次:1678

2020-04-29

再談新冠肺炎與SARS  房產趨勢的差異65029

COVID-19新冠肺炎發展至今,全球擴散的國家、確診數量、死亡人數都遠超過十七年前SARS的規模,全球股災也同時發生,經濟成長同樣將會大幅下修,唯獨房市表現卻與SARS時期呈現不一樣的走勢,主要因素是兩種疫情發生時間點不同、房價所處技術循環位置不同、恐慌指數不同,房市的表現也不會複製SARS模式,走勢也會不同。

新冠肺炎與SARS疫情對房市有六大不同面向影響的差異性:

(一)時點不同、房價所處位置不同、恐慌指數不同,房市的走勢也會不同:

新冠肺炎疫情與SARS不同的是,當時股市房市處低檔,加上前一年增值稅減半政策做多的激勵,房市在SARS擴散期間因幾十年首次碰到致死率高且爆發群聚感染,人性恐慌急速升高,房市在低檔初升階段面臨急殺現象,短短兩季台北市房價下跌近12%,然因1990~2001年房市盤整達十年之久,房價在低檔回升遇SARS急殺兩季後,下半年房價即展開報復性反彈,並開啟長達十二年的多頭行情。

而此次新冠疫情若發生在2014房市最高檔時,那房價走勢可能也會大幅崩跌,唯目前台灣房市已經過四年緩跌見底盤整,因有十七年前疫情發生的經驗,且因疫情控制得宜,恐怖指數也急升急緩,房價此時不會因疫情發生而產生恐慌急殺現象,第一季房價持穩且交易量不減反增。兩次疫情發生時間點不同、房價所處技術循環不同、恐慌指數不同,房市的表現也不會複製SARS模式。



(二)新冠疫情過後房市依產品類別不同,走勢也會不同,不會如SARS後房市全面大幅反彈

SARS風暴之前,歷經十多年房價盤底,這十多年又逢台灣資訊代工業大幅成長,累積豐碩的經濟能量,房市適時在低檔遇利空徹底洗盤,一旦利空出盡,在低利、低稅、低房價的有利基礎下,房市技術面強勁反彈,拉出一段十多年多頭行情。

新冠疫情處於房市仍在盤底階段,且餘屋尚多,因此,疫情過後不致複製SARS模式,下半年住宅價量雖會回溫,但不會有大幅度反彈,依照土地、住宅(預售、中古屋、老屋、豪宅)、商辦、廠辦、商舖……各類產品的發展技術面向,將會有不同的個別走勢。

(三)從產品類別分析,兩次疫情對房市三寶(工、商用地、廠辦、商辦)的影響不一,走勢也迥然不同

此次疫情過後台商會加速回流台灣,對內需商辦市場有利。2003年SARS過後,台灣資訊產業也因景氣復甦而大舉移軍大陸設廠,人才資金不斷外流,商辦與廠辦市場沉寂多年。2003年後SARS至2014的房市多頭市場,也造成土地濫用,農不農(農舍變別墅)、工不工(工業違規住宅)、商不商(商辦變豪宅),以致廠辦商辦的供給有限。但自從中美商戰開打,大陸傳統產業與資訊業紛紛回流,且大陸在人均所得逼近一萬美元之際,工資大幅增加、環保意識抬頭、設廠與經營成本大增,加上新冠疫情對台商的嚴重傷害,勢必引發更多台商回流風潮,當然對已經夯熱的房市三寶(商辦、廠辦與工業用地)市場產生推波助瀾之力。

(四)新冠疫情人流管制效應,線上替代威脅,加速傳統商店拋售逃命潮

新冠肺炎因擴散快速,全球多國都採取封城限制人流措施,引發未來線上替代商機,傳統商店原本在網購、百貨、大賣場三面夾擊下,加上疫情肆虐,傳統商店紛紛倒閉,尤其傳統商圈越大坪數商店影響最大,嚴重的倒閉潮將會導致大量退租潮,更將加速引發拋售逃命潮。

(五)疫情改變購屋行為,蛋白區新屋翻身走強



而因疫情影響也改變了購屋行為,購屋需求將更注重防疫、防震、防災、養身……等新型態住宅,加上都會蛋黃區房價居高不下,剛性需求的年輕購屋族群傾向往交通便利的蛋白區移動,蛋白區重劃造鎮的新型社區,成為首購族青睞。

疫情影響,退休族群逐漸厭倦都會蛋黃區的擁擠與老舊社區的混雜,未來退休族群將往中南部或花東區移動,中南部因房價基期低,房市較有成長空間。去年第四季六都房價十大漲幅行政區,台南市占五區、高雄兩區、台中兩區、台北市一區;而全年統計六都房價十大漲幅行政區,台南市占六區、高雄占兩區,台中、新北各一區。這些強勢漲幅的行政區集中在中南部,且非常意外的,這些漲幅特高的行政區共同的特色都是「蛋白區」,例如台北市的萬華區、新北市的樹林區……等。

南部房價因與北部落差過大,在交通發達一日生活圈的利因下,南北房價差距將逐漸縮小。同樣道理,桃園市因與台北市房價差距三倍,在交通便利都會擴大的利基下,人口淨流入勇冠全台,自然交易量逐年擴增,房價表現也居北台灣之冠。

(六)四十年以上老屋將不值錢

兩代不同堂的家庭生活型態改變,年輕人喜新厭舊,加上建商針對低自備低利貸款的訴求,新屋成為首購族的優先選擇。而在防疫、防震、防災的新住宅供給的壓力下,四十年以上不能都更的老屋將會不值錢,逐漸引發拋售逃命潮,空屋的型態會由新餘屋轉移到陳舊的老屋市場。

新冠疫情對房市影響,最終仍將回歸到市場基本面的發展軌道

可預見的是疫情終會被控制,但值得注意的是疫情擴散之際所產生的「人性恐慌」,因為人性恐慌,房市交易的預售市場與換屋市場短期會受影響,唯若政府有效控制疫情,經濟受創層面自然降低,房市的影響層面也會縮小。從SARS的歷史經驗可以發現,疫情的爆發對於整體行情的影響較為短期,且隨著疫情受到控制,市場仍將回歸到基本面的發展軌道。

而在這個軌道上會發現有利的因素是游資充斥、利率趨零,但也有不利的因素是全球經濟成長率趨緩,那些國家疫情越擴散,經濟成長受創就越嚴重,競爭力就較衰弱,台灣若疫情持續控制得宜,相對影響較小,彼消我長,競爭力也相對增強。綜此分析,下半年房市表現應是「價穩量溫」的格局。