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2020-06-22

在很多國家,房地產稅一點都不溫和,在美國一些州,不管房子多大,也不管你有幾套、住多少人,只要有房子就必須繳納房產稅。

美國的房產稅賦

稅率由各州政府自己決定,每年稅額占房屋價值的一%到三%都有,紐約州和德州可以高達三%,加州大約一%。需要注意的是,政府會定期對房屋價值進行評估,再根據評估值來計稅,而評估值和市場的變化基本同步,房價漲,房產稅就交得多,房價跌,就交得少。

另外,美國房子的持有成本除了房產稅,還有價格不菲的物業管理費,部分州的持有成本甚至是高於三%的。

也就是說,在美國一些州,一套市價五百萬的房產,每年的持有成本最高可以高達十五萬,即便按照中位數一.五%的稅率來徵收,也高達七.五萬元,如果在台灣,有幾個普通家庭可以承受?

另外, 對那種擁有一大堆房子的人來說,政府還有可能給予累進制的懲罰性稅率。

對房產徵稅不會降房價  但會衝擊其投資屬性

房產稅會大幅增加房屋的持有成本和交易成本,但這並不意味著政府想把房價打下來,因為房價如果真降了,房產稅也會減收,一個穩定的房地產市場才能培養一個可持續的「長期飯票」。

放眼全球,世界上沒有幾個國家會使用房產稅來降房價,因為房地產市場的外部性太強,特別是與金融市場的關聯度極高,房價如果波動太大,往往會波及到整體經濟運行的穩定。美國次貸危機就是一個教訓,任何一個國家的政府都沒有動力讓房價大起大落。

經濟危機期間  房價比較可能下跌

當然,回顧歷史,房價大幅下跌不是沒有,但其發生的時機往往是在經濟危機期間,而非人為的調控。

諾貝爾經濟學得獎人羅伯特.席勒曾編制了著名的Case-Shiller房價指數,該指數發現,從一八九○年到二○一三年長達一百二十三年的歷史中,美國房價真正大跌的只有兩次,一次是一九二九至一九三三年的大蕭條時代,另一次是二○○七至二○一一年的全球金融風暴時代,其他大部分時間表現為上漲與平穩。

如果盤點一八九○年到二○一三年的美國房價走勢可以發現,美國房價在過去的一百多年中的年平均增長率約為三%,略高於美國二.八%的通膨率,這其實就是社會無風險利率水準。

三個應對建議

既然大環境與大趨勢不可對抗,個人應該如何決策呢?筆者想提出三點建議:

(1)購買有租賃價值的物業:

從紐約、倫敦、香港的經驗來看,租金是一個對沖物業持有成本的有利工具,以紐約為例,大部分房子的租售比高達五%,扣除二%的持有成本後,還能有不錯的收益,再加上每年二%至三%的升值收益,大致上算還不錯的。

(2)避開這三類房子

所以,在房地產回歸理性的時代,一定要重視租金價值,這可能會從根本上改變原來的資產配置邏輯:那些租金效益低的老舊房產、人口淨流出城市的店鋪、偏遠郊超大坪數等三類房子,可能會因為租金效益低而被拋售,甚至變得一文不值,而大城市中心那種租賃價值高的精緻小宅則可能會比較保值。

(3)房子是抗通膨的最好工具

從長遠來看,房地產市場的各項交易成本只會越來越高,而任何一個市場,其套利空間和交易成本都是成反比的,這是否意味著,台灣人靠買房子致富的機會已經逐漸改變?

對於抗通膨來講,放眼全球大部分國家,實在找不到一個比房子更理想的工具。而一些發達國家的房價之所以平穩,除了供求關係平衡,更重要的還是貨幣政策穩健。

如果說供求關係、交易成本對房價的影響是1,那通膨對房價的影響可能就是4甚至更多,小風小浪改變不了大江大河的方向。

房地產向來是一個複雜度特別高的領域,正反兩股力量的共存是很正常的,真正重要的是,我們得看清主力在哪裡。