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2020-08-20

─「錢多、利率低」是否依舊是房市萬靈丹?

─當前「南熱北溫」的市場溫度還能維持多久?


台灣房價自從2014年7月1日台北市率先實施囤房稅,2016年財政部再祭出房地合一稅之後,市場景氣開始呈現「價跌量縮」走勢,惟2018年台商回流漸趨明顯,2019年香港反送中示威,港人來台購屋問題再度浮上檯面,再加上長久以來「錢多、利率低」的經濟環境,終致整體房市再度出現反轉走勢,並且北中南各地逐漸由「南溫北冷」轉而為「南熱北溫」。請問莊教授,這種市場溫度還會維持多久?可否幫我們分析一下近年屢創高價的高雄市未來房市走勢?   

最近幾年全國房市由「南溫北冷」逐漸轉為「南熱北溫」,高雄市今年開價雖仍居高,惟實際上已漸顯現「量增價微跌」跡象,此一情況亦可由第二季國泰房地產指數「30天銷售率」由四月之18.52%下降至六月之10.51%,並且「議價率」由四月之17.34%微升至六月之18.43%見其一斑;其次,亦可再由2011-2019年建造執照與使用執照累計差距高達29,302戶,追蹤觀察其對後市之影響。

至於其他相關指標則分別略述如下,以供參考(詳請參閱附表)。

1.人口變動:高雄市總人口由2011年2,774,470人緩降至2020年7月底2,770,654人,約減少3,816人,未來在總人口逐漸減少情勢下,對房地產之需求亦必隨之逐年降低,此亦可由近年各行政區買賣移轉變動趨勢見其端倪。

另外,高雄市0-14歲人口由2011年393,170人(14.17%)下降至2020年7月之325,308人(11.74%),15-64歲由2011年2,089,848人(75.32%)降至2020年7月1,994,347人(71.98%),65歲以上由2011年291,452人(10.50%)大幅增加至2020年7月450,999人(16.28%),其間變化趨勢對房地產需求之影響,頗值得後續追蹤觀察。

2.家庭戶數:2011年1,035,012戶,2020年7月底1,114,937戶,大幅增加79,925戶,主要原因為年輕人結婚後不與父母同住,影響所及,小坪數案量亦隨之增加,惟最近則又呈現中等坪數逐漸增加趨勢,其因在於小宅室內實際使用空間不足所致。

3.戶量:2011年每戶2.68人,2020年7月底降至2.49人,呈逐年下降趨勢,主要原因係近年生育率大幅降低所致。

4.住宅存量:2011年1,006,725戶,2019年1,096,419戶,大幅增加89,694戶。

按住宅存量之計算係以本年底之住宅存量=上年底之住宅存量+(本年底使用執照中之住宅第二類宅數)-(本年底之住宅拆除執照核發宅數),因此,住宅存量大幅增加應與近年大量推案息息相關。

5.推案金額:2011年1,083.46億元,2019年1,152.03億元,其中2016年606.46億元,2017年527.69億元,其餘各年均超過1,000億元,由此顯見近年累積推案數量必然直接影響市場去化。

6.推案戶數:2011年8,020戶,其間最低為2017年5,254戶,2019年則大幅增加至10,364戶,可以預見的是,未來勢必會有更多競價求售產品應市。

7.買賣移轉數量:2011-2019年之間,2013年最高點43,755戶,2016年最低點31,279戶,2019年則又攀升至37,250戶,其間投資性需求勢必直接衝擊未來預售市場。

8.建造執照申請數量:2011-2019年合計111,390戶,並且再度由2016年5,452戶逐漸上升至2017年7,046戶,2018年再攀升至15,107戶,2019年更高達21,487戶。

9.使用執照申請數量:2011-2019年合計82,088戶,並且再度由2015年之10,025戶降至2016年之8,449戶,再下降至2017年之6,871戶,2018年上升至11,836戶,2019年則又降至7,517戶。

值得關注的是,2011-2019年建造執照與使用執照累計差距高達29,302戶,其對後市影響頗值得追蹤觀察。

10.土地交易:近年由於預售銷售較為順暢,導致建商頻頻高價搶購土地,以今年六月高雄市地政局十二筆土地標售為例,竟然收到八十八封標單競標,並且脫標率高達91.7%,更值得關注的是,連台灣金聯資產管理公司也專程南下搶標。由此顯見當前房市景氣過熱現象,各建案推出之前如未能詳加評估,恐將面臨價跌量縮之嚴峻考驗!

11.預售房價:依國泰房地產指數季報資訊,2011年每坪房價14.56萬元,2020年第一季已大幅攀升至23.35萬元,漲幅高達60.37%。

12.房價所得比:依內政部不動產資訊平台資料,2011年6.33倍,2016年最高點為8.44倍,2018年下降至6.98倍,2020年第一季再回升至7.28倍。

由以上之分析可知,最近幾年高雄市房地產市場由溫轉熱之發展趨勢,惟就當前各種相關指標加以分析,其間仍潛藏不少房價與銷售風險,因此,推案之前務必詳加評估,俾免陷入「價跌量縮」之經營窘境!

2011-2019年高雄市家庭戶數與住宅存量對照圖

2011-2019年高雄市建造執照與使用執照申請量對照圖