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2020-09-03

─大量資金插隊攪亂房市

─實價登錄未必真實反映交易價格下的購屋迷思

這波房市只經過三、四年的低迷盤整,最近又逐漸呈現交易量微增,價格再度攀升走勢,導致年輕人更加買不起房子,建商為因應薪資增幅遠低於房價漲幅的市場,爭相規劃設計小坪數建案。現階段在市場依舊存在供過於求情況下,房價又再度被炒高,尤其台商回流搶地導致地價飆漲,而呈現「南熱北溫」現象。

想請問莊教授,當前房市真實情況為何?未來是否會在台商回流、香港移民日增,再加上錢多利率低等因素交互影響下,再現二○○三至二○一四年的投資炒房熱潮?

中美貿易戰與疫情導致世界經濟情勢丕變,各國擔憂新冠肺炎造成經濟大幅衰退,相繼降息還大量印鈔,使得二○○八年資金派對再起,諾貝爾經濟學獎得主克魯曼(Paul Krugman)指出:「目前股市跟實體經濟嚴重脫鉤」,並逐漸形成「K型復甦」,導致「富者愈富、貧者愈貧」。

長久以來,台灣的地下經濟一直伴隨著「台灣錢淹腳目」伺機介入炒作,這次疫情控制得宜,似乎對經濟沒構成威脅。然而在「資金浪潮」、「低利率」與「台商回流」加乘催化下,不少業者表示,已有愈來愈多年輕人開始買房,而認為台灣的中產階級已再度崛起。

然而,當前房市真有那麼熱嗎?中產階級也已再度崛起?以下針對當前房市之諸多迷思,探討真實情況。

一、議價率多少的迷思 ─實價登錄未必真實反映交易價格的議價意義?

根據住展雜誌公布資訊,最近雙北市已出現降價三、四成建案,其因不外開價過高或產品定位錯誤所致,尤其網路更出現低於附近行情四至五成案例,其間虛實雖有待查證,惟如與「國泰房地產指數」季報議價率超過10%相互對照,購屋之前應該如何查證實價登錄,俾免陷入不知如何議價之迷思,就顯得相當重要。

二、財產三分法的迷思  ─無形中將房地產變成另一種投資選項

華人社會一直以來習慣將資產分為現金、股票及房地產,藉以分散風險,現階段在低利環境下,資金再度轉往房地產,尤其面對台商回流搶購土地(詳請參閱附圖),加以台北市素地有限,再加上沒有重劃區土地可售,尤其在都更及危老重建整合不易情況下,房地產無形中就變成另一種投資選項。

2010-2020年上半年全國土地交易金額統計

三、豪宅與小宅的迷思─小宅應格外注意室內實際使用空間

當前台北市豪宅一坪動輒一百多萬,甚至兩百多萬所在多有(詳請參閱附圖),新北市豪宅價位雖不高,卻以小宅低總價降低門檻吸引首購,卻又存在不少缺點,以小家庭來說,當子女長大後,又將面臨換屋。小宅短期或許可滿足先求有再求好,卻沒有根本解決問題,因此,對於二房或1+1房之小宅,應格外注意室內實際使用空間問題。

台北市總平均單價前十名社區

四、高房價與低自備款的迷思 ─應考量日後貸款或換屋轉手問題

在總價不變前提下,不少售屋廣告雖打著10%低自備款,卻無法掩飾高單價的問題,而徒增日後貸款或換屋轉手之諸多困擾。

五、從「南溫北冷」到「南熱北溫」─大量資金插隊攪亂房市

自從政府推出投資台灣三大方案之後,預期效益為投資金額一兆三千五百億元,三年產值三兆二千一百億元,並且創造十一.八萬個本勞就業機會。由於台商回流有六、七成選擇在北部地區投資設廠,導致工業用地價格節節上漲,其中尤以五股地區工業用地一坪超過一百萬元最受矚目,影響所及,從新北一路漲到桃園、台中、台南、高雄,甚至雲林也因Google等國際企業前來投資而導致地價暴漲。同樣的,台南與高雄也因高級精密科學園區的開發,周邊房價連帶被拉高,惟究竟是持續上漲抑或終將回歸供需,仍有待後續追蹤觀察。

六、成本反映房價的迷思 ─資金拉抬效應,藉機加倍轉嫁   

台商回流搶地建廠,建商購地成本隨之提高,此外,由於台商加速回流,不少鋼筋或模板人力被抽調至廠房興建,無形中大幅拉高營建成本,從而亦讓賣方有了轉嫁成本的藉口,尤其是在專業代銷公司積極促銷,又缺乏實價登錄佐證情況下,購屋者往往處於弱勢的一方。

七、供給大於需求的迷思 ─房價與供需脫節?

眾所皆知,現階段餘屋數量依舊相當龐大,但為何價格還在上漲?實務現況是真正有需求的不一定買得起,另一方面,買得起的不一定有這樣的需求,背後必然存在投資者推波助瀾問題,此亦可由今年上半年房地合一稅高達四三.六億元見其端倪,房價與供需脫節的結果,年輕人怎麼買得起房?

八、蛋黃區與蛋白區的抉擇迷思 ─捷運車站將逐漸形成獨立自主的生活圈

往昔,一般所謂蛋白區係指交通不甚便捷與生活機能不夠完備的郊區,惟在大台北交通系統逐漸建構完成之後,像是林口、淡水等地就會隨著交通便捷性而逐漸形成日益完備的生活圈。因此,今後對於蛋黃區的定義不應再侷限於市中心或西門町、東區,而應重新界定為捷運車站十分鐘路程之內生活機能較佳的生活圈。

九、投資與投機的迷思 ─藉投資之名掩護投機之實?

今年上半年房地合一稅高達四三.六億元,創房地合一稅實施以來新高,較去年同期大增94%,由此可知,二○一六年一月一日迄二○一九年底這段期間必然有投機者短進短出,此一情況相較於運用多餘資金提早為子女購屋置產之動機,不能相提並論。此外,亦有高資產階層先行購置,日後再贈與子女情事。因此,購屋之前應先分辨是否有藉投資之名掩護投機之實,俾免高價購屋而仍不自知。

十、輪漲與補漲的迷思─慎防過高房價大幅回跌

隨著雙北房價飆漲,台中豪宅高漲至一坪九十二萬元,高雄每坪也隨之漲至五十九萬元,其所以致此,主要緣於「輪漲與補漲」理論之行銷話術,惟若人口、所得與需求沒有跟進,未來高房價地區的跌幅是否較大,就相當值得深思。

十一、開價與成交價的迷思   ─實價登錄是否真正反映實際交易價格?

目前房市常見開價與成交價10~15%的落差,根據住展雜誌之調查資料,今年八月北台灣推案量高達1,778個建案,其中只有極少數建案完銷,此外,亦有少數建案降價超過三成,由於實價登錄不夠真實,導致購屋者無法正確掌握真實交易價格,而產生開價與成交價間的混亂迷思。