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2020-09-10

雙北市房價自二○○三至二○二○年之間漲幅高達一.二倍,房價居高不下,迫使首購族不得不退而求其次從蛋黃區逐漸轉往蛋白區遷移,最明顯者可由近年台北市人口逐年減少,新北市與桃園市漸呈增加趨勢見其一斑。此一發展趨勢如再就最近房價變動情況加以對照,當可更加了解為何會有越來越多人往外遷移。


以最近推案量驟增的海山站附近「金」字頭建案為例,每坪開價五十萬元(住展雜誌登載行情價四十四萬元),廣告訴求重點例如步行至捷運海山站僅五分鐘,總價八八○萬元起買二到三房,等於月付二萬元起,小資族直接用房租就能繳房貨等。其次,再以六千坪大基地規劃二十四層地標建築,每戶十九至四十坪,並規劃有社區花園、游泳池、健身房、飛輪教室、瑜伽教室、廚藝教室、閱覽室等多項公共設施。由以上所述可知,此一建案係以雙北市之客源為主,雖然在交通動線上佔有相當優勢,惟最後銷售仍會面臨價格之挑戰,其因在於新北市同質性建案之新成屋存量太大。


逐捷運而居乃未來購屋主要趨勢

─車站周邊10分鐘路程,房價選擇性高
就購屋角度而言,一般人的通勤時間概念通常會以台北車站為中心點推算,海山站到台北車站共八站,行車時間約二十五分鐘,如再換乘其他路線,大都可在一小時之內抵達。


其次,如從台北車站再轉乘到台北市東區以及信義計畫區的商圈與生活圈,也都可在十分鐘之內抵達,交通甚為便捷。


另外,如再就上下班最繁忙的板南線進出人次加以探討,一般人為何經常會以一橋之隔的新北市為購屋選擇?除台北市房價太貴,不得不往外遷移之外,隨著「台北車站─西門─龍山寺─江子翠─新埔─板橋─府中─亞東醫院─海山─土城─永寧─頂埔」沿線海山房價相對較便宜,另外,如再由各車站周邊將會隨著居住人口的增加而逐漸形成獨立自主的生活圈,購屋時還是會儘量以接近車站為首選。


捷運站每天進出人次就是最佳參考指標
─可就鄰近各站房價相互比較
其次,如再由二○二○年七月板南線由台北車站到頂埔站之間各站每天的進站與出站人次加以比較(詳請參閱附表),當可了解如能儘早在車站附近佔有一席之地,即可立於不敗之地,此亦可由板南線沿線居住人口逐年增加趨勢見其一斑。至於所經各行政區之房價如附表,雖然最低價差不大,不過最高價之差距可就很大,其間所顯示的問題不外車站周邊良好區位先佔先贏,後來者想要進駐,在房價逐漸高漲情況下,就只得再往外圍移動,而這也正是大台北捷運自通車以來沿線房價幾乎只漲不跌之主要原因。


惟應特別注意的是,購屋之前仍應就鄰近二、三站周邊房價做好市場調查,再查閱實價登錄資訊之後再進行議價,尤其除預售建案之外,新成屋也是很好的另一選項。


至於選購之前必須格外注意的重要事項如下:
(1)詳細考察附近建案空屋、餘屋,並注意開價與實際成交價之差距。
(2)廣告術語「月付0萬元起」,仍應以總價與自備款為主。
(3)距車站距離應自行步行測試。
(4)接待會館所展示的規劃藍圖係3D示意圖。
(5)樣品屋各空間之家具擺設僅供參考,室內實際使用空間仍應以標示尺寸之平面圖為準。
(6)注意公設比是否偏高,避免花大錢卻買到超高公設比而又鮮少使用這類公設的產品。
 

2020年8月板南線附近新北市行政區預售最低與最高房價比較表