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2020-10-15

2020上半年台灣房市在全球疫情擴散肆虐下,展現抗疫的力量,房價不跌反漲,交易量僅小幅萎縮2.06%(見圖一),六都中桃園市不畏疫情價量俱揚,上半年交易量比去年同期增長13.08%,表現一枝獨秀的氣勢。值得注意的是六都中上半年交易量萎縮較多的是台南與高雄,第一季台南-2.58%,高雄-13.87%,第二季台南-14.52%,高雄-16.6%,顯然與去年度中南部蛋白翻身的表現大相逕庭。

但另方面從上半年第二季房價表現與去年同期比較觀察,台南漲幅15.6%,高居六都第一,桃園漲幅12.97%排名第二,高雄漲幅11.17%排名第三,顯見上半年台南、高雄房市走勢出現價漲量縮的價量背離現象(見圖二),合理的解釋應該是去年開始中南部在房價基期偏低的環境下,已有投資客進場做中期投資,促使去年台南與高雄價量齊揚,而今年上半年疫情局勢未明朗,投資客暫時縮手觀望,導致兩都房市價增量縮的背離現象,這也是房市假性需求增加的一項警訊。

2020預期全台房市交易量將直逼32萬戶以上

2020下半年第三季在疫情舒緩的狀態下,八、九月交易量展現強勁的反彈力道,八月六都交易量與去年同期相比,高雄33.46%居冠,台南也增長23.18%,六都除台北市以外交易量增長都在20%以上(見圖三),九月六都交易量平均增長更高達36.05%,一至九月全年交易量也由黑翻紅,六都平均增長5.24%(見圖四),桃園市交易量增長17.74%,持續價量俱揚一枝獨秀態勢,台北市也因換屋族群信心增長交易量逐漸回溫,預期全年房市交易量將直逼32萬戶以上,回復上波高點2014年交易水平。

縱觀近年全台價量表現可發現房市趨熱現象明顯,未來六都房市是否持續走強,須謹慎觀察市場四大跡象:

(一)中南部與蛋白區因房價基期低,房市是否持續走強?

(二)中南部與蛋白區房市是否持續價量背離情勢?

(三)中南部與二、三線城市假性需求是否持續增多?

(四)桃園市是未來六都房市強弱指標,未來觀察重點在桃園市價量是否持續走強?

盲目推案有礙房市 「價穩量增」才是健康的市場

自2018年房價全面止跌,台灣房市回溫已是不爭事實,由最近房地產市況變化可發現,各地區價格漲幅非常明顯,房市是否過熱已成為市場關注焦點,央行開始示警房市有過熱趨向,因此,部分專家學者支持央行應該打房抑制房價,然而調控房價的責任應是央行嗎?其實,房價調控主管機關在內政部,央行權責在金融體系的風險調控,包括利率、房貸,而利率調控牽動整體經濟,因此不會為房市而單獨作為,只有房貸的選擇性控管對金融機構做出風險管理,對房市會有片面影響,但對剛性需求成長也會有所妨礙。嚴格說,調控都是因為市場過熱的消極作為,對市場機制容易造成扭曲。目前市場資金氾濫、利率低,且房價高,讓人擔心房市會太熱而失控。因此,若建商盲目獵地推案,地主不斷調高土地售價,市場勢必過熱,政府打房之路就不遠矣!

目前有些專家以交易量多寡評斷房市是否過熱,其實容易產生誤判情勢,例如1990-1997年房價平穩,但在資訊代工崛起年代,經濟成長率仍保持5-7%,生活水平提升造就換屋市場信心大增,交易量最高達50萬戶,在大交易量的狀況下並沒引起房市大漲,所以在假性需求不能過多的情況下,「價穩量增」其實才是健康的市場。