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2020-10-22

Q在台商回流、錢多利率低的經濟環境下,房市景氣逐漸呈現「南熱北溫」,一時之間,房地產成為市場關注焦點;惟目前有些地區出現中古屋房價高於預售屋的「房價倒掛」弔詭情況,不僅消費者霧裡看花,各相關單位更擔憂房價是否面臨泡沫化危機?

A想請教莊教授,以長線觀察,台灣房市始終維持「大漲小跌」走勢(詳請參閱附圖),面對低利環境,房地產的保值及增值特性,讓其再度成為投機熱門標的。台灣房市歷經二○一四年囤房稅衝擊,不少人質疑今年是否會再度祭出壓抑措施。另外,是否會再度複製過往經驗,成為落底反轉的起漲點?請問現在是否合適置產,以免未來房價越漲越高越買不起?

根據經濟部數據,台商回流資金已超過一.一兆元,此外,根據財政部公布資訊,境外資金匯回專法實施迄今年九月三十日,已引導2,254億元資金申請匯回,其中獲准並已實際匯回2,157億元,中央銀行也估計,該專法實施至明年八月期滿,預計匯回金額可超過四千億元。

由此不難了解,當前在低利環境,加上新冠肺炎防疫有成,加以行政院主計處預測今年經濟成長率1.56%,全球名列前茅,導致不少人質疑未來房市是否複製過往經驗,再度邁入成長軌道。

長久以來,台灣房價漲幅一向都大於GDP增幅,以二○○三年台北市房價起漲點為例,每坪自三九.一萬上漲至二○一四年之九二.四萬,同時也是近期高點;其後下跌至去年的八四.四萬,五年期間,房價跌幅僅8.66%;今年第二季則是微幅回升至八十七萬,也因此一般對市場的預期開始轉向。

然而,台灣近年正面臨人口老化與少子化問題,加上市場空屋、餘屋仍多,加以都市更新將會陸續釋出新供給量,因此,亦有不少人質疑谷底翻身的能量有多大?

以下僅就當前市場存在的十大矛盾現象,提供參考意見。

一、預售好賣、新成屋滯銷?

─預售低自備款,有利財務槓桿操作

健康的市場結構,一向都是預售房價較高,新成屋相對較低,近年出現「房價倒掛」,顯與過往經驗不相吻合,但若真想了解總體市場走勢,就不宜「以偏概全」。

今年上半年房地合一稅收高達四三.六億元,此一稅制係自二○一六年一月一日開始實施,其間所顯示問題在於新稅制之後買進的預售屋,在今年上半年出售,其因在於預售低自備款,有利財務槓桿操作所致。另外,最近出現排隊買房與紅單轉手情況,儼然二○一二、一三年「秒殺」再現,凡此,都是投機炒作的例證。因此,應積極建構實價登錄制度,以期消弭資訊死角,讓預售交易資訊更加透明,達到真正的公平交易。

其次,不少都更建案亦將陸續預售,市場若不如預期,將會出現「退屋」潮,現階段不少建商大肆獵地,一旦交屋未如預期,再加上銀行降低土建融成數,體質欠佳建商恐將面臨流動性風險,嚴重則易導致金融業系統係風險。

二、既已完銷,為何還讓利?

─地段優越完銷,蛋白區讓利依舊

目前議價空間仍大,常見預售建案「0自備款」、「10%自備款」甚或「8%首付」廣告訴求(詳請參閱附圖),倘若建案都已完銷,那就不該再出現讓利廣告,因此,所謂完銷應只是區位良好少數建案,不宜以偏概全;按住展雜誌之調查,目前全台約有一六二個建案完銷。

就市場現況加以深入了解,一些立地條件較佳,例如交通便捷,像是捷運站周邊完銷並非新鮮事;或是重大投資,像是高科技廠進駐,譬如台南科學園區因台積電購地建廠,雲林因Google進駐設置研發基地等,大量增加就業機會,另外像是竹科、中科及南科的翻版區域,都有利附近建案完銷。

不過就整體市場而言,根據住展雜誌數據,目前北台灣銷售中約有一千六百多個建案,由此推估全台至少有二千五百個以上建案,當然不可能全部完銷,否則為何還有那麼多的讓利促銷廣告。

三、投資資金插隊攪局,下濾作用受阻

─「超額需求」只是短暫現象

最近經常有人提出「投資置產有何不可?」的質疑,其實問題出在投機,健康的房市應該具有正常的「下濾良性循環作用」,過去除首購、換屋,只有極少數投資,但現在卻有很多投資客進場,讓大家認為現在不買,未來一旦房價再度攀高,勢必更加買不起,因心生恐懼而不得不勉強購屋。

從整體市場來看,當前首購與換屋購買力不足,想多買來出租的報酬率也不夠,不過由於投資客加碼搶進、插隊攪局,導致市場未能良性循環,因此,這種「超額需求」應只是短暫現象,遲早會回歸市場正軌。

四、推案量不增反減

─緣於部分建案「秒殺」快速結案

近期中南部推案量增溫,但北部包括新北、桃園等地推案量反減,若景氣轉好,除預售屋銷售順暢,整體市場也應當價量齊揚才對,惟現階段市場二、三千個建案,銷售率普遍未超過50%,並且大多數預售屋、新成屋與中古屋皆還在競價求售,由此益加印證係少數建案在「秒殺」情況下快速結案所導致,並非全面性的「復甦」。

五、議價空間尚未歸零

─議價普遍超過10%

倘若市場景氣真正復甦,只要觀察議價空間是否歸零,是否依舊讓利送車位、裝潢即可得知。根據2020Q2國泰房價指數資訊,目前議價空間仍超過10%,三十天銷售率也不高,由此顯見完銷應只是少數建案無疑。

六、小坪數占比偏高

─尚未降至30%以下

根據住展雜誌數據,北台灣九月份小坪數占比約45%,尚未降至30%以下;另值得關注的是,台中市二年前就有部分銀行針對二十五坪以下小坪數承貸意願不高,其因在於扣掉三分之一公設,剩下十多坪室內使用面積,未來換屋相對困難。因此,在坪數規畫尚未回復正常配比情況下,所謂景氣復甦言之過早!

七、新成屋占比偏高

─不少建案仍高於30%

現階段北台灣銷售中建案新成屋占比依舊超過50%,倘若真如媒體報導景氣過熱,新成屋也應該快速去化才對,因此,不應以少數完銷個案誇大景氣復甦,而誤導恐慌性購買。

八、廣告訴求揭露玄機

─完銷建案大都側重低總價、低自備款

倘若景氣全面好轉,完銷建案勢必愈來愈多,並且廣告量也會愈來愈大,但目前所見大都是舊案,新案不多,報章雜誌刊載數量也很有限;尤其預售完銷建案大都側重低總價與低自備款。因此,就目前市況觀察,尚未達到景氣過熱誠度,惟主管機關仍應嚴加監控,俾免投機客藉機炒作。

九、投資加碼進場,首購長輩資助

─違反年輕人首購、換屋的正常流程

房價被投資客炒高,導致富者愈富、貧者愈貧,年輕人因所得不足以支付首購自備款,必須借助長輩挪出養老儲蓄,這種違反年輕人首購、換屋的正常流程,應只是短暫現象,並非市場常態。

十、空屋多,房價漲?

─大量空屋餘屋,市場景氣備受考驗

長久以來,有關高空屋率議題始終沒有一個明確答案,因此,對於景氣變動等市場資訊就比較容易遭誤導,由附表數據可知,當前空屋數量依舊相當龐大,然房價卻不斷由蛋黃區逐漸向蛋白區甚或蛋殼區擴散,實在不合常情,由此亦可窺知投機炒作之嚴重性。

現階段整體市場空屋、餘屋仍相當龐大,惟在台商回流與境外資金匯回專法導引大量資金匯回情況下,房市呈現「南熱北溫」,其間有不少建案所謂完銷係因投機炒作導致,惟截至目前,仍未見主管機關提出有效因應對策,其因在於未能深入了解實務現況。因此,建議儘早研擬並公布超前預防策略,以期防患未然!否則明年各政黨布局選舉策略時,還是得面對年輕人買不起房這一重要議題的挑戰!