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2020-11-26

資金充沛與利率偏低,促使基期低的中南部房價高漲,而預售紅單炒作,將會造成市場假性需求過度氾濫,也將影響房市健全發展,政府不可不防。

內政部日前發布今年第二季住宅價格指數,全國指數為105.39,已連續七季創新高,六都除了台北市外,其他五都都持續創歷史新高,其中台南年漲幅5.46%最多。

從六都房價來看,官方資料只有台北市離2014年第三季的歷史高點尚有7.5%的落差,其他五都皆創歷年新高,台北市房價表現雖有資金行情,但仍然有漲不動的趨勢,中南部因基期低、新興工業區聚集新的住宅商機,房價呈現明顯反彈。

雙北房價高檔難漲,中南部房價基期低,尚有較大漲幅空間

依據吉家網市場中心季報統計,截至今年第二季,中古屋市場六都房價除了雙北市,其餘四都都早已創新高價,桃竹地區在2019Q4、台中市在2019Q2、台南市在2019Q3、高雄市在2019Q3都分別創新前波高點。

台北市均價每坪59.19萬,與上波2014Q2高點65.7萬尚有價差-9.91%;新北市均價29.85萬,與上波2014Q1高點32.64萬尚有價差-8.55%,桃竹地區均價19.69萬,與上波2015Q3高點18.2萬,創新高價+8.19%;台中市均價19.58萬,與上波2014Q3高點17.76萬,創新高價+10.25%;台南市均價15.49萬,與上波2015Q2高點13.5萬,創新高價+14.74%;高雄市均價18.12萬,與上波2015Q3高點16.2萬,創新高價+11.85%(如圖一)。

雙北房價漲幅有限,預售紅單炒作較不易

吉家網企研處長莊文樹表示,吉家網統計數字與官方統計最大差異在雙北市,新北市因前波多頭2014反轉向下後,2016Q1至2017Q4期間,因建商大幅殺價取量,成交物件利用巨額裝潢補貼金額取代成交折扣金額,登錄成交價高於實際成交價達8~10%之多(俗稱虛價登錄),以致官方統計新北市房價就造成較大誤差,實際上雙北市房價離上波高點尚有一段距離,台北市雖然虛價登錄沒有新北市嚴重,仍然也有約5%的誤差。不同於其他四都,雙北房價近兩年來每年漲幅都在3.5%以內,與經濟成長基本面同步,房價處於溫和緩升格局。桃竹地區因為交通建設與大台北都會擴大到桃園,在一小時生活圈的比價上,房價只有台北三分之一,未來發展空間頗大,台中、台南、高雄各都,在低基期的房市中尚有一段成長空間。

桃竹、台中、台南、高雄市預期漲幅空間較大,紅單炒作延燒程度明顯較多

上述六都房價中,桃竹地區、台中、台南、高雄,房價一年漲幅達9~16%之間(如圖二),因此,預售市場就有紅單炒作空間,建商與代銷商為求銷售立於不敗之地,在未正式的潛銷期就會有紅單預購優惠價,通常下了小訂20~30萬,一坪可享受3~5%的優惠價,一旦紅單預購活絡,正式公開房價就會往上推,對於紅單炒作者,在短短時間內就能有一倍甚至兩倍的投報率,這種紅單利差,當然是處於房價有10%以上預期漲幅的區域,才能有炒作環境,雙北市依目前微幅的漲幅中,操作紅單不易,因此預售紅單炒作現象延燒程度是「南勝於北」。

紅單炒作是房市亂源,慎防假性需求氾濫,危害市場健全發展

繼2014年高點之後,今年台灣房價指數再創下歷史新高。這波買氣由北向南,房價越漲越高,逼得政府不得不出手,資金浪潮是支撐房地產熱況主因,政府也開始針對房地產市場的走勢特別關注,尤其是預售市場紅單炒作亂象,慎防假性需求氾濫,危害市場健全發展。內政部十月底更祭出史上頭一遭,跨縣市同步就桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市六縣市,針對二十三個建案做聯合大稽查。惟這項稽查行動未來應該由各都會主管機關積極落實,針對不法炒作行為嚴懲重罰,才能促使房市建立在剛性需求的健康軌道上。