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2021-01-07

此次實價登錄2.0修法變革,將啟動房產資訊全面透明化,並帶動房產業行銷模式邁向新的里程碑,但唯一遺憾是獨漏「租賃市場資訊全面登錄」。

立法院日前三讀通過實價登錄2.0,主要修法變革內容包括詳細門牌完全揭露、預售屋契約備查納管與即時登錄、預售炒紅單全面納管等三大項,並針對虛價登錄加重罰責。

此次實價登錄2.0修法變革,將啟動房產資訊全面透明化,並帶動房產業行銷模式邁向新的里程碑。

茲分別就修法內容對房地產市場的影響以及商業模式的改變分析如下:

(一)成屋交易詳細門牌揭露

修法內容~成交資訊完全透明公開

針對成屋成交資訊門牌、地號完整揭露,刪除現行成交資訊以區段化、去識別化方式揭露的規定,使門牌、地號資訊完整揭露,並溯及已揭露案件,讓交易資訊更為透明。

市場影響力~加速交易速度、促進市場活絡

資訊完全透明公開與對稱後,購屋者對價格與價值容易判斷,可促進交易速度,並且活絡交易市場,過去不明確的資訊容易引起消費者誤判,詳細門牌揭露後,可避免被蒙蔽的資訊,市場朝向理性交易的環境邁進。

商業模式影響力~創新C2C平台有機會崛起

因賣方成交資訊透明化,仲介經紀依賴度降低,C(賣方)2C(買方)去中間化平台將誕生,在平台上提供買賣方線上撮合,再配合加值服務的商業模式,將瓜分一小部分仲介經紀市場。

銷售模式影響力~仲介經紀業行銷模式大變革

詳細門牌揭露後,在資訊透明對稱的洗禮中,仲介經紀業必須改變銷售模式,由技巧與話術提升為專業與服務之本質,每一銷售物件都必須提供更專業的市場價格與產品價值的差異分析,這也是產業銷售模式的一大變革。

(二)預售市場交易即時登錄

修法內容~

增訂銷售預售屋者應在銷售前以書面將建案資訊報請地方政府備查,並將自行銷售者納入實價登錄制度範圍,另申報時間提前至簽訂預售屋買賣契約書後30日內申報,讓預售屋交易資訊更為即時。

市場影響力~避免行銷操作與虛擬資訊誤導消費者

銷售資訊完全透明公開,購屋者可在成屋資訊全都露的價格與預售即時資訊價格中判斷合理價格,同時建商必須即時公開銷售現況,避免虛擬資訊誤導消費者,市場交易趨向理性,交易價格符合市場機制,不受人為操縱,銷售率也一覽無遺。

銷售模式影響~

1.代銷業者面臨透明市場中,銷售價格定位必須精準化。

2.不二價銷售模式會陸續出現。

3.價格定位採先低後高的階段式提升的銷售模式。

(三)預售炒紅單規範

修法內容~紅單交易全面納管

明定預售屋銷售者收受定金時,應以書面契據確立標的物及價金等事項,並不得約定銷售者保留出售、保留簽約的權利或其他不利於買方事項,且買受人不得將預售屋紅單轉售予第三人;違法者將按戶(棟)處15~100萬元罰鍰,以防杜投機炒作。

市場影響力~假性需求大幅收斂,市場回歸基本面

1.市場回歸基本面:紅單現象收斂後短線假性需求大減,市場回歸剛性需求基本面。

2.市場短空長多:房市溫和上漲,多頭市場會走到2023年。

3.預售價格在確實反映剛性需求下,推出價格與新成屋距離拉近。

4.建商獲利水平拉低:因土地、建材與工資不斷抬高,在成本增加與市場價格透明化機制下,銷售價格不易炒作拉高,獲利自然縮減。

商業模式影響~

1.代銷業者銷售模式大變革:代銷業由過去操作不對稱資訊提升為更專業的銷售服務模式。

2.去中間化威脅:大建商自售直銷模式增加,去中間化網路社群直銷興起,代銷業者可替代性提升。

3.代銷業服務費收入降低:代銷業受市場機制與網路行銷影響,在競爭激烈中,服務費收入會減少。

實價登錄2.0獨漏「租賃資訊全面登錄」,造成市場三大混亂現象

此次實價登錄2.0修法促使房產交易透明化公開化,並促進房產銷售模式邁向新的里程碑,但唯一遺憾的是修法獨漏「租賃資訊全面登錄」,其實修法還是只是1.8版,造成租賃市場仍處於三大混亂現象:

(1)政府變相鼓勵房東逃漏稅:租賃市場只要房東自租資訊就不必登錄,查稅稽核不易,造成房東逃漏稅最大溫床。

(2)非法業者掩護非法房東:房東要逃漏稅,逼得房仲業也非法掩護非法,不必登錄不開發票,一起逃漏稅。

(3)政府變相鼓勵房東囤房,造成房價租價齊揚後果:政府不但給房東不必實價登錄的特權,包租代管更給多房的房東減稅,鼓勵房東繼續囤房又可不交囤房稅,壟斷年輕人急需的中小坪數市場,令年輕人更買不起更租不起,租賃市場不必登錄是實價登錄2.0最大的弊端。