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2021-07-08

─應以日曆天約定開工及取得使用執照期限

最近二、三年由於台商陸續回流,除缺工缺料之外,更嚴重影響施工期限,請教莊教授,購買預售屋時應該如何約定開工及取得使用執照期限,才得以保障購屋權益?

雖然預售屋定型化契約與應記載及不得記載事項都有明確規定開工及取得使用執照期限,惟另外還有「不可抗力因素」之除外條款,尤其這次新冠肺炎疫情影響,各地方政府都已明確規定因應新冠肺炎影響,均可自動增加建築期限二年,且無須另行申請。

因此,所有預售建案將會因此而得以順理成章延期二年完工,惟其間利弊見仁見智,就買方而言,大都希望儘早交屋,然對於因疫情而減少收入或失業者而言,延遲交屋應該可以減輕一些自備款或房貸壓力。惟就建商而言,深恐營建成本持續高漲、貸款限縮甚至利率調整而血本無歸,最後可能會出現幾家歡樂幾家愁之發展趨勢,因此,購屋時仍應以品牌信譽為首要考量。

其次,就臺北市因應新冠肺炎影響,建照增加建築期限二年之相關規定(詳請參閱附件),事關購屋權益至鉅,購屋者應清楚了解其間利弊得失。

至於預售屋定型化契約與應記載及不得記載事項對於「開工及取得使用執照期限」之相關規定,以及一般業者預售契約之約定條款,分別彙整如下,以供參考。

壹、預售屋定型化契約與應記載及不得記載事項之相關規定:

一、本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工,民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施,並取得使用執照。但有下列情事之一者,得順延其期間:

(一)因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間。

(二)因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時,其影響期間。

二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依違約之處罰規定處理。

貳、一般常見業者預售契約之約定條款:

一、乙方(建商)應負責於本開發基地建造執照法定期限內正式動工興建,並於開工後000個工作日曆天完工,並向主管機關完成申請使用執照。

二、以上期間內若發生重大天然災害或房地產重大波動,導致政府部門發佈同意展延執照者,則不在此限。

三、乙方應於取得使用執照後二個月內,通知信託銀行辦理建物產權第一次總登,並於建物總登完成後四個月內,於雙方確認交屋找補金額後,由乙方通知甲方辦理交屋手續。

四、乙方如未能依本約所載之期間完工,係因主管機關之延誤、法令變更、其他不可歸責於乙方之事由,致延誤上述使用執照申請期限時,不得視為乙方之延誤。

五、如因可歸責於乙方之事由,致興建完成申請使用執照期限發生延誤時,則每延誤一日,乙方應支付甲方買賣價金的千分之一金額,計付延誤工期違約金予甲方。但有下列情事發生,致影響營造工程時,其經過時日不作逾期日數計算。

(一)因甲方要求改變設計,或增加室內之裝修工程,致影響工期時。

(二)甲方延遲繳付本約相關款項及稅費,或其他應由甲方負擔之規費、代辦費時。

(三)因一切不可抗力之因素,包括天災、鄰房抗爭、鄰房損害爭議期間(指鄰房損害爭議投書至建管單位,致建管單位無法核發使用執照之時間)、政府之法規命令變更、五大公共管線事業單位之施工延遲,及其他不可歸責於乙方之原因,而不能進行工程或影響工期時。

此外,「對於提前完工時,買方絕無異議,並應依本約第oo條相關約定辦理」。

注意事項:

1.開工與完工日期均應以日曆天為準,而非工作天,而更重要的是,務必註明哪一天開工,例如中華民國00年00月00日開工,日後才得據以追蹤計算取得使用執照日期,也唯有如此,才得以權責分明,避免衍生無謂糾紛。

2.不可抗力因素:

首先應就建案所在縣市因應新冠肺炎影響,建照增加建築期限二年之相關規定,深入了解其間利弊得失,以資保障自身權益。

其次,對於天災、鄰房抗爭、鄰房損害爭議期間之認定,亦應充分了解實際情況,俾免遭致無謂損失。

3.賣方如逾期未取得使用執照,每逾一日應按已繳房地價款或買賣價金計算遲延利息?另外,若逾期多久仍未取得使用執照,視同賣方違約?凡此都應清楚了解,俾免日後衍生無謂爭議!

4.有關損壞鄰房問題,請參閱「新北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊」相關規定。

109年4月24日北市都建字第10931673051號令

因應新冠肺炎影響 臺北市建照增加建築期限2年

發布機關:臺北市建築管理工程處施工科

發布日期:109-04-24

受新冠肺炎疫情波及,營造業勞力及原物料嚴重短缺,影響建築工程正常施工進度,為舒緩目前建築業困境,即日起至109年12月31日期間,凡領得本市建造執照或雜項執照仍有效者,均可自動增加建築期限2年,且無須另行申請。

都發局表示,臺北市政府考量因新冠肺炎疫情導致基層勞力短缺及建材供給困難,為降低缺工缺料對建築業及營造業衝擊,北市府依建築法第53條及臺北市建築管理自治條例第12條規定,今日發布「本市建造執照及雜項執照自發布日起至109年12月31日止(含本日)期間仍屬有效者,其建築期限增加2年,無須另行申請。但100年5月9日至105年9月30日期間領得者,僅能增加 1 年」之紓困方案,希望藉此舒緩營建業受到衝擊,協助業者度過困難。

建管處並提醒「申報開工」仍應依建築法第54條規定,起造人自領得建造執照或雜項執照之日起,應於6個月內開工;因故不能於前項期限內開工時,應敘明原因,申請展期一次,期限為3個月。未依規定申請展期,或已逾展期期限仍未開工者,其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起,失其效力。

關鍵字: 房市 日曆天