自用與投資需求帶動工業土地買氣蓬勃,不少開發商嗅到商機,紛紛投入廠辦及物流不動產投資,使工業地產成主流投資標的。
全台仍籠罩在新冠肺炎疫情的陰影下,但全台工業地產受惠於自用與投資需求,買氣蓬勃,不過,因北部工業地價已連漲多年,也有不少開發商競往中南部尋覓較便宜的土地,至於全台最熱的交易區,北台灣以桃園、新竹為主,南台灣則以南科所在的台南獨領風騷。
政府限貸令 工業地產不受影響
CBRE世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示,今(二○二一)年上半年全台工業地產交易量達新台幣五九三億元,創歷史同期新高,並較去年同期增加三四.六%,顯示全球新冠疫情反覆並未影響台灣企業購置不動產的意願。
李嘉玶指出,政府於去年底推出的多項房市管制措施,中央銀行並於今年三月將工業區閒置土地納入信用管制範圍,限制最高貸款成數為五.五成,惟目前許多工業地買方皆具實質開發及營運需求,預期此次措施對工業地產市場影響有限,並未造成法人投資人對於工業地產市場改採觀望態度。
今年前六月全台工業土地交易暢旺,成交金額逾新台幣二三三億元,若與去年同期熱絡的市況相比,仍有○.八%的成長,足見工業土地買氣蓬勃,自用與投資需求均有增長,工業地產成主流投資標的(圖一)。
第一太平戴維斯公共關係暨市場研究資深協理丁玟甄指出,疫情加深人類對於科技的依賴,電子零組件、資通訊產品出口起飛,此外,歐美經濟復甦與美中科技戰爭,點燃台灣科技業接單動能,使得廠商在台投資設廠或買進舊廠房更新設備的速度加快,才好因應接單及生產。
據第一太平的統計,今年上半年的工業地產交易達六三四億元,年增四二%,其中,廠辦需求增幅最大,科技業從先前的購買廠房設置產線,逐步拓展至辦公環境擴充或升級的需求。
而科技業仍為工業不動產最大買方,上半年投入金額達三○一億元,比去年同期成長一倍以上,其中,桃園以工業土地及廠房交易為主,新北市與台北市則以廠辦交易為大宗。
工業地產三大成長動能
她指出,工業地產的自用及投資需求強勁,動能主要來自於一、台商回台行動方案:台商回台行動方案執行的後續效益、中美科技角力,以及全球疫情推動科技業在台布局信心。以及廠商聚落將朝三核心發展。
二、倉儲物流需求:疫情帶動線上購物,網購營業額突破二千億元,眼見商機如此大,促使不少實體零售、超市業者拓展線上,而帶動現代化倉儲物流需求提升,使得不少大型機構、壽險及專業投資人同步看好物流業未來成長性,積極投入。
三、半導體供應鏈擴張:由於台灣在半導體的全球戰略地位升高,台積電大幅在北中南持續擴產,帶動上下游產業鏈擴張動能,產業聚落一形成,不僅帶動工業地產,連住房需求都被帶動。
李嘉玶另針對工業地產買方動態指出,受惠於電子零組件產品外銷出貨暢旺,自用型買方持續擴廠增產的剛性需求,包括資訊電子產業及傳統產業廠商皆有斬獲,交易地點遍布桃園、新竹、彰化及台南(圖二)。
上半年廠房及倉儲市場總成交量為新台幣一五四億元,其中五成的金額由半導體產業鏈企業所貢獻,可見得在5G通訊、車用電子等趨勢推動下,半導體相關業者亦積極加快投產步伐(表一)。
至於廠辦市場,上半年成交額約新台幣二○五億元,創近三年同期新高,當中高達五六%是在台北市的交易,顯示科技業拓展業務、購買自用辦公室的需求仍強,其中,內科及大直廠辦大樓交易熱絡,如聯發科投資三十二.六億元購買內科整棟廠辦大樓作為研發大樓。
李嘉玶指出,製造業積極置產,開發商看好工業地產商機今年上半年間,工業土地和廠房、物流及廠辦兩大市場購買主力皆為自用型買方,總投資金額近新台幣四二七億元,較去年同期大增六九%。
台商回台投資設廠身影
此外,歡迎台商回台投資台灣三大方案,迄今兩年半,共有九七九家審核通過、投資金額高達一.三兆,創造約十一萬人就業,雖然今年前六月新增投資案僅七例,總投資額約三百億元,可見台商回流高峰期已過。
然而根據觀察,部分先前已獲准回台投資的企業陸續在過去數月內購入工業地產,以建立新生產基地,預料中短期內市場上將持續見到回流台商的身影。
以二○一九年中即通過審查的IC載板廠景碩科技為例,其原先規劃於既有廠區擴廠,但在出貨供不應求、訂單能見度拉長的激勵下,於今年二月斥資四四.八億元取得桃園約四萬坪廠房以加速擴充產能,反映出目前不少電子業者投產壓力仍大的現象(圖三)。
CBRE世邦魏理仕董事總經理朱幸兒指出,台灣疫情自五月中旬起轉趨嚴峻,短期內民間消費將因防疫管制措施而遭受衝擊,所幸歐、美等經濟體因疫情獲得控制而出現復甦跡象。展望未來,全球經貿活動升溫可望維繫台灣出口成長動能,央行預測今年全年經濟成長率可達五.○八%。
據政府公布最新數據,台灣出口已連續十二個月正成長,今年一至六月出口較上年同期大增三一%,主要係以積體電路為主的電子零組件出口表現強勢。
半導體擴大資本支出
此外,在全球終端需求旺盛的帶動下,製造業生產指數連續十六個月正成長,其中資通訊業者持續擴充產能,而化學材料、機械設備等傳統產業生產動能亦逐漸增強,預期未來在本土疫情逐漸緩和的情況下,國內生產端表現將維持平穩,具擴產需求的製造業者將持續尋找合適的地點。
從多家半導體業者宣布擴大資本支出規模的消息來看,未來一至兩年內半導體業前景可期,預料往後數季將繼續看到半導體產業廠商積極購買工業用不動產。
李嘉坪表示,在北部地區缺乏大面積土地的背景下,未來將持續有大型建商和自用型地主投入新廠辦開發,以及啟動舊廠房都更升級計畫,為新北及桃園市工業地產市場帶來新風貌。
在中南部地區,由於成熟工業區內出售案件少,預期將有越來越多企業選擇至非首選區域購買閒置廠房,甚或以租代買,以利盡速投產。
北部地價漲勢趨緩 中南部緩漲
不過,需求帶動工業地產持續火紅,也讓工業土地價格上揚,世邦魏理仕台灣估價及諮詢部主管施甫學表示,全台工業區平均地價,每坪約十三.七萬元,較去年同期增加二.三%,以交易坐落地點來看,新竹縣、桃園市及新北市依序為上半年最受自用型買方青睞的地區(圖四)。
惟北部多個工業區地價已升至高點,過去一年漲幅明顯趨緩,反觀中、南部工業地需求穩健,帶動平均價格年增四%以上,主要係多處工業區地價,每坪仍低於十萬元,較有利廠商控制購地成本,而一些價格基期較低的工業區,未來漲幅甚或可達五%以上。
丁玟甄則指出,上半年工業土地價格漲幅擴大,平均漲幅將近八%,單價二字頭以下的工業區,土地成長動能強勁。
施甫學觀察,今年上半年工業土地交易,建商主要鎖定六都土地,合計花費近九十億元購買工業用地,顯示工業地產市場穩定的剛性需求已吸引部分建商搶進布局,預料未來由民間參與開發的產業園區數量將逐漸增多。
例如京城建設以三三.八億元買下台南市仁德區近一.七萬坪土地,預計將興建科技工業園區。
台南獲國際大廠青睞
至於那些區域的工業地產將續熱或翻紅成當紅炸子雞呢?施甫學指出,雖然台灣疫情已現趨緩,然而在全球各地重要的供應鏈市場,如中國大陸、越南等,疫情管控措施時而緊縮時而鬆綁,加上疫苗交貨遞延,拉長了各市場疫苗接種達到有效覆蓋所需的時程。
為避免供應鏈受擾影響出貨進度,許多本土科技電子零組件公司選擇在地持續擴增產能以提高庫存,預料未來數季工業地交易熱區將移轉至價格基期較低的台南及高雄,或非首選工業區購地建廠。
施甫學指出,自從「護國神山」台積電去年到南科投資後,帶起了南科週邊房市的房價上漲,而台南的能見度一下提升不少,台南市政府也積極進行招商。
台南市長黃偉哲表示,「拼經濟」一直是市府施政重點,為協助投資企業加速落實投資,每月針對二億元以上之投資案,親自主持追蹤管考,協助排除各式投資障礙,並招攬優質與高質化企業積極打造臺南為「產經重鎮」,創造高附加價值之工作機會。
施甫學就已知的台南重大投資案指出,台積電5奈米和3奈米投資計畫全數集中在南科,投資金額高達一.一五兆元;Google台灣宣布在台南購地,因應未來在台資料中心的營運需求。
全球前500大企業美商台灣應用材料公司,也選定南科投資三十億蓋第二座新廠,占地相當於七個足球場大。
統一集團旗下的統一將投資百億元在全台覓地打造物流園區,而南部的物流園區已確定落腳台南新市樹谷園區,斥資十八.七億元向奇美實業和奇景光電買下近二.六萬坪的土地。
此外,新光合成纖維集團子公司新碩先進化工也投入七.四三億元,買下二.四公頃土地,引進領先全球技術培養當地技術人才,為半導體相關產業提供更多能量,預計每年可增加六.五億元的產值。
經發局長陳凱凌指出,台南市內擁有十四個完整產業聚落,為全國最多;而國際知名GPS設備及穿戴裝置大廠Garmin(臺灣國際航電)在近期亦投資進駐樹谷園區,廠區佔地約二.八公頃,廠房樓地板面積約萬餘坪,預計投資九十億元、可創造年產值超過五百億元、提供七千五百個就業機會。
此外,momo南區儲配運輸物流中心落腳台南,提升物流配送的效能。
陳凱凌表示,自黃市長上任以來,截至今年三月底,新增六七三家投資案,吸引六六一億元投資額,創造九百多億元產值。
全台物流地產轉夯
施甫學另也看好物流需求對工業地產的助益,他說,物流業者的物流中心據點集中分布於桃園市,除了具有良好的空、海運優勢之外(台灣桃園國際機場、台北港),就近服務台北市、新北市、桃園市及新竹市等主要人口、產業活動區域,成為台灣近期現代化物流中心據點的發展重鎮。
中南部據點以台中市、台南市、高雄市等都會中心周邊較多分布,具備良好的港口設施,且為區域的人口、產業活動的核心地區。
他說,早期興建的倉庫僅為達到牢固耐用,多數較為簡陋、面積小且分散各處,近十多年來的新建倉庫,由於許多是為客戶量身訂製,建物規格因而有較大幅度的改善。
近期受到科技發展的影響,現代化的物流中心成為倉儲設施的標竿,結合立體化、自動化及資訊化等發展策略,達到整體物流配送效率的提升,由物流地產商、產業集團、金融機構等單位領銜主導投資開發,推展至第三方物流業者及目前台灣現代化物流中心的主要需求來源─零售業者,皆積極搶進興建高規格的倉儲設施。
未來物流中心的新增供給除了新北市、桃園市,中南部的物流中心也有顯著的新增供給,像先前所提統一及momo富邦媒皆在台南市新市區投資興建現代化的物流中心。
此外,各類型的物流中心業者皆有冷鏈倉庫的新增供給,顯示冷鏈物流的發展趨勢,像是海霸王在高雄市前鎮漁港的高雄冷凍物流園區,全台(全家)在台中、花蓮皆規劃多溫層的物流中心,另外將進駐永聯物流共和國台北冷鏈園區,預計使用近半以上的倉儲空間。
好好物流取得行政院農委會屏東國際保鮮物流中心的經營,未來行政院農委會將持續規劃興建冷鏈物流中心,擴大台灣創新農業科技產業聚落規模,導入智慧農業4.0產銷技術,完善農產品冷鏈儲運及產銷調節功能。
而新竹地區的生技園區之規劃用地共約三十八.一公頃,包括醫療複合區、育成研發區、產業區等,等二○二三年第三生技大樓啟用後,屆時新竹生醫園區產業聚落趨於完整。
工業地產四大展望
至於工業不動產未來展望?丁玟甄表示,一、全球優異防疫成績、疫苗普及化帶動全球經濟重啟等因素,將持續支撐台灣科技業接單動能。
二、隨著台積電、日月光加碼南台灣設廠,帶動一波南遷熱潮,產業發展南北平衡,有助於減緩北台灣工業用地供需不均的問題。
三、科技業擴廠、現代化物流倉儲、綠能產業、數據中心等需求,將帶動下一波的工業地產交易。
四、廠辦需求增加,多個地價高的工業區,面臨使用立體化的轉型,包括土城、汐止等地區。