台灣現在的景氣真的很糟糕，不但陸續有下游小型工廠倒閉消息傳出，更有許多大型企業在撙節支出因應寒冬的考量下，開始要求員工放無薪假，甚至不得不採取裁員的動作，很多民眾面對經濟壓力驟增的苦日子，已經大感吃不消，若以鴻海集團董事長郭台銘的看法：「景氣比大家所想的還要再壞3倍！」顯然未來勢必還有一段更加辛苦的路要走，現在還不到最苦的時候。
#@1@#「一個禮拜放無薪假3天，領到的薪水加起來才2萬，光是支付自己平時的開銷就已經所剩無幾，想養活一家人根本不可能，更別提還要繳房貸；這種每天看著辛苦存下積蓄坐吃山空的日子，已經讓人很難受了，如果以後的日子還會更苦，那是要我們一家人怎麼過生活啊？」任職於某上市櫃科技公司的黃文強，過去是人人稱羨的科技新貴，薪水領得比較多一些，所以，太太就算全職在家帶小孩，生活也過得游刃有餘。自從收入銳減以後，每個月照樣要繳將近3萬元的房貸，讓他們1家3口無論再怎麼省，也只能看著存款簿的數字一天天減少。因此，黃文強開始認真思考，反正房價最近一直跌，想賣也賣不掉，不如房貸乾脆不繳，讓銀行把房子拿去拍賣，全家人再去外面租房子住，這樣或許經濟負擔還比較輕一些。
#@1@#其實黃文強面臨的問題，跟大多數的房貸族都一樣，大環境不好的狀況下，除了薪資凍漲是必然遭遇的情況以外，減薪共體時艱的例子更是屢見不鮮，收入減少，但償債壓力若沒有同步降低，經濟壓力自然只有越來越重。因此，政府日前便大動作祭出一連串的政策，包括若民眾非自願性失業，可將房貸還款期限延長至30年，並於寬限期間之內可以只還利息、不還本金。另外，利息部分央行也大動作一口氣降息3碼，且針對國內房貸利率調整方式，免費提供1次由「1季調整1次」，改為「1個月調整1次」，藉以替民眾達到快速減輕負擔的目標。當然，政府近期出招連連，不少房貸族都感受到實質的效果，最直接的自然就是利率調降之後，每個月要還的錢變少了！第一銀行個人金融處處長呂鴻聲表示，現在i值(銀行定儲利率指數)降到1.5％左右水準，與之前2.25％水準相比，減少0.75％，假設房貸為100萬元，每年少還利息約為7500元(0.75％×100萬元)左右，相當於每月減輕625元(7500÷12)的負擔。對銀行來說會發生因利差縮小而無利可圖的情況，但對民眾卻無疑是一大福音，加上其他政策像是由1季調整1次若改為1個月調整1次，當中隨即就有2個月的利息差距產生，顯見政策對民眾直接帶來的正面助益。不過，必須注意的是，由於目前仍處持續降息的趨勢，快速調整利率對於節省利息支出當然比較有利；但相反來說，畢竟房貸是至少10年以上的事情，當景氣開始逐漸好轉、利率緩步走升之時，如果因為負債加重而想將利率調整方式改回1季調整1次，銀行自然不是笨蛋，同樣會收取一筆3000~5000元不等的費用，以補貼利息減少的收益。所以說，如果民眾現在並未面臨資金周轉的壓力，其實利率調整方式並不需要進行轉換。
#@1@#要知道，銀行畢竟並非慈善事業，仍以賺錢為營運最重要的出發點，儘管央行降息幅度高達3碼，並且i值也在各銀行快速跟進下出現調降，但目前市面上房貸利率仍舊維持在2％以上。以指數型房貸階段式利率水準為例，新申辦貸款的民眾，過去在i值為2.25％水準時，第1到6個月最低利率水準可達2.5~2.6％，但現在i值降到了1.5％，銀行願意提供的利率卻還是維持在2％左右，中國信託商銀潛力客戶處副總經理宋苑芝指出，會有這樣的差距主要有2個原因：1. 利差過低，導致銀行無利可圖，因此，紛紛將階段式利率最低的前半年，改變為固定利率計算，第2段起再恢復成機動調整方式。2. 由於現在消費金融貸款違約率受景氣不佳的影響下，已有逐步向上提高的情況，加上房地產市況有逐步下滑的跡象，連最難殺價的台北市房價，議價空間也已經由1成提高到2成。因此，儘管央行降息0.75％之多，新貸戶在銀行加入風險貼水的計算之下，利率自然會有墊高的情況。以新貸戶而言，現在申辦指數型房貸的階段式利率，除了第1段(第1到6個月)利率固定在2％左右之外，第2段(第7到24個月)隨i值變動的利率平均介於2.5~2.7％之間，於最後第3段(第25個月起)則約在2.8~3％以上水準。宋苑芝指出，舊貸戶因為契約規定是根據i值計算加碼，因此，相對於新貸戶來說，其實受惠於央行利率降息的程度較大，幾乎都有調整相同的降幅。
#@1@#銀行存款來源是影響房貸利率訂價的重要因素，呂鴻聲直言：「央行接連降息動作之下，房貸利率與活儲利率越來越接近，銀行不僅無利可圖，甚至還有賠錢的可能。」以台灣銀行牌告利率來看，目前活儲利率為0.45％，相較於i值1.5％左右水準，即使再怎麼精簡成本的銀行，都無法靠僅剩的1％利差進行房貸放款的生意。因此，比起過去找銀行議價，利率優惠最多可達1％的空間，現在已然大幅縮小到0.5％以內，有些銀行甚至寧可選擇不接這種賠錢生意。宋苑芝也指出，景氣進入寒冬之際，未來失業率不但有越來越高的趨勢，企業倒閉潮的傳言更是甚囂塵上，反映到銀行內部風險控管作業，授信原則自然會更加嚴謹保守，部分銀行雖然標榜貸款額度最高可達8成之多，銀行平均也提供最高7成左右條件。不過，真正能夠拿到如此額度的民眾其實並不多，絕大多數在5成比重上下，對於小坪數的套房、豪宅，以及林口、三峽等偏遠地區的房地產，銀行甚至寧可不貸。顯見除非自己本身條件夠好，像是工作與收入穩定、負債低且繳款紀錄良好，加上房子坐落地點佳，否則想跟銀行爭取更多的好康，肯定相當困難。
#@1@#政府實施房貸繳款期限最長可由20年增加至30年的政策，並可讓非自願性失業的民眾暫時只還息不還本，宋苑芝認為，表面上來看，對於資金周轉面臨迫切需求的房貸族，的確有發揮舒緩負債壓力的效果；但是其中必須留意的重點在於，還款時間延長不僅會導致負債時間增加，民眾背負的債務更會出現越來越吃重的情況。另一方面銀行本身放款風險也因而提高，因此，在基於這樣的考量之下，雖然銀行必然會按照主管機關的規範，比照規定與實行辦法辦理相關業務，並且不用額外收取民眾辦理的手續費；但是，以現實處境而言不僅很難審核過關，銀行願意給予的寬限期也大多只有1到2年時間。
#@1@#「好的客戶不管走到哪裡，銀行都會願意給較好的條件把他留下來。」呂鴻聲表示，雖然現在有很多看得到卻吃不到的優惠，即使吃得到，銀行大概也不會主動告知，讓自己做生意的利潤變得越來越薄，有鑑於此，儘管能夠討價還價的空間縮水不少，也一定要謹記主動拿出對自己有利的條件，向銀行爭取更多的議價空間。舉例來說，像是每月薪水核發單據、繳稅證明，以及過去繳款一切良好的紀錄，凸顯自己收支情況一切良好。另外，也可透過集中存款與投資商品於同一家銀行往來的作法，一方面提高對銀行手續費收入的貢獻度，另一方面也表明自己具有成為財富管理業務中潛力客戶的實力，如此一來，不論景氣如何惡化，照樣能夠賺進更多的好康。
