大家在上國中物理課時,一定看過老師在磁鐵棒旁邊放一些鐵粉,接著可以看到當電力線通電時,鐵粉會因為磁場的力量而形成一波波的紋路;而「磁場」不是物理學才有。易經命理風水學家蔡上機在電視節目中曾經大談「風水磁場」,他說,客廳空間一定要比室內每個房間都大,這樣的空間氣場較盛,家人相處會較有凝聚力,家長也較能建立領導地位。餐廳在風水學中,主掌全家人物質享受能量,餐廳燈光如果是白光,家中成員對於物質需求會傾向實用性,對於金錢運用上顯得較節省,可以利用白色燈光來調節餐廳的「風水磁場」。
#@1@#夫妻臥房、睡床的風水環境磁場,左右著夫妻婚姻關係,床上除了枕頭、疊好的棉被及抱枕之外,不要再堆放其他雜物或衣褲襪子,保持臥房通風與採光,而且不要讓寵物進到臥房來,如此一來,臥房「風水磁場」才會乾淨,進而穩定夫妻之間的關係。物理學中有「磁場」,命理學中也有「磁場」,甚至人與人之間也存在著「人際磁場」,在自然界裡「磁場」是無處不在的;而在房地產中有沒有磁場呢?早在2008下半年,花旗集團(Citigroup)對美歐50個大型養老基金調查發現,儘管他們本國市場的經濟景氣出現衰退或停滯,但這些基金經理人打算,在未來3年內將3700億美元資金投入房地產市場,這將導致房地產在他們資產組合中所占比例,從4.5%的水準上升至6%。已有大筆資金開始流入中國、印度和東歐新興經濟體。嘉信理財(Charles Schwab)規模2.28億美元的「全球房地產基金」,也在2008年3月首度進軍新興市場,他們說:「這才剛開始。」摩根士丹利(Morgan Stanley)的分析師極為看好新興市場的房地產行業,認為未來10年將出現一輪長期牛市,他們預計,在此期間,發展中國家將在核心基礎設施項目上花費22兆美元,其中的一半(約11兆美元)將用在建築上。
#@1@#為什麼全球的資金會流向中國市場?就是因為中國經濟發展在全球各地區中,表現出「一枝獨秀」,很多人認為這樣的經濟成長區域裡,「賺錢機會」一定很多,所以全球投資資金形成一個「磁場效應」,開始往這些經濟維持成長的新興市場前進。這是全球大環境的「大磁場」,屬於國際性資金移動效應,然而,在小區域裡,也會有這樣的磁場效應產生。以台灣來說,目前在財經的議題上,幾乎所有焦點都集中在台灣與中國簽署MOU(兩岸金融監理合作瞭解備忘錄)、ECFA(兩岸經濟合作架構協議)的議題上,有人形容這兩個協定是包裹著糖衣的興奮劑,服用的時候會「很爽」,但是之後的「副作用」也必須要特別注意。仁愛醫院心臟內科主任王俊雄說:「任何藥物都有副作用,只是看副作用對用藥者本身的影響程度如何。」MOU、ECFA簽訂下去的副作用,肯定是有的。「簽下去,不一定代表各行各業都能夠因此翻身賺大錢,但是不簽,結果一定就是看著國際資金前進中國賺大錢,而讓台灣與中國這樣具有同文同種的商業競爭優勢完全喪失,各行各業都一定會有損失。」一位國內金控高層私下對媒體做過這樣的表述。
#@1@#因此,趨勢已經形成,套句形容詞則是「箭在弦上,不得不發」,MOU已經於2009年11月16日簽訂,未來一旦ECFA簽訂之後,由於台灣與中國之間許多商品的貿易往來是「零關稅」,所以台灣商品相較於國際商品進入中國市場,可以取得更優勢的競爭地位。在此條件下,全球想要進入中國投資的資金,勢必要先繞道前進台灣,在台灣生產商品後,再銷往中國,以節省關稅。而根據研究機構粗估,這樣在國際排隊等著兩岸ECFA簽訂之後「轉進台灣」的國際資金,就高達3000億美元之多,這就形成了一個國際資金流動的「磁場效應」。這些錢,足以把台灣這樣淺碟型的島嶼經濟炒翻天,而焦點就是股市與房市,然而,股市裡有數千檔個股,哪些才是ECFA的概念股呢?有分析師說,現在台股就是在反映MOU與ECFA的題材行情,一旦簽訂之後,或許要當成「利多出盡」看待;很多股市分析師、研究機構也都已經做出投資報告,提供投資人參考。但是,在房地產部分,MOU與ECFA簽訂的投資焦點是什麼?會在簽訂之後「利多出盡」嗎?把這個答案詢問房地產業者,幾乎95%以上的受訪者都說:「這個協議簽訂之後,才是台灣房地產行情表現更上層樓的入場券。」遠東集團董事長徐旭東說:「ECFA簽訂之後,陸資企業來台灣購買不動產,將對台灣加分。」創意家行銷董事長王明正也說:「因為簽訂之後,國際資金才敢進駐台灣,這些資金來台之後,他們一定需要辦公室,高級主管在台灣一定要有住所,不論是租還是買,對於台灣房地產都會產生持續且長遠的幫助。」
#@1@#永慶房屋總經理葉凌棋指出:「ECFA對台灣房市影響,應該主要來自於ECFA對台灣經濟未來整體發展而言,是否會帶來實際利多,如果帶來這樣的結果,相信對房市絕對是正面、有利的。」淡江大學產經系教授莊孟翰也發表意見認為:「最近這2、3年,房地產漲多跌少。在ECFA之後又開放陸企、陸資來買房地產,台北市好地段的區隔產品、高級住宅、豪宅可能還會再上漲,包括土地資產、商辦價格還會再上去。」不過,他也憂心在高房價時代,年輕人根本買不起房子。股市中有所謂的「MOU概念股」、「ECFA概念股」,房地產中的「MOU或ECFA的概念產品」呢?房仲業者表示,現在已經開始接待陸資企業參訪團來台看適合的商辦地點,他們也表達對台灣不動產的高度興趣。因此,可以看得出來,所謂「房地產MOU或ECFA的概念產品」指的就是:商業辦公大樓、高級住宅、豪宅、土地這4大項。然而,這4個「房地產MOU或ECFA的概念產品」只是商品,跟股市不同的是,這些商品擺在哪裡,也決定了它的價值;舉例說:台北縣汐止商辦大樓與台北市內的商辦大樓價值一定差很多;台北市信義區的高級住宅或豪宅,一定比板橋、新莊、新店、中永和的同級產品更吸引投資者青睞;土地更是以市中心的標地為首要選擇,看看壽險公司與建商「搶地標購大戰」的戲碼,都集中在台北市中心的黃金土地,就不難想見。
#@1@#所以,房地產商品要擺對地段(Location)才有價值,如何選地段?可以從房地產的「磁場效應」概念去找尋標的。舉台北市的例子來說(見附圖):在台北市西側有「台北中央車站與中央公園整體規劃設計」,還有一個「華光社區都市更新旗艦計畫」,這2個大型的都市建設開發計畫,一定會牽動到區域房價變動,所以這2個區域會產生房地產的「磁場效應」,未來的預售房價發展,應該都會朝向「100萬單價」模式前進。再看看台北市東側有位於國父紀念館北邊、忠孝東路與市民大道間的「大巨蛋開發計畫」;另外在信義計畫區裡各街廓的高級建案開發,也都會帶動區域房地產價值的提升,這2個大型開發區所形成的房地產「磁場效應」,已開始把這區域的房價朝向「200萬元單價」里程碑邁進。但是,2個台北市西區、東區大型開發計畫的「磁場效應」,已經是很多人無法碰觸的高房價區,如果真的要選擇「現在買,將來還有獲利空間」的不動產,該如何找尋呢?攤開台北市地圖,把台北市西區的「台北中央車站與中央公園整體規劃設計」與「華光社區都市更新旗艦計畫」,當成左邊的磁鐵;把「大巨蛋開發計畫」與「信義計畫區」當成台北市右邊的磁鐵。
#@1@#在這2個磁鐵的區間中,就產生了磁場,當東區房價上揚較直接的時候,這個房地產磁場的房價表現,就會向東靠攏;同樣的,當西區房價上揚態勢明顯之際,這個房地產磁場區間的房價,就會向西比價。用地圖的範圍來分析,這個磁場效應中心點,應該是在捷運板南線、文湖線交會的「忠孝復興站」,以這個中心點放大500~1000公尺的距離,就應該是台北房市磁場最值得注意的區域。把這個具發展潛力的範圍定義出來,其界線的北端以南京東路為界,東邊到光復南路,南邊界線設定為信義路,西邊的範圍則到新生高架與金山南路。這個區域裡以忠孝東路、復興南路作為切割軸線,又可以分成一個「田」字型的4個區塊(見附圖),在這4個區塊裡,第1、2區塊因為捷運帶動以及鄰近信義計畫區的高房價區塊,區域內一旦出現預售房地產,價格平均都是每坪100萬元以上,就連區域的中古屋市場,平均也都開在每坪50~70萬元之間。至於在這個「田」字型台北房市磁場裡的第3個區塊,因為鄰近大安森林公園,加上捷運信義線即將通車的效應,預售市場的價格同樣是「百萬元起跳」行情,成屋市場價格因為屬於大安區,房價就是表現得相當「硬」,開價60~70萬元的中古屋隨處可見。
#@1@#這個「田」字型台北房市磁場裡,唯一剩「現在買,將來還有獲利空間」的,就剩下了第4號區塊,這個區塊是大安區、中正區與中山區的範圍,光華橋拆除之後,都市空間開始放大,西側緊鄰中央公園和華山藝文公園,加上區域內的國立台北科技大學、建國啤酒廠、光華商場的台北資訊產業大樓等等,都讓這個區域具有特殊的學術、藝文氣息。更重要的是,一旦西側大磁鐵的「台北中央車站與中央公園整體規劃設計」開始執行,這個區塊就是「田」字型台北房市黃金磁場最優先受惠的區域。MOU與ECFA的簽訂只是推動房地產行情的一個助力,全球股市投資者在選擇股票的觀點或許會有派別的差異,所以美系外資看好的股票,歐系的資金也許不這麼認為。但是全球房地產的投資,只有一個派別,那就是「跟著公共建設走」。所以,未來ECFA簽訂後,國外資金會大舉前進台灣投資不動產,他們選擇的標準,也是跟著當地政府公共建設方向進行區域房地產投資,掌握這個不變的道理,現在的置產模式,不需要改變,只需要更積極就可以了。
#@1@#2009年11月18日,台北市政府舉行「台北資訊園區暨停車場興建及營運案」招商說明會,這個台北資訊園區位於市民大道三段與金山北路交界處,土地總面積2687坪,土地公告現值總值14億餘元,都市計畫使用分區為資訊產業專用區,將興建1棟15層高大樓,可建築的樓地板面積為7893坪。台北市財政局表示:「依促參法,以BOT模式推動,許可年限50年。預估開發案民間機構須投資約27億元,可創造600多人的就業機會。」這樣精華區內的土地,吸引了包括鴻海集團、國泰人壽、新光人壽、日勝生、富邦建設、誠品、藍天電腦、台開和晶華酒店等重量級廠商都派代表出席。郝龍斌致詞時表示:「透過這個開發案與2008年7月開幕的光華數位新天地大樓,進而連結鄰近台北科技大學的學術資源、華山創意文化園區,以及建國啤酒文化園區的文創產業,導入民間興建營運活力,帶動周邊商業發展。」而北市府的雄心壯志「不僅是把台北資訊園區打造成台灣的秋葉原,還要進而取代日本的秋葉原。」郝龍斌希望「台北資訊園區BOT」案能夠導入民間活力,帶動周邊商業發展,打造成為年輕、活力、流行時尚的資訊園區,房地產業者認為,這件BOT案將帶動周遭房地產發展。