受到政府打房影響，今年上半年商用地產成交降溫，不過，工業地產中的倉儲物流夯，多家大咖企業齊投資，其中，冷鏈物流更有明日之星之姿。
統一集團董事長羅智先在今(二○二三)年度股東會後表示，統一超商去年七月花費六十億元標得的桃園航空城計畫優先產業專用區Ｈ基地，基地面積二萬五千多坪，將開發做為集團北區物流園區使用。
大咖企業及壽險業競相投資物流
除此之外，統一集團也於去年在台南市新市區樹谷園區籌建大型物流園區，包含土地的硬體建設的金額高達百億元，即將在二○二四年啟用。
而今年四月也公告，將興建桃園楊梅北部倉儲物流園區、台中梧棲中部大型物流園區，整體投資也高達八十七億多元，合計上述從南到北的物流投資計畫，短短幾年就高達二百五十億元之多。
高力國際研究部董事梁儀盈表示，除了統一集團大舉擴張工業地產的倉儲物流據點外，自二○一九年迄今，包括全聯、全家、永旺物流、德麥食品、富邦媒體、明鑫物流等業者自用，以及包含全球人壽、國泰人壽、南山人壽等壽險公司也看好倉儲物流需求而積極投資(表一)。
梁儀盈指出，二○一八年至二○一九年中美貿易戰開始後，國內外製造大廠為降低對中國的依賴，均在台灣布局生產線以分散風險，帶動近三、四年工業地產需求，其中又集中在桃園一帶。
桃園仍是北台灣工業地產熱區
廠商選擇桃園為首選主因係在於長期以來為北部製造業大本營，不但工業區數量為全台最多，工業產值亦全台最高；且區位上鄰近桃園機場，多數進口物品與設備都是以桃園機場為集散地，再透過國道一號分批運送到北中南各縣市，因此，同步帶動桃園機場周邊的倉儲物流設點需求。
她說，這幾年的美中貿易戰帶動台灣設廠需求，而COVID-19新冠疫情改變民眾生活更進一步帶來倉儲物流需求，在需求大增下，使得工業地產成交價量雙漲，不過，自烏俄戰爭爆發，美國為解決通膨而引導升息動作，使得二○二二年下半年起，多數廠商對於未來景氣動向不明，不敢貿然投資，使得近一年工業地產買氣有出現下滑。
工業地產漲多小回
買氣萎縮主因不外乎企業主不想在此時砸重資本買地蓋廠房，且過去二○一九年至二○二一年已有不少廠商買地準備擴張，已買地的企業主們也不急著在此時蓋新廠房。
世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，相較其他類型不動產的交易情形，二○二二年台灣工業地產的表現可謂良好，全年工業地產(包含工業土地、廠房、倉儲物流及廠辦等)總投資金額達到新台幣1534億元，僅較上年微幅減少2%，主要係受益於自用型企業穩定的置產需求。
各類別中，工業土地以新台幣1013億元的成交總額攀上歷史新高，諸多交易中可見到電子業廠商積極於全台主要工業園區及周邊地區購入土地，以利未來布局。
不過，目前正值製造業進入收縮階段，有自用需求的本土企業將對不動產價格更為敏感，並將以更嚴格的標準評估投資標的，預料整體工業地產需求將在今年回落至長期平均水準。
隨著各類型資產交易活動放緩，預測今年台灣工業地產總成交金額恐大幅降至新台幣千億元以下，建議當前有意出售資產、獲利了結的工業地產持有者，應考慮適度調整開價，以吸引潛在買家興趣。
梁儀盈也指出，過去五年引領工業地產買氣的電子科技業因庫存拉高，甚至進入裁員階段，對於設廠擴張的計畫更會謹慎以對。依高力國際統計近年工業地產交易金額來看，二○一八年以後明顯逐年增加，二○二一年達到最高的1,634億元，但二○二二年則萎縮至1,435億元，二○二三年上半年則僅有304億元，僅為去年同期的76%，看的出來在多數廠商對於景氣仍呈保守態度下，企業投資放緩投資腳步(如附圖)。
智慧倉儲是未來趨勢
不過，包括瑞普萊坊、世邦魏理仕，以及信義全球資產等商仲業者紛紛指出，台灣工業地產的「物流地產」正處於供不應求的情況下，可望成為商用不動產的明日之星，其中，因應永續發展的綠色趨勢，也使得傳統倉儲物流得轉型為智慧倉儲。
全球獨立不動產顧問公司萊坊(Knight Frank)在今年五月所發布的「二○二三年亞太區物流倉儲報告」，分析未來亞太地區物流倉儲市場的需求和供給。報告中指出，亞太地區的物流不動產持續供不應求，而標的建物的老化及節節高升的地價，更加劇供需失衡，進一步推升現有標的租金。
在後疫情時代，倉儲物流的需求預期會回歸正常化，但市場上的供給量仍然遠落後需求，而口袋深的企業傾向在前期就向開發商預定或自行購地興建，量身打造合適的物流倉儲空間，導致最終釋出市場的供給量體更少。
物流倉儲的投資模式及三大題材
瑞普萊坊市場研究部總監詹宗煌分析，物流倉儲的投資運作模式可分為兩種，一種屬租賃模式，由營運者與投資者合作開發，並由營運者向投資者租用，或再轉租給終端使用者，例如：國泰與永聯合作的多個物流園區。
另一種則是屬於自用模式，由使用者或其關係企業自行購地建造使用，例如，統一集團公告興建桃園楊梅北部倉儲物流園區、台中梧棲中部大型物流園區，富邦集團也積極布局全台，預計今年底要將規模擴增至六十座物流倉儲。
無論何種模式，近年觀察到不少投資者與有自用需求的零售業者大舉獵地，投資興建物流倉庫，可見目前物流不動產仍相當受到市場青睞。
瑞普萊坊報告更歸納在未來供給上，投資人所關注的三大題材：
一、冷鏈物流：隨著消費者對於網購生鮮食品接受度上升，冷鏈物流需求快速成長，加上疫情期間疫苗存放議題，更讓冷凍設備在物流產業的重要性受到社會關注。
二、都市區位倉儲：亞太地區高度都市化以及中產階級人口集中於都市的特性，讓位於市區及近郊的物流不動產備受矚目。尤其市場競爭日趨熱絡下，當日送達將成為關鍵戰略之一，因此鄰近人口密集區的物流標的也成為兵家必爭之地。
三、舊建物再利用：在優良區位土地稀缺之下，為了彌補物流不動產供給上的不足，改造現有建物成為解決方法之一。同時這也是收益表現不佳的老舊建物的翻身機會，透過增添智慧科技及自動化設備，可大幅提升其競爭力。
指尖經濟造就冷鏈物流倉儲需求
有關冷鏈物流倉儲需求的產生，梁儀盈表示，主要是因應「指尖」經濟崛起，越來越多產品從工廠生產出來到終端消費者手上，都會需要冷藏與冷凍設備來維持穩定度和保鮮度。
而且台灣家庭結構雙薪且小家庭化，上班族講求方便及多樣化，以及新冠疫情影響，近兩年生鮮食品及調理即時品成長力道強勁，加上餐飲業者加強開發冷藏與冷凍外送服務，大幅提升冷鏈物流需求。
尤其台灣生鮮蔬果多在南部生產，而消費人口則集中在北部，北部的人口數約台灣整體四成，也造成了生產熱點在南部，消費熱區在北部的情況。因此如何確保生鮮蔬果食材在儲存及運輸途中的新鮮，係為冷鏈物流設計重點。
還有，在二○二一年台灣正值新冠疫情爆發期間，疫苗就是從國外進口到桃園機場後，先透過高度冷鏈倉儲保存，再分發到各縣市提供施打。
物流地產正進行軍備競賽
信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛指出，網路購物已成主流，據經濟部統計數據顯示，零售業網路銷售額逐年成長，去年更逼近五千億元大關，各大產業積極拓展電子商務，而穩定、流暢的物流配送，成為搶攻網購商機的關鍵。
林建勛表示，企業為提高物流配送效率，正掀起一波物流地產軍備競賽，包括鎖定萬坪土地規劃大型物流中心、升級智能倉儲、提高各區中小型衛星倉庫的密度，加速物流配送的最後一哩路。
林建勛表示，從近年商用不動產實際交易情形可以觀察到，企業主積極布局工業土地、廠房等物流地產，例如：電商業者momo以13.21億元於彰化和美取得9,786坪土地，並在今年初宣布投入75.7億元興建中區物流中心及採購倉儲設備；統一企業也以18.76億元取得2.6萬坪樹谷科技園區土地，規劃統一新市物流園區，預估明年可以完工啟用。
林建勛指出，未來物流地產將有三大趨勢：其一，企業獵地將鎖定萬坪、基地方正的物件，更有利於大型物流園區的開發。桃園由於鄰近雙北，且挾陸海空交通優勢，已是重要的物流產業聚落，中華郵政也在龜山產專區規劃郵政物流園區，隨著北部以外物流需求增加，企業也開始往中、南部布局，建置大型物流中心。
其二，短鏈物流成為企業能否在電子商務紅海市場搶得商機的決勝點，現有廠房智慧化升級、中小型衛星倉建設馬不停蹄。因物流配送品質不只追求「穩」、還要比以前更「快」，物流地產市場掀起軍備競賽，企業主積極將既有物流中心升級成智慧倉儲，導入AI智能倉庫管理、機器手臂偵測商品、自動揀貨，降低理貨出錯率、提升物流效率。
此外，企業更加快速度布局各區域的中小型衛星倉，或採取「前店後倉」策略，實體門市也成為一個小型倉庫據點，力拚短鏈物流快速到貨，完善配送的最後一哩路。
其三，綠色物流、永續供應鏈成顯學。隨著物流產業擴張，也越來越重視ESG議題，企業主也思考如何在發展物流服務的同時，兼顧環境永續、履行企業社會責任。綠色物流將成為產業發展顯學，倉儲工廠興建時將更重視減碳設計，藉由搭建太陽能發電、智慧節能系統等，降低廠區碳排放，落實綠色物流策略，成為永續供應鏈的一環。
▲企業為了提高物流配送效率，正掀起一波物流地產軍備競賽，加速物流配送最後一哩路。取自Freepik，信義全球資產提供
倉儲物流需求正極大化
至於誰是倉儲物流的最大需求方呢？目前擔任世邦魏理仕資本市場部，負責工業與物流服務的詹桂綺董事表示，最大需求方首先是電商，再來是生技醫療，然後像是半導體，此外，包括零售業者、電商需求比較強勁，對倉儲物流的需求面積也大，而相比其他，第三方物流就沒有那麼大的需求。
高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民則談到，目前大面積工業地需求都以倉儲物流為主，而為了滿足廠區儲存與管理效率，多數業者會要求單層建物面積五千坪以上，再來，也會考量車輛及卸貨空間，業者多期望尋得土地面積約落在八千至一萬坪的物件，這也會是較適合規劃區域物流中心的規模。
再加上二○二二年桃園倉儲發生火災意外，政府對於倉儲消防安檢更加重視，例如防火區塊劃設，甚至於對於十米以上的高架倉儲，需要設立消防灑水頭設備等，都有更嚴格的要求。
陳頌民指出，由於過往老式倉儲多數缺乏此類設備，無法滿足業者需求，而具有現代化設備且安全性更高的新式倉儲，成為現在業者需求的主流，惟現在許多新式倉儲都還在建置中，整個市場可以說是需求端遠遠大於供給端。
詹桂綺也表示，很多客戶也要求他們代找萬坪以上的土地，這會是二○二四至二○二五年的覓地趨勢，不過，由於大面積的倉儲很難找，只能先以大概三千至五千坪的廠區來因應短期需求。
而開出這類需求的業者中，以物流商和終端用戶(end user)都有，主要還是集中在桃園地區，但桃園萬坪以上供給量有限 因此都要再朝觀音、大園區去找。但人口密集、交通區位很重要，因為這樣送貨才方便。
譬如以世邦魏理仕台灣團隊目前代理大園近萬坪土地來說，是北台灣少見釋出的萬坪工業用地，受惠國２甲線已通車，基地距離交流道僅約五分鐘車程，通達台北港，桃園國際機場都很便捷快速。並且本案臨近沙崙產業園區，而且不像沙崙產業園區僅限倉儲物流業進駐，也沒有取得使用執照後才能移轉產權等限制，適合各類型產業進駐使用。
至於擁有大面積土地的地主，或是物流地產投資者的未來思維，要如何迎何承租方的需求呢？曾幫中華郵政進行招商顧問(後來租給PChome)的世邦魏理仕估價及諮詢部副董事張維升表示，近年很多紡織業者或傳產業者，都需要土地資產活化，因此的確也考慮評估倉儲物流，想要投資，但對物流市場是怎麼運作是一片空白，也讓商仲業者衍生不少顧問商機。
詹桂綺指出，要想順利承租，現行確實會有一些綠建築、電力的需求，物流倉有分恆溫冷藏或冷凍冷藏，需要大量電力，太陽能板的確讓業者減少支出，此外，之前家樂福的大火，也燒出消防法令對安全性的要求。
▲郵政物流園區。資料提供：世邦魏理仕
工業地產熱度往南二都及台中南移
梁儀盈就工業地產的發展也指出，目前北台灣仍以桃園市及新北市為主，但因北台灣的地價上漲，迫使一些業者往南覓地蓋物流中心，因此，可以發現，今年上半年，台南市的交易量較去年同期相比，有大幅成長。
李嘉玶也指出，與其他類型的不動產相比，企業自用需求支撐多數交易活動，使得工業地產購買需求相對穩定，另近三年南台灣工業地產交易相常熱絡，本土製造業為購買主力(表二)，但壽險業投資意願漸增。
▲表2：近三年南部主要工業地產交易。資料提供：世邦魏理仕
就南部工業地產買方的類型來看，工業土地以自用型買方居多，占六成七，其次是建商，占三成三，但就廠房、物流及廠辦來看，有高達八成以上都是自用型買方，其餘則是保險公司及不動產投資公司。
信義全球資產中區商仲部業務總監張現傑另指出，台中由於基礎建設完善、產業發展成熟，成為企業進駐投資首選，近年國際局勢變動，台商紛紛回流設廠，據統計投資台灣三大方案，在台中的總投資金額已超過三千億元，合計通過件數二六五件為全國第一；政府政策持續輔導未登記工廠合法化，也持續推升工業土地、廠房需求。
除既有優勢，台中工業土地市場近期還有兩利多加持，其一為台積電二奈米廠規劃落腳中科，擴廠效益吸引半導體上中下游產業鏈及其他高科技產業群聚，業者進駐將持續創造土地、廠房需求。其二為串連西屯至港區，被稱為「特五號」的中科西南向聯外道路預計今年六月開通，便捷的交通更有利於企業員工通勤、產業發展，順勢帶動沙鹿、龍井一帶工業地產交易。
張現傑表示，近期已有越來越多自用買方諮詢工業土地，詢問產品以四百坪至五百坪的工業地為主，另隨著倉儲業蓬勃發展，千坪以上工業土地詢問度也增多；此外《平均地權條例》即將上路，預售市場轉冷，也有投資型買方看準工業地產需求，提前布局保值抗通膨的商用不動產商品。
