高房價問題難解，房屋變成「傳家寶」，不管是繼承或是贈與取得，未來出售都將面臨「房地合一稅」的稅負問題。
超高齡化的社會快速來臨，衍生出許多銀髮商機，但另一方面，來自長輩生老病死的遺產「繼承」或生前房產「贈與」，也都成為高房價下，年輕世代「等房」的途徑之一，不過，若出售繼承或贈與的房產，則要小心「房地合一稅」大鍘伺候。
痛苦指數高 年輕世代「等房」
大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，大台北地區的高房價，常讓年輕世代大嘆「台北居．大不易」，而比較今(2023)年第一季的「全國平均房價所得比(又稱「痛苦指數」)」為9.72倍，其中，台北市高達15.22倍，新北市為12.77倍(表一)，六都中以桃園市的購屋痛苦指數最低，平均不吃不喝7.99年能買到一間房，且桃園市的社會福利政策佳，能吸引雙北的輕移民。
郎美囡表示，台北市今年第一季的房價所得比雖然跟去年同期相比少了一倍，仍高達15.22倍，為全台購屋負擔最重的縣市，在台北市購屋壓力大，但台北市的工作機會多，成為年輕一輩最期待有房可等的地區。
郎美囡另就六都平均房價(表二)表示，單價部分，台北市約每坪68.9萬元，新北市約每坪39.2萬元，其他四都平均單價在一字頭，其中台中市均價28.5萬元，逐漸靠近三字頭。另外總價部分，六都只有台北市超過二千萬元，平均總價2,415萬元，其他五都都在千萬以上，平均房價最低的是高雄市，平均一戶1,023萬元，而台南這幾年受到資金潮及科技園區議題的帶動，房價上漲相當有感，平均購屋總價也破千萬元。
若在台北市買房，以一戶2,500萬元計算，若貸款七成、三十年期，利率2.09%計算(利率參考央行公布今年八月份五大銀行之平均購屋貸款利率)，本息均攤的每月還款金額37,414元，不影響生活品質的前提，每月還款金額占家戶所得的三分之一以下，因此推估月繳37,414元房貸的家戶月所得為11萬2,242元，且購屋自備款為750萬元，顯見小資族在台北市買房大不易。
因此，年輕世代在天龍國若買不起房，而長輩有房的話，則來自繼承或長輩生前贈與的「等房」也是晉身有殼蝸牛的途徑之一。
不動產繼承年年創新高
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，隨著國人壽命延長，我國老年人口呈快速成長，占總人口比率亦持續攀升，於2018年超過14%成為高齡社會，預計將於2025年超過20%邁向超高齡社會。
另根據國發會的人口推估統計資料，從明年起七十五歲以上人口每年增加十萬人以上，衍生出銀髮居住、照護與世代間財產繼承等問題，不動產繼承年年創新高趨勢仍將延續。
曾敬德表示，根據內政部統計月報資料顯示，今年前七月的建物繼承移轉棟數，較去年同期增加18%且數量創下同期新高，反映世代間的財富移轉狀況越來越為普遍。
統計顯示，今年七十五歲以上人口共約有156萬人，過去二十年每年增加不到六萬人，不過今年進入轉折點，增加高達八萬人，推估2024到2040年，每年都將增加十萬人，顯示老化速度與數量都相當驚人，使得繼承「等房」成為世代間的財富移轉方式之一。
繼承和贈與占比直逼三成
台灣的高房價，讓買房變得越來越辛苦，也使得越來越多人決心「躺平」，等著接收上一代留下來的房產。永慶房產集團以五年為區間，分析2003年至2023上半年，這二十年間總移轉棟數中「繼承+贈與」的占比變化(表三)，發現全台建物繼承+贈與的占比從13%升至29%，直逼三成！
細看近二十年間六都繼承+贈與移轉棟數占比的變化，全都上升超過十個百分點。在2003年，六都的繼承+贈與移轉棟數占比，台北17.1%稍微較高之外，其餘五都都在12.6%以下，桃園市更是只有7.8%。
到了2008年，六都的繼承+贈與占比也僅增加0.6%-3.4%之間，台北和新北甚至下降2.7%和0.3%，顯見當時繼承和贈與並非國內建物移轉的主流方式。
但是從2013年開始，繼承+贈與移轉棟數占比便開始明顯增加，六都的占比全數突破雙位數，台北和台南更是衝破二成，高雄也高達19%。2018年，繼承+贈與占比增加的態勢不減，除了桃園市的占比仍在二成以下，其餘五都都突破二成。
到了2023上半年，全台和六都的繼承+贈與比例已全數突破二成，台南、高雄叩門至三成大關。而台北市更是衝上38.6%，在二十年間，台北市繼承+贈與的占比增加超過21%。
永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，造成繼承+贈與占比在近二十年間的明顯增長，背後的原因眾多，可能包括高齡化、少子化，以及避稅等等，但是高房價現象恐怕就是主因。
以內政部公布的2003年Q1至2023年Q1的房價所得比數據，並以五年為區間進行分析(表四)，可以發現2003年Q1和2008年Q1，除了雙北地區稍高之外，其餘四都的房價所得比都在五至六倍之間，五年間的增長介於0.11-2.17倍之間，相對和緩。
但是到了2013年Q1，房價所得比便開始明顯上升，六大都會區增加1.01-7.19倍，並全數突破六倍，2018年Q1則全面突破七倍。而最新的2023年Q1數據，台北市、新北市和台中市的房價所得比已突破雙位數，台南市和高雄市更已逼近十倍大關。
繼承不動產隱藏高額成本
正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，依照新制「房地合一稅」規定，105年起購買的房地產，出售時除了土地增值稅，還要課徵房地合一稅。如果是買賣，取得成本是買價，如果是繼承，取得成本是「房屋評定現值及土地公告現值」。
所以，105年是房地產稅賦的分水嶺，105年之前取得的房地產，出售時只要繳納房屋契稅、土地增值稅及房屋交易所得稅；105年之後取得的房地產，出售時除了房屋契稅、土地增值稅外，房地合一稅取代了房屋交易所得稅。
因此，當家中長輩往生，遺產中的不動產，可能是不同的時間取得，當然包括105年前、後時間取得的不動產，在遺產稅申報時，遺產價額很好判斷，但是，當繼承人再出售時，隱藏其中的「房地合一稅」，一定要去試算，否則，當心分配到的遺產只是「紙上富貴」。
鄭文在表示，若是繼承到的遺產，有被繼承人105年以後取得的不動產，繼承人繼承後，短期間就再出售，可能就會有最高45%的房地合一稅出現，一定要小心謹慎。
富爸發威 贈與創九年新高
大家房屋郎美囡另指出，依據內政部公布，上半年全國贈與移轉共27,930棟，創九年同期新高，六都今年與去年相比變動不大，持平或小幅成長，然而六都以外縣市贈與移轉有突破性表現，花蓮縣、基隆市、嘉義縣市、台東縣及新竹縣增幅超過一成。
郎美囡分析，央行以不動產選擇性信用管制限縮房貸成數及寬限期，增加多戶持有人移轉房屋予親人的需求，此外，高房價與少子化也是推升屋主生前移轉的意願。
綜觀全國及各縣市今年上半年度贈與移轉，量體大戶還是六都，各都上半年都破千棟，新北市共計5,388棟數量最多，六都中年成長最高為桃園市，年增7.0%，六都以外上半年的贈與移轉成長更顯著，有六個縣市年增幅超過10%，依序為花蓮縣年增17.1%、基隆市16.6%、嘉義縣15.2%、嘉義市14.7%、台東縣10.3%、新竹市10.2%，贈與熱潮蔓延到六都以外區域。
財政部南區國稅局表示，個人出售繼承或贈與取得之房地，其房屋交易損益計算，依《所得稅法》第14條規定，應以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產之「時價」及因取得、改良及移轉該項財產而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得，併計綜合所得總額課稅。
所謂繼承時或受贈時該項財產之「時價」，其不動產者是指房屋評定現值及土地公告現值。
舉例來說，Ａ君100年度出售一筆97年度繼承取得之房地，成交價1,600萬元未依房地劃分，相關必要費用(如仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等)計200萬元，Ａ君繼承時該房屋之評定現值為150萬元、土地公告現值為250萬元，出售時該房屋評定現值120萬元、土地公告現值380萬元，則房屋財產交易所得為240萬元=(1,600萬-150萬-250萬-200萬)×120萬÷(120萬+380萬)。
若出售贈與房地的房地合一稅呢？財政部南區國稅局舉例，甲君於110年10月1日出售房屋及土地總價700萬元，該房地係108年8月5日「受贈」取得，受贈時「房屋評定現值及公告土地現值」分別為70萬元及130萬元，受贈時繳納契稅2萬元及土地增值稅10萬元、代書費及規費等必要費用6萬元，甲君無法提供房地移轉而支付的費用，則以成交價額700萬元×3%=21萬元，該土地漲價總數額30萬元，則甲君出售房地之交易所得應為457萬元。
依此，交易時成交價格700萬元－可減除成本及改良費用222萬元【受贈時房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整後之價值204萬元〔(70萬元+130萬元)×102%〕＋契稅2萬元＋土地增值稅10萬元+代書費及規費等6萬元）－可減除移轉費用21萬元】，課稅所得額為427萬元(交易所得457萬元－土地漲價總數額30萬元)，甲君交易之房地因持有期間超過2年未滿5年，按稅率35%計算，應納稅額為149萬4500元。
上半年每三件贈與一件是夫妻
曾敬德另指出，夫妻間不動產贈與過往常被作為節稅的方式，根據內政部的統計資料顯示，北台灣在過去土地公告現值大幅調整的年代，每十件贈與就有超過四件是夫妻贈與，今年上半年夫妻贈與比例仍高達35%，且明顯北部地區的夫妻贈與比例高於中南部地區。
統計顯示，2015上半年夫妻贈與比例約占贈與的30%，不過2016年上半年隨房地合一稅上路後，贈與數量減少，加上土地公告現值大幅調升，夫妻贈與比例拉高到36%，隨後幾年的上半年都維持在34%~37%，不過今年上半年的夫妻贈與比例仍達35%，每三間贈與中就有一件是夫妻間的贈與行為。
若以區域來看，北台灣是相對夫妻贈與較高的區域，新北市今年上半年夫妻贈與比例43%，台北市36%，桃園市則有45%，台中市今年夫妻贈與比例38%，台南市上半年夫妻贈與比例33%，高雄市29%，南二都明顯都低於北部地區。
夫妻贈與 弄懂解釋函「省很大」
政鼎地政士事務所負責人黃振國指出，每年繼承及贈與案件那麼多，而不動產「贈與」的取得成本，一般都是公告現值，因此贈與後轉售很容易有高額的房地合一稅，但夫妻被視為「一體」，因此，「配偶贈與」的房地合一稅課徵，可依財政部解釋函令辦理。
黃振國指出，若出售「配偶贈與」的房屋，依據財政部106.03.02「台財稅字第10504632520號」令規定，可依配偶間第一次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為「取得日」，據以計算持有期間及認定應適用舊制的「財產交易所得」，或是新制的「房地合一稅」。
若是「舊制」的房屋交易損益之計算，應以交易時房屋成交價額，分別按下列規定減除成本或房屋評定現值，及前點持有期間個人與配偶因取得、改良及移轉該房屋而支付之費用後之餘額為所得額：
(一)配偶原自第三人「出價」取得者：依《所得稅法》第14條第1項第7類第1款規定，得減除配偶間第一次相互贈與前之原始取得成本。
(二)配偶原自第三人「繼承或受贈」取得者：依《所得稅法》第14條第1項第7類第2款規定，得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值。
若是「新制」的房屋土地交易損益之計算，應以交易時房屋及土地成交總額，分別依下列規定減除成本或房屋評定現值及公告土地現值，與個人及配偶持有期間因取得、改良及移轉該房屋所支付之費用後之餘額為所得額：
(一)配偶原自第三人「出價」取得者：依《所得稅法》第14條之4第1項前段規定，得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本。
(二)配偶原自第三人「繼承或受贈」者：依《所得稅法》第14條之4第1項後段規定，得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。
出售夫妻贈與房地 課稅可二擇一
財政部另於107.10.31「台財稅字第10704604570號令」再解釋，個人取得配偶贈與之房屋、土地，符合106年3月2日台財稅字第10504632520號令第1點規定者，出售時應以配偶間第一次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，並按該房屋、土地原始取得原因，依所得稅法相關規定課徵所得稅。
依此，個人出售配偶贈與之房屋、土地，如係配偶於105年1月1日以後繼承取得，且係被繼承人於104年12月31日以前取得者，比照本部104年8月19日台財稅字第10404620870號令第1點第2款，是適用舊制課稅。
依據第2點至第4點規定，若是出售的是自住房地，則有權選擇適用新制，也就是自住持有期間超過六年可扣400萬元，其餘費用按10%計算，也就是有「二擇一」的選擇機會。
