農曆年後股市開紅盤，並在「護國神山」帶頭衝上萬九行情，連帶地，台灣房市在新春也有好彩頭，今年前兩個月的成交量較去年同期上揚四成。
總統大選後，房市利空的雜音應該比較少了吧？不過，根據國泰金控最新的發布，今(2024)年二月國民經濟信心調查結果，仍有高達25.1%要求政府在選後，仍能優先改善各項房市問題，這股「聲音」，似乎讓政府日後打房更有「底氣」(圖一)。
民眾想買賣房的比例升高
但在該份調查的同時，其實有關房屋買賣意願是連三個月續揚，其中買房意願指數上揚至-40.9 (一月為-45.5)，賣房意願亦走升至-7.3 (一月為-11.5)(圖二)。
另現在是不是買賣房的時機？民眾回答「是」的比例是往上揚的，如去年十二月認為是「買房」時機的比重是18.1%，今年一月是19.1%，但到二月是21.1%；而認為「不是」的比重也從64.8%跌到62%(表一)。
至於現在是不是「賣房」的時機？則從去年十二月的34.5%，升高到今年二月的36.3%，顯見屋主也想趁房市景氣變好，能賣個「好價錢」。
此外，就今年一開春的房市成交量來說，六都會區所公布的二月「建物買賣移轉棟數」，合計為14,786棟，較一月份的買賣移轉棟數月減達40.9%。
其中，台北市1,708棟、月減40.9%、年減8.4%，新北市3,641棟、月減37%、年減17%，桃園市2,734棟、月減37.3%、年增21.5%，台中市2,764棟、月減48.6%、年減14.5%，台南市1,492棟、月減39.8%、年增1.4%，高雄市2,447棟、月減41.0%、年減6.3%(表二)。
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，2023年農曆春節十天連假均落在一月，二月是完整的月份，但因全球經濟復甦趨緩以及升息、通膨嚴峻等狀況下，購屋態度轉趨保守觀望，反觀今年二月適逢農曆春節，交易天數減少七天，相當於減少24%左右，但建物買賣移轉棟數僅量縮6.5%，顯示市場買氣穩健，今年的房市表現也明顯優於去年。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，二月恰逢春節，工作天數短自然影響交易量，不過如果將今年前兩月移轉量相加，可發現整體仍延續去年底買氣，成交表現仍能持穩。
中信房屋總經理張世宗表示，二月恰逢年節期間，民眾看屋、購屋腳步都放緩，因此買氣較上月降溫。相信春節過後，在國內景氣持續看好的態勢下，環境有利於房市剛性買盤的發展，不動產交易將會升溫。
東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，受春節連假、工作天數減少影響， 二月份六都建物買賣移轉棟數呈現年、月雙減的狀況，但觀察今年前兩個月的整體表現，六都建物買賣移轉棟數年增幅高達40.1%，顯見排除節慶影響後，市場買氣正呈現穩健回升的趨勢。
▲台灣房市開春傳佳音，使得預售建案的銷售信心大增。(攝影顏瓊真)
一至二月成交年增超過四成
陳金萍表示，進一步觀察今年前二月六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為39,817棟，與去年同期年增40.1%。
其中台北市年增34.4%，新北市年增34.9%，桃園市年增47.9%，台中市年增38.0%，台南市年增44.3%，高雄市年增44.0%(表三)，六大都會區均較去年同期成長超過三成，顯示今年房市交易熱度明顯升溫，預估今年第一季房市較去年同期量增二成以上機會不小。
徐佳馨表示，若把前兩月合併計算，可發現六都的成交量年增率都均大幅上揚，而值得注意的是，今年前兩月除交屋外，來自科學園區與重大建設話題持續發酵。特別是「低總價」個案，在股市表現強勁，資產布局需求大的前提下，買氣穩健成長，可說是為新年開了個好彩頭。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年二月適逢春節長假，不論是與去年二月還是今年一月相比，工作天數均明顯減少，使都會區二月整體的買賣移轉棟數年月雙減。
但將一至二月量能合計來看，各都年增率皆從三成起跳，都會區整體量能更年增逾四成，顯示市場買氣仍延續去年下半年以來的成長力道。
張旭嵐指出，今年初買氣表現亮眼，主要是選後政策干擾淡化，且新年股市再創新高，經濟展望相對樂觀，帶動民眾購屋信心，市場主力的首購買盤，亦持續受「新青安貸」催化積極進場，使今年前兩個月衝出近四萬棟大量，加上去年初的交易量為近年低點，也讓今年前兩個月的買賣移轉棟數，受低基期影響繳出亮麗的年增率，並寫下近十三年來一至二月合計的同期新高。
對於年後市場表現，黃勝暉分析，從短期來看，大量購屋需求將遞延到農曆年後，再加上目前各種利空資訊已經逐漸被市場淡化、股市開出紅盤、329檔期將至、「新青安貸」等利多因素，都為房市注入了很強的攀升動能。
因此研判今年三月的市場表現將會延續前兩個月的力道，呈現增長趨勢，今年第一季的買賣移轉棟數應會相較於去年同期呈現大幅增加的狀況。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，選後買氣維持穩定，以往靠近農曆年節買氣會轉淡，觀察今年前兩個月的市場買氣，年節前維持穩定，年後呈現快速回籠，且延續去年下半年以來年增的穩定市況，緊接著就是329檔期的來臨，推估上半年房市仍維持量能年增的趨勢表現。
經濟景氣回升 房市展望佳
陳金萍補充，主計總處上調今年國內經濟成長率至3.43%，經濟景氣逐步回升，出口及消費均成長，民間投資動能也獲得支撐，加上近期台股持續挑戰萬九大關，呈現高檔震盪整理格局，民眾消費、購屋信心都有明顯回溫跡象，有利於後續房市表現。
此外，近年來在政府積極打炒房政策的推動下，房價急漲狀況已不復見，反而增加自住、長期投資、置產族群進場的機會，目前房市也的確是自用、長期置產當道，回歸供需基本面，若買賣雙方縮小價格認知差距，成交機會將大增。
此外，在通膨難降的狀況下，高資產族群也開始尋找適合的抗通膨標的，近期發現換屋、高資產族群進場購屋意願增加，帶動中高總價產品交易回溫，具備地段、產品稀有性等優勢的物件最受青睞。
預期這波相對熱絡的買氣可望延續至第二季，上半年房市交易量能仍可期待。
曾敬德表示，去年十二月與今年一月的第一次登記新成屋數量約2.8萬棟，可能陸續會進入交屋，帶動移轉棟數增加，加上去年下半年以來新青安房貸帶動首購買盤信心，政策上又沒有太多打房的氛圍，市場買氣穩定，延續去年下半年以來的交易市況。
曾敬德表示，受惠市場買氣穩健與交屋帶動，加上2023上半年有平均地權條例等政策干擾，房市交易量基期偏低，預料到七月年度比較基期偏高後，大幅度年增表現可能會趨緩。
曾敬德指出，房市因為2022下半年到2023上半年景氣欠佳，因此交易量的基期較低，預估去年下半年以來的連續年增表現，有機會延續到今年上半年。接下來就要觀察329檔期的銷售狀況，另外，也要觀察未來電價動向，與民眾對於通膨感受是否仍明顯。
張世宗指出，今年「低首付、低總價」的小宅仍將是市場主軸，有自住需求的購屋族可以跟上時機，勇敢進場。此外，今年一開春又傳來台積電將考慮於嘉義縣設廠的消息，這對於南部房市彷彿注入一劑強心針，從短中期來看，南台灣的房市應會持續加熱。
▲政府推出「新青安貸2.0」，讓有剛性住屋需求的年輕族群勇於進場購屋。(攝影顏瓊真)
價格節節高 榮景下存隱憂
徐佳馨認為，今年房市政策偏向溫和，不過要注意的部分是，區域房價已在高檔，低總價搭配新青安貸款雖吸引首購族，為自住為主的市場帶來買氣，但總價不變單價漲的狀況，直接挑戰買方實際需求，此種狀況能否在下半年持續支撐，考驗買方的實力。
對於台灣房市的整體概況，張世宗說，根據青年安心成家貸款統計資料顯示，一月份的核貸件數已達到6,861件，超過全台交易量的五分之一(表四)，而高總價住宅在政策打壓下曲高和寡，日前財政部修正「年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，擴大豪宅認定標準課稅，使用舊制且出售高總價房屋的民眾將加重賦稅，政策走向影響整體市場。
淡季變旺季 利空已被市場忘記
馨傳不動產智期執行長何世昌另從預售市場來看行情，他說，傳統上每年的一月、二月都是預售屋淡季，在這個時間推案、辦促銷的建案較少，因為大家忙著過年、尾牙、開工、出國旅遊、返鄉等等，購屋者較少。
但就目前觀察，今年元月、二月的預售屋市場，除了宜蘭、基隆等少數縣市外，可謂「淡季不季」，多數縣市預售市場表現比預期來得好，尤其是四十幾坪及以下的房型買氣較旺。
另比較特別的是，原本房市聚光燈都被外縣市搶走鋒頭的台北市，近二個月的買氣突然火起來，而這究竟是好兆頭，還是迴光返照呢？
至於台中、高雄市場都順風順水前進，但在財政部今年二月發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，降低豪宅認定標準，此一新令雖是針對房地合一稅實施前的舊屋在售出後，隔年申報財產交易所得之用，但外界擔心，央行也會一併降低豪宅的貸款，造成市場上四千萬豪宅線的房型銷售受影響，成交變慢，至於每個區域相對低價的建案，消費者反應都滿熱絡的。
今年初房市淡季不淡，何世昌認為，除了與總體經濟回溫有關之外，打房政策利空出盡，以及台股衝上萬九，帶動買房信心亦有相當程度關聯。
不過，目前股、房市都站在高崗上，一般人都會跟著看多，而忘了「利空」可能如影隨形，他提醒，當房市熱度一起，政府仍會高舉「居住正義」的大旗，拋出各種管制措施，故一些被炒熱氣氛的建案，是否值得追價買進，都得慎思才好。
