市面上房貸商品百百種,令人看得眼花撩亂,究竟哪種房貸商品最適合自己?首先要從了解各類不同的房貸商品開始著手!一般而言,房屋貸款可分為指數性、固定型、理財型、壽險型、抵利型…等,民眾可依照對未來利率走勢的判斷,併考量自身的經濟能力以及資產配置,進行最妥適的選擇。 一、指數型房貸 所謂的指數型房貸,就是會隨著基準利率上下浮動的利率。此一基準利率的制定方式,各家銀行有不同定義,最常見的是以中華郵政,或國內大行庫的定儲利率平均值為基準值,因此每當利率調升時,此一指標利率也會隨之上揚,若預期利率將下跌,或是維持平穩,就很適合選擇指數性房貸。二、固定型房貸 固定型房貸顧名思義,就是採固定式的利率。最大的好處,是較不受利率上漲影響,且房貸戶可以掌握每月須繳交的房貸本息多寡,能有效規劃每月的財務收支,預期未來利率將顯著上揚時,固定型房貸會是不錯的選擇。三、理財型房貸 許多銀行搶攻的理財型房貸,就是除一般房屋貸款外,還有一個循環透支額度,可以讓貸款戶在資金調度運作上更加靈活;且隨借隨還,申貸額度高,這些都是理財型房貸的優點,不過,理財型房貸的利率往往比一般房貸,至少高出1至2%,若有需要動用,須考量利率水準,才不會多花利息錢。四、理債型房貸 房貸不只可以理財,還可以理債!銀行業者表示,理債型房貸就是以不動產為擔保品,整合貸款戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案,以利率相對較低的房貸款項,償還利率較高的負債,是一種「整合負債」型的房貸產品,對於背負利率較高的信用卡利率者,是可以考慮的商品。五、壽險型房貸 壽險型房貸就是與保險結合的房貸產品。一旦貸款戶發生意外身故,則等同於房貸金額的保險理賠金,就可以優先清償房貸之用,避免無法按時繳交本息,不動產遭銀行收回,對家人更有保障。六、保證保險型房貸 市面上還有一種「保證保險型房貸」,這是指房貸戶因自備款不足或信用條件不足,導致申貸金額不敷需求時,即可利用「額外投保」的方式,增加貸款金額,房貸戶可透過保險取得不足的金額,銀行業者也可透過保證保險,將風險轉嫁給保險公司,各取所需。七、抵利型房貸 讓房貸戶以存款折抵房貸本金,且並非將存款領出、直接償還本金,存款依舊在房貸戶名下,就是抵利型房貸。選擇抵利型房貸,卻可讓承貸戶減少利息支出,降低每月攤還金額或縮短還款期,另外,抵利型房貸最大的好處,就是當承貸戶在有需求的時候,仍可動用此一存款,資金運用更彈性。八、回復型房貸 回復型房貸,是指房貸戶已清償的房貸額度,將自動轉成可隨時動用、隨時借款的理財額度,在有使用資金的需求時,可直接動用,有動用此一額度才會計息,是一個方便承貸戶靈活運用房貸的產品。九、遞減型房貸 遞減型房貸的定價基礎,通常是以中華郵政二年期定儲機動利率為主。但從這類房貸的名稱不難推想,加碼利率為逐年遞減,也就是甫貸款的前幾年利率較高,但隨著還款時間增長、貸款金額漸減,利率也會越來越低。十、自辦政府優惠房貸 除以上幾種主要房屋貸款類型外,銀行也會推出「自辦政府優惠房貸」,與政府優惠房貸相同的是,均以中華郵政二年期定儲機動利率為基準;不同之處則在於政府優惠房貸,加碼百分之0.875,而銀行業者推出的自辦優惠加碼幅度,目前則多介於百分之0.775至0.975間,民眾不妨多比較,選擇最適合自己的優惠房貸。 民眾在挑選房貸時,往往都會把利率放在首要考量,銀行主管提醒,申辦房貸除了比前半年的利率高低,也別忘了檢視第2年起的利率,除首半年利率最低可降至2%以下,第2年房貸利率也可能不到2%,有些則第2年起,利率就在2%以上,房貸戶如果想降低整體房貸利息支出,貸款前一定要「貨比三家」。 過去一段期間,市場以「前低後高」的指數型房貸為主流,等到利率反轉且上升趨勢明顯時,固定型房貸才會趁勢而出。 銀行業者指出,國人平均還清房貸約7~10 年,若負債比率較低,收入相對穩定,因薪資比較容易隨著年資增加而調升,因此,「前低後高」的指數型房貸較有利;不過,在高房價時代,許多民眾產生無法負擔房貸的能力,銀行業者建議,可將還款期限拉長,減輕每月繳交房貸金額,才不會被房貸壓得喘不過氣來。 挑選房貸不外乎是「成數愈高愈好、利率愈低愈好」,但是,銀行業者提醒, 除了比較利率外,民眾選擇房貸時,最好還是挑選彈性較大者,免綁約、沒有違約金問題,未來若有需要轉貸時,才不會產生糾紛。