銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續，房市買氣仍疲軟，但11月房市交易量已出現回穩跡象，不過，民眾還是擔心央行還會有第八波信用管制動作。
中央銀行於9月22日推出第七波信用管制，調整購屋貸款的寬限期與最高成數，對房市造成極大衝擊；根據國泰金控所發表的「113年11月國民經濟信心調查結果」，結果顯示，有37.5%民眾因第七波信用管制而降低買房意願。
信用管制對有房者影響大
此外，調查結果亦指出，就目前已有自住房的民眾來說，有41.2%會因信用管制而降低買房意願，至於租房的群體中，也有30.5%民眾會因此而降低買房意願。
國泰金控指出，此一調查結果顯示，已有自住房的民眾，受信用管制的影響程度較承租的民眾大。
不過，調查也指出，央行於10月推出信用管制措施的三項豁免條款，則令11月的買房意願小升至-53.8 (10月為-56.2)，賣房意願則微揚至-11.1(10月為-11.5)。
至於央行打房對房價的影響程度如何？調查結果顯示，合計有58.4%民眾預期未來半年居住地住宅價格漲幅超過3%，另有12%民眾預期房價跌幅超過3%，其中有10.7%民眾預期房價跌幅介於3%至10%。整體而言，民眾對於房價下跌的預期較半年前提升(如附圖)。
此外，中央大學台灣經濟發展研究中心也發布113年11月份消費者信心為75.49點，較上月份降低1.57點。
其中「未來半年購買耐久性財貨時機」指標的調查結果為103.10點，與前月下降4.59點，「購買房地產時機」指標為100.39點，較前月下降4.28點，兩項指標皆較上月明顯降低，分別創下112年2月及109年9月以來新低點。
中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示，雖然分數仍落於100點以上之樂觀區間，但購買房地產時機之絕對分數已下滑至逼近轉為悲觀的臨界點，未來要密切關注是否續跌至悲觀區間，代表房市可能陷入修正。
吳大任指出，我國113年10月份五大銀行新承作房貸金額為876.23億元，月減234.23億元，歸因於新青安房貸有所降溫、首購族房貸持續下降，以及銀行風險控管提高三大因素。而新增房貸利率為2.201%，較上月提高0.011個百分點，創下98年1月以來新高。
根據中央銀行113年10月份消費者購屋修繕貸款與建築貸款餘額統計，消費者購置住宅與修繕貸款餘額合計為1,096.52百億元，較去年同期提高10.97%，其中購置住宅餘額年增率首度止升轉跌，為近112年5月以來增幅首度放緩，顯示市場短期買氣有降溫跡象。
央行出重手打炒房，這回似乎打到「要穴」了，因為根據《591實價登錄》統計，七都預售屋自今(113)年8月起迄今，短短三個月內就已解約349件，相當於每月超過百件預售屋解約，代表不少投資客在信用管制下，出現資金缺口又找不到「接盤俠」，就只能解約出場，並預估後續認賠出場的狀況，恐怕只會愈來愈多。
另台灣經濟研究院所發布的景氣動向調查，全球經濟緩步成長，製造業仍未全面復甦，主要國家陸續放寬貨幣政策有助於提振經貿動能。此外，川普重返白宮執政引發景氣不確定性升溫，預計其政策將對全球政經局勢產生重大影響。
限縮房貸衝擊房市
在國內營建業方面，10月測驗點轉為上揚，主要來自於營造業看好未來半年景氣表現，係因公共建設預算提升與高科技業者持續推進建廠計畫；但不動產業因央行信用管制擴大、房貸審核趨嚴與利率上升，致10月交易量下降，房市買氣低迷，需等待放款條件放寬後，需求才可望回溫。
台灣經濟研究院指出，10月六都建物買賣移轉件數月增率為-12.8%，跌幅呈現擴大的局面，反映整體房市買氣仍較為低迷，係因央行理監事會議宣布實施第七波選擇性信用管制，擴及族群眾多，且房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳，代表銀行限縮房貸讓消費者購屋態度仍舊謹慎，連帶影響到房市交易持續維持降溫趨勢。
展望未來半年，不動產業景氣將持續以謹慎視之，主要是受房貸緊縮與信用管制衝擊，已扭轉市場對於房價上漲預期，且銀行放款緊縮使多數消費者購屋態度趨觀望，恐需等待銀行放款開始放寬、成數及利率回歸到消費者可負擔能力範圍內，購屋族群方能轉趨積極。
一般來說，第四季一向是台灣房市「旺季」，但碰到央行的「金龍海嘯」，旺季不旺幾成定局。
11月房市月微增 台南年減四成
根據六大都會區公布113年11月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為19,824棟，月增0.9%。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，由於房市交易與登記約莫有一個月左右的時間差，11月的建物買賣移轉棟數反映的是10月至11月初的市況，另進一步觀察六都交易市況增減互見，台北市月減12.3%，新北市月增1.5%，桃園市月增6.8%，台中市量增6.9%，台南市量縮16.6%，高雄市則月增8.1%(表一)。
陳金萍指出，六都建物買賣移轉棟數從8月至10月，連三月下滑後，11月首度小幅回升，反映政策效應持續顯現，讓買賣雙方拉長議價與交易時程，壓抑交易量，但在部分行政區預售屋完工交屋潮的挹注下，加上近期部分賣方售屋心態開始出現轉變，願意小幅降價。
另一方面，自住需求穩定，只要物件條件符合需求且價格具有一定的優惠，買賣雙方價格認知差距縮小，成交機會增加，讓11月六都建物買賣移轉棟數小幅增加0.9%。
另與去年同期相比，2024年11月六都建物買賣移轉棟數年減15.3%，其中，除了台中市年增2.1%外，其餘五都均量縮，其中，台北市年減19.0%，新北市年減26.7%，桃園市年減0.6%，台南市年減40.4%，高雄則是年減8.1%。
陳金萍表示，進一步觀察今年1-11月六大都會區建物買賣移轉棟數表現，六都整體交易量合計為249,864棟，與去年同期相比年增17.5%，增幅持續收斂。其中，台北市年增12.7%，新北市年增9.9%，桃園市年增21.8%，台中市年增19.9%，台南市年增14.2%，高雄市年增28.1%，六都累計前11月交易量年增幅已連四月下滑，且已收斂至二成內(表二)。
中信房屋總經理張世宗指出，隨著大眾對政策慢慢消化，一些不受政策影響的買方，看屋意願提高，再加上進入年底傳統房市旺季，11月整體的交易量相較於上個月略有回升。
對比過去一年的交易量變化，張世宗指出，11月市場買氣回溫，但與去年同期相比，仍有超過二成的年減，主要原因在於去年8月「新青安2.0」政策正式實施後，政策紅利持續發酵，並一直延續到今年上半年，期間吸引了大量買方入市，推動成交量快速成長。
兩類買方撐盤
但今年下半年以來，受到第七波打炒房和銀行房貸水位拉警報的干擾，房市氣溫驟降，交易量大幅萎縮，因此導致今年11月的交易量與去年相比，出現了較為明顯的減少。
張世宗指出，現階段市場主要受到兩類買方的撐盤，一類是有剛性需求的自住客群，另一類則是手握充裕現金的高資產客群，在這兩類客群的坐鎮下，市場依然能夠維持相對有撐的狀態。
屋主方面，儘管大多數屋主對價格仍有堅持，但在賣壓較大的蛋白區和蛋殼區，或是面臨資金回籠壓力的屋主，其心態已經逐漸放軟，議價空間也變得更加有彈性。目前整體市場的走向，正逐步向買方市場傾斜，對於購屋民眾來說，現在正是進場看房、議價的好時機。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，11月都會區買賣移轉棟數較上月持平，並不意味市場已趨穩築底，由於10月有多日颱風假及雙十假期，工作天數較少，拉低比較基期，11月工作天數回歸正常後，交易行政流程受阻的狀況也淡化，使量能衰退的情況緩和。
與去年同期相比，都會區整體交易量仍減少逾一成，顯示市場依舊處於盤整階段，除非屋主讓利，否則買方觀望的心態仍濃，因此短期內買氣將持續收斂。
她指出，限貸令9月上路，資金的排擠效應，使高槓桿族和置產族買方縮手，市場活絡的族群剩下「必須買又貸得到」首購族，和「不用貸又買得起」現金族。
另外一方面，賣方體認時勢，售屋條件放軟，包括配合較長的交屋期，或是微幅讓價，力求年底換現金，因此雖然賞屋人氣減，但交易精準度高，反而買氣回穩。
張旭嵐分析，受貸款限制，現在到明年第一季，市場物件和買方都呈現「汰弱留強」的趨勢。供給量大、地段偏、總價過高的物件，以及財務能力有限的買方，都自然淘汰；反之，精華區兩房房型的低總產品，能貸款或有現金的，就成為有議價條件的房市強運族群。
信義房屋指出，房貸緊縮影響，官方數據逐漸浮現，六都11月的建物買賣移轉棟數有三個都會區出現兩位數的年減幅度，統計六都11月建物買賣移轉棟數為1.98萬棟，大致較上月持平，但年減約15%，估計全年全台建物買賣移轉棟數，可能落在35萬棟左右。
房貸吃緊 自用當道
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然今年建物買賣移轉棟數仍有機會寫下十一年新高，不過房市前八月市場交易熱絡，但9月開始房市就進入明顯量縮，整體房市不如帳面呈現全年近35萬棟那樣暢旺，觀察今年第四季仍受到房貸緊縮影響。
曾敬德表示，銀行現在貸款還是受限，且即使一般首購族群利率水準也拉高，整體房市維持自用當道，雖然銀行房貸吃緊狀況短期難以解除，但市場似乎慢慢在消化利空，今年房市第四季應會呈現旺季不旺，未來要觀察供給端的數量是否增加。
展望年前房市，房貸市場仍以首購較受銀行青睞，首購產品交易表現會相對穩定一些，換屋族則是持續受到資金考驗，不過政策剛出爐的初期最恐慌，未來房貸市場還是會找到新秩序，但投資退場自用當道可能會維持相當一段時間。
前三季熱爆 第四季反轉降溫
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺指出，今年1-10 月全國買賣移轉登記棟數與去年同期相較，第一季及第二季分別成長26.0%及 28.3%，第三季年增率亦有18.2%；累計前三季的平均年增率為23.9%，顯見2024 年前三季的房市景氣十分熱絡。
而10月受到政策影響，年增率持平小減 2.9%；前10月累計達 297,336 棟，較 去年同期成長21%。
而最新的1-11月的數據推估，六都全年買賣移轉登記棟數約為258,950棟，較 去年同期的236,357棟增加22,593棟，增幅約9.56%。其中，除新北市外，其餘五都皆較去年一整年為高，顯示買氣極為熱絡。其中桃園市及高雄市推估年增率分別為14.14%及19.75%，應與新成屋完工交屋量有關。
王瑞祺表示，明年國內外變數多，建材及人工成本上升壓力有增無減，電價蠢動上 漲，物價續漲可能性大增，再加上碳稅開徵，各產業的成本勢必上升。國際情勢瞬息萬變，川普再度進入白宮後，對全球及台灣經濟的影響，審慎觀察。
而央行第四季理監事會又將在12月召開，外界擔心，會不會有第八波信用管制？
對此，在台經院所舉辦的11月份景氣動向調查報告記者會上，產經資料庫總監劉佩真表示，總裁楊金龍曾提到三大觀察重點，包括房價是否修正、不動產放款集中度和貸款金額等。
她說，現階段民眾對房價已產生預期心理下跌，且市場量能明顯萎縮，台灣房市都朝著央行希望讓房市降溫的方向走，故她認為，央行會持續觀察及適時做出調整。
央行掐住民眾死穴
但不管央行是否再有任何打房動作，不少房地產觀察家都說，央行掐住民眾的「死穴」，那就是「貸款不易」，光是這一項，就夠讓房市降溫了。
據指出，過去央行出重手打房，成效沒有這次大，主要是民眾手中都有些閒錢，再加了上「FOMO(Fear Of Missing Out)」心態而搶進房市。
FOMO譯為「錯失恐懼症」，用在房市就是「怕買不到房」，因此，當去年8月「新青安2.0」上路，再捲起房市的狂潮至今年六月，到處可見漏夜排隊等買房的亂象。
但是，手中有閒錢可以再去置產買一間，或者把舊屋換新屋，對一般受薪階級來說，都得倚靠「貸款」，在央行第七波信用管制，同時下調貸款成數，且把寬限期的路堵上，無異是斷了想買房者的左手右臂。
但日子總是要過，身上得有錢才好的前提下，因此，即使通膨陰影仍在，民眾也不可能「買房抗通膨」，如此一來，買氣自然就「消風」了！
再者，「新青安2.0」為期三年，期限至115年7月31日，之後會不會再有「新青安3.0」？
外界認為，近年近並沒有重要的選舉，政府不會討好選民，尤其「新青安2.0」被外界評為是此波房市飆漲的禍源，因此，就有不少官員都傾向不再續推新青安優惠房貸，因此，年輕族群再進場買房的可能性會下降。
房仲全聯會建議召開全國住宅會議
王瑞祺表示，自109年底起，央行一直都是打炒房急先鋒，先後祭出七波選擇性信用管制，對於調控房市、抑制市場炒作、避免房市泡沫化、強勢引導房市軟著陸的用心良苦。
然而，央行勢必也清楚這一波台灣房地產持續上漲的最核心因素，在於全球寬鬆貨幣政策及央行持續壓低利率。央行一手用力調控房市，一手極力壓低市場利率，更不斷釋放貨幣到市場上，許多學者在探討這波國內房價高漲的背後因素時，均一再提及央行近年來的低利政策及寬鬆貨幣供給；因此，央行對於房價持續上漲也有不可迴避的責任，如何有效引導充裕游資，央行應有所作為。
面對經緯萬端的住宅問題，住宅政策不應再搖擺不定，更不能只是「蔡規賴隨」，如今正是該好好坐下來全面檢討的時候；房仲全聯會建請政府應召開「全國住宅問題及政策會議」，廣納產業公協會之建言，進而凝聚共識，擬定一套可行的短中長期住宅政策，以真正實現全民安居樂業的目標，勿讓住宅政策充滿不確定性。
591新建案總編輯李忠哲指出，明年房市最大變數，還是會聚焦於銀行房貸水位上，倘若貸款問題未獲緩解，首當其衝的中古市場，甚至是交屋量體大的外圍新興重劃區，出現因資金壓力而釋放的大量物件，價量確實有機會出現修正。
反觀蛋黃區雖存在價格基期較高疑慮，卻也有小宅及地段等優勢，預期仍會是建商及消費者想進場的最大共識，價量不至於有太大波動。
房價將反轉 明年有三大隱憂
吳大任表示，展望明年第一季房市有三大隱憂須留意，一是央行連月祭出打炒房相關措施之影響層面及成效仍有待觀察。二是央行相關貨幣政策動向需密切留意。三是全球終端商品之消費需求疲弱，美國對於經濟前景有所疑慮，再加上「川普效應」增加不確定性因素，恐加劇我國出口壓力並波及經濟動能，屆時將連帶影響經濟表現及家庭經濟狀況，降低民眾短期購屋意願。
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