─100％完銷不易再現
─從「100%完銷」到「出價就談」貓膩何在？
自從2019年竹北開始，不斷有排隊買房躍上新聞版面，從而帶動全國各地出現100%完銷之預售建案，而遭內政部與各地方政府地政局進行聯合稽查。當前最值得關切的是，房價持續攀升，蛋白區小坪數低總價占比愈來愈高，一旦景氣逆轉，蛋白區是否會率先跌價？
一、從「100%完銷」到「出價就談」的警訊
─排隊買房：封盤、分期、調漲→ 房價緩跌
自從2019年竹北「科大映」開始出現排隊買房案例，其後更延伸至新竹竹北、新北新店、桃園龜山、八德、台中市、台中北屯、台南歸仁、高雄橋頭、三民等地，並且媒體亦不斷報導100%完銷訊息，導致內政部與各地方政府地政局啟動聯合稽查，惟炒作風氣並未就此銷聲匿跡，在房價節節上漲情況下，一般大眾咸認買房轉手獲利可觀的傳言，導致2024年因台積電至高雄建廠而再度出現排隊買房情事，尤其2020年北台灣100%完銷建案占比竟然高達21.42%，更讓購屋者深恐不儘早購屋將會深陷更高房價的窘境！此一問題逐漸發酵的結果便是房價逐漸被炒高而不斷發生排隊買房，甚至出現封盤、分期、調價等情事。
以上所述，如再就歷年知名建商與代銷公司的「創新性行銷」策略加以觀察，當可充分了解購屋者盲目追逐與排隊買房對房價之嚴重影響！(詳請參閱歷年之炒作案例一～三)。由此不難了解排隊買房與100%完銷的行銷策略並非始自今日。
由市場資訊顯示，2017年北台灣推案量654個、完銷占比6.73%；2018年北台灣推案量1,020個、完銷占比7.26%；2019年北台灣推案量946個、完銷占比7.51%，及至2020年北台灣推案量高達1,256個，完銷占比更攀升至21.42%，至於2016～2023年之完銷數量(詳請參閱圖三)。由此再檢視2018年台商逐漸回流至2024年，不僅土地交易熱絡，房市買賣與投機炒作現象一直主導景氣過熱氛圍，及至2025年9月19日央行祭出第七波選擇性信用管制之後，市場景氣方才出現量縮價緩跌情況！
近年在台商逐漸回流購地建廠，再加上龐大海外匯回資金，在普遍看好漲價趨勢下，除建商持續增購土地，在高科技產業群聚效應逐漸發酵情況下，終致100%完銷建案頻傳，尤其2020年北台灣100%完銷建案占比高達21.42%，再加上591房屋網彙整自實價登錄之2012-2021年七都房價前12大漲幅區域資訊(詳請參閱圖四～圖六)，凡此，都是助長房價之一大緣由！
─議價空間加大，導致房價出現緩跌
此亦可由2027-2024年建造執照大於使用執照高達32.48萬棟見其端倪，而更重要的是自2024年之後，整體房市已逐漸進入交屋高峰期，影響所及，不僅景氣由賣方市場轉變為買方市場，議價逐漸空間加大，更導致房價出現緩跌趨勢。
2024年景氣逐漸呈現反轉趨勢，此可由2018年建造執照增加至121,689棟，2022年最高180,674棟，及至2024年仍高達15,6791棟；此外，使用執照則是由2019年92,284棟一路攀升至2024年138,180棟見其端倪，由此一數據所顯示的訊息，在建照與使照同步增加情況下，買賣移轉棟數亦隨之由277,967棟逐年增加至2024年的350,525棟，而這也正是2024年出現大量交屋之主要緣由，再加上銀行與貸款人之間的貸款條件，例如「限縮放款成數」、「放款人條件審查從嚴」或是「縮短寬限期」等「限貸令」措施，以及央行第七波選擇性信用管制，影響所及，景氣出現明顯反轉乃必然趨勢。
【案例一：華美建設「五年還本」行銷策略】
華美建設：以創意行銷創造業績，並首創預售制度、「樣品屋」與「持分單位」行銷策略，例如首推台北市第一棟「豪華高級大廈」─華美聯合大廈之「五年還本」之超高投報率誘因進行促銷，亦即以超高單價以及「你買我的，我租你的，五年之後統統還你」之廣告術語，強調只要預繳小額自備款，興建完成之後，由公司統籌經營，以其利潤代繳貸款本息，五年之後即可取得百分之百產權，而成功完銷，至於其後的石門芝麻城也是運用「持分單位」達成行銷目的，惟卻也埋下日後的財務危機而宣告倒閉！
【案例二：台北房屋「九成零」包銷案例】
(一)「九成零」包銷案例
民國七十二年九月十日，台北房屋以「九成零」包銷「台北第一城」，造成台北市房地產有史以來最大的震撼！
按「台北第一城」係台北市松山區虎林街金山鐵工廠原址改建之五樓公寓，銷售戶數610戶，當時總銷售金額高達14億元，台北房屋包銷條件為「九成零」，亦即銷售率未達百分之九十，不收取任何服務費用。
其廣告訴求標題為「松山消失了」，並且連續二十一天以有史以來最大篇幅之廣告量為引導，而掀起盛況空前的銷售熱潮。
公開銷售第一天參觀人潮高達2,300組，前二天合計超過5,000組，第一天創下銷售250戶之銷售佳績，並且三天合計銷售將近400戶，至於房價則由每坪五萬五千元驟漲至每坪六萬五千元。
台北房屋的創意行銷策略：
早期台灣房地產仍停留在銷售(selling)之際，台北房屋率先將行銷觀念導入，並且充分應用行銷4P，亦即產品(product)、價格(price)、通路(place)與促銷(promotion)，來進行整體行銷規劃，因此，其銷售業績始終名列前茅，歷經十餘年而不墜。
(二) 「台北廣場」排隊買房案例
台北房屋將位於台北火車站對面，忠孝西路、懷寧街口之「台北廣場」塑造為一隻會生金蛋的金雞母，導致購屋者在公開銷售前一天晚上便有不少人大排長龍等待「搶購」，而更令人匪夷所思的是，當時購屋者還不曉得每坪售價多少，最後還在台北房屋依序分發號碼牌、逐一唱名、每人限購一戶之強勢主導下，不到幾個小時光景便銷售一空。
台北房屋首創「包銷制度」：
房地產在產銷分離之前提下，台北房屋更首創百分之五代銷佣金之「包銷制度」，尤有甚者，在代銷業爭相「競標」之情勢下，更演變成「松山第一城」九成包銷，幾近賭博方式，成者為王敗者為寇之變調行銷模式；而就在此一代銷個案銷售率九成以下不收佣金，九成以上佣金10%之產銷雙方相互對賭下，儘管結案時台北房屋仍一再強調銷售率超過九成，惟自此之後，台北房屋即日漸式微，並鮮有佳績表現。
【案例三：SP活動工地秀案例】
台北房屋關係企業在台中以持分產權方式出售的「北屋百貨投資大廈」於67年8月3日正式公開銷售，並在現場舉辦「巨星留印」活動，重金聘請五位電影明星：林青霞、恬妞、胡茵夢、柯俊雄、梁修身助陣，造成空前轟動之盛況。按北屋百貨投資大廈共分為五千五百個持分產權，由台北房屋關係企業保留一千五百個單位，只有四千個單位對外公開銷售，從七月底預售到公開後一週，共售出三千六百多個單位，銷售率高達九成，是當時國內最成功的一個投資性持分單位銷售案例。
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