農曆7月看屋人少,加上今年奢侈稅衝擊,預售建案的議價空間變大,可利用農曆7月好殺價;而過去面福地的建案不受歡迎,近來人與鬼爭地,忌諱的情況大減。農曆7月,過去諸事不宜的風俗,隨著時代的演進,人們忌諱的事愈來愈少,以買房來說,以前農曆7月看房可說「門可羅雀」,但在建案代銷業者的「農曆7月買房好議價」的行銷下,現今看屋及買房的人數大增。農曆7月千億案量 墳地標價破400萬今(2011)年農曆7月,台北市及新北市推案量高達上千億元,分布的區域以台北市南港區、中山區為主,而新北市則以新莊副都心、林口區、中和區、三重區為主。由於不少建案都採外接待中心,也就是在交通便利處搭建樣品屋接待中心,購屋者若不察,以為以後住的房子就位在接待中心處,往往有受騙上當之感。就目前雙北市的推案區來說,大致上並沒有面對「墳場」或「夜總會」等福地問題,但過去因有不少人不察,等房子蓋好,搬進去才發現與墳場為鄰,引發與建商間的不少糾紛。中信房屋副總經理劉天仁表示,他在擔任台北市房仲公會調解委員會時就接獲一位老翁客訴,指他跟墳場僅有「一牆之隔」,他說,該老翁在買房時就知道周邊有福地,但因為價格便宜,考慮再三後仍下手,但因為買的是一樓的房子,等房子蓋好,鄰福地的那一邊並未開窗,但老翁睡覺的房間牆外就是墳墓,一知道這種情況,從此「心神不寧」。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也表示,由於不少預售屋位處新開發的地區,最好到建案的大看板後面去看清楚,因為某些陰宅旁個案,會將這些嫌惡設施用大型的看板遮起來,同時也要記得到預售現場的制高點看看,尤其是選擇山坡或山邊的住宅,因為看不看得到墳墓堆的房屋,未來轉手時,價格也有差距。鄰精華區 坐等脫去墳衣好行情不過,就在不少人對購買面福地房子有所疑慮時,法務部行政執行署於7月底標售台北市忠孝東路五段的一塊54.1坪土地,底價1.5億元,最後有人以2.2億元得標,換算每坪土地單價約404.3萬元;該案最受矚目的不是得標價比底價高出約47%,而是土地地目是「墳地」。什麼樣的「墳地」竟如此值錢?答案是位於寸土寸金的信義區。信義代銷協理何胤諭指出,該地段位置極佳,土地使用分區為第三種商業區,原屬住三之一(300%)的容積率,該筆土地可以規劃一層一戶,或是小坪數的產品。不過以現在精華區土地稀有與市場資金積極尋找土地標的來看,得標人也不一定會急著開發,慢慢整合或者長期持有後再轉手,都是不錯的投資選擇。徐佳馨指出,信義區早期有不少墳地,但因都市發展,逐漸退縮到外圍,該案每坪土地單價為404.3萬元,換算容積單價為134.6萬元,將來可透過地目變更,脫去「墳地」外衣,加上其鄰近捷運永春站,又距信義計畫區近,得標者肯出高價,必有所圖。不過,由於該基地面積小,若無法整合周邊土地,只能單獨推案的話,產品規劃只能為6~7層樓高的套房加店面產品,而每坪單價上看130萬元左右,唯附近周邊幾棟較知名的中古小套房如永春EAT、V1的成交價約75~90萬元間,較不具競爭優勢,就看得標者是否要抱地等待。同樣是「墳地」,在中南部可能是乏人問津,但在信義區的忠孝東路上,則鍍了一層金,這種現象,也由台北市信義區吳興街、大安區臥龍街、文山區福興路一帶,看得到「福地」,在房價上也有高低落差。徐佳馨談到,買屋是人的一生大事,但如果周邊有墳墓、殯儀館、飛機場、高壓電塔等嫌惡設施,不但住起來不心安,對房價也將產生負面的影響;但對不少購屋人來說,在台北市買房子似乎難度很高,如果真的想要成家,又沒有太多忌諱或是門牌迷思的話,面福地的「福地概念宅」也是一種選擇(表1)。面福地的住宅,一般都會比不面福地的住宅,價差至少低個15%以上,而且位置也不差,其中甚至有不少是豪宅產品。永慶房屋研究發展室協理黃增福談到,位於松德路與松勇路間的信義路五段,有不少豪宅產品,如寶徠花園廣場、冠德遠見及興建中的太子台北信義,都有面對四獸山福地的困擾,除寶徠花園廣場正門開在信義路上外,冠德遠見及太子台北信義的正門都開在巷子內,避開正對福地的困擾。面臨福地 信義豪宅仍飆出高價不過,雖然這些豪宅推窗,都看得到福地,但因地段好,房價仍有增長,如寶徠花園廣場於2007年前預售時,每坪約90萬元上下,但現今每坪150~170萬元,漲幅達89%,而2008下半年金融海嘯過後,於2009年2月推出的太子台北信義,房子還沒蓋好,購屋者目前已享有20%增幅(表2)。此外,鄰近福地的房價,雖然比該行政區的房價低個15~20%左右,但若從去(2010)年6月1日到今(2011)年6月底,以及今年1~6月的房價變化發現,當房價走升的過程中,鄰福地的房價也跟著漲升(表3)。另文山區的福興路,房子旁邊就是墳場,照樣有人買,主要是有人不忌諱,再者,用植栽擋一下子就好,此外,房價比行政區平均價格低很多,成為購屋預算不多的外地人落腳處。低於行情 只要划算哪管那麼多信義房屋六張犁店專案經理蕭世典表示,過去買房,大家都不想買在福地旁,或看得到福地的房子,但隨著都市人口愈來愈多,只要不是旁邊就是福地,即使推窗出去看得到福地,現代人變相接受的程度已高很多。舉捷運木柵線的六張犁站及麟光站來說,因為生活機能及交通便利,雖然看得到山上的福地,但因不影響日常生活,一些新建案的房價都不低,如六張犁站周邊2年內的新成屋,每坪都成交到80萬元,另一些中古大樓的房價為60~65萬元間,公寓也由以前的28~30萬元,漲到45~50萬元;至於麟光站的新成屋,每坪成交約70萬元,中古大樓則在55~60萬元,這裡30坪左右的公寓房子,總價約1400萬元,而中古大樓則要1700~1800萬元,另採大坪數規劃的「大安1景」,每坪預售開價為90~100萬元。由此可見,過去人人避諱的面福地房子,雖然看得到福地,但因居住需求,加上科技發達,忌諱的人也少了,也造就此類房子不再是「拒絕往來戶」,一些交通便利的面福地房子仍有人購買,並隨著房價的增漲而上升。而農曆7月,碰到歐美債所引發的全球股災,是否會影響到房市買氣?一般認為,以2012年總統大選前,政府會維持榮景的大前提下,房市不會有大壞情況發生。