自從台北市長郝龍斌推出「一坪換一坪」的都更新法後,老舊公寓成房地產投資的當紅炸子雞,都更也成為一門地產投資的新顯學。張金鶚現職:政大地政系特聘教授、政大台灣房地產研究中心主任學歷:美國麻省理工學院建築碩士、美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫碩士、博士著作:《張金鶚房產的七堂課》、《張金鶚的都市更新九堂課》自從台北市長郝龍斌推出「一坪換一坪」,實施期限自2010年8月2日至2015年8月1日止的「台北市老舊公寓更新專案」後,台北市屋齡超過30年的老舊公寓頓時翻紅,成為房地產投資的當紅炸子雞,並帶動市區老舊公寓的一波漲勢,儼然成了都更黃金屋。地段好 老厝才能換新屋不過,你家的老舊公寓能不能都更,參與都更能不能成功,其中牽扯的關鍵因素非常多,尤其一些「釘子戶」的存在,更讓參與都更的建商們恨得牙癢癢,不少整合已達8、9成,看似成功在望的都更案,最後可能因為「釘子戶」的難剃頭而功虧一簣。你一定也聽說過,有人的房子在經過都更後,不但不必花錢,賣了之後還可以賺一筆,但真相真的是如此嗎?其實也非必然,並非所有地方都能夠如此。政大地政系教授張金鶚因常發表一些對房地產恐怕泡沫化的警訊,而被建商喻為房市的「空頭總司令」,但其實,他本身卻擁有3間房子,而第1間位於木柵的房子,也正在進行都市更新,並促使他撰寫了《張金鶚的都市更新九堂課》一書。針對都市更新議題,張金鶚認為,老厝之所以能免費換新屋,關鍵就在於老屋所在的地段。當地段愈好,地主的土地持分愈高時,愈有可能免費換新屋。相反的,如果房子位於地價較低的地段,所有的費用加總之後,就會發現,都更很難達到老厝免費換新屋的境界。他觀察近年都更成功的物件中(扣除921大地震危險建築都更案不算),看到基地如果具備了以下3個基礎條件,較易成功:1.高房價地區,每坪房價多在70~80萬元。2.原建物少,且多在1~2層樓以下。3.土地產權單純易整合,少違章戶。以大安區國父紀念館正對面的仁愛尚華大樓都更案為例,原本是12層樓、53戶建築,房價原為每坪50萬元,因為921地震之故,居民決定自辦更新,並透過信託模式進行,總更新費用為6.54億元。更新後,總坪數為12352平方公尺(法定容積率為400%,都更獎勵3532.98平方公尺),並興建地下5層、地上15層的建築,有7戶店鋪及56戶住宅,原住戶均可分回一戶,其餘出售,更新後每坪可達130萬元。注意3種容積 賺取都更利潤但若以台北南港區的修德國宅為例,共有266戶,因為是海砂屋,不得不重建,透過都更及高氯離子的容積獎勵3成,更新後興建370戶,為地面7~11層,地下2層之建築。除分回原來266戶,其餘出售,但仍不足以支付更新費用,最後是透過台北市政府「道義補助」,加上居民自行出資部分,才能達到原居住面積。因此,想透過購買老舊公寓,而賺取都更利潤者,張金鶚認為,應先注意其原有的「法定容積」、目前使用的「現況容積」,以及未來可獲得的「都更獎勵容積」等三者多寡。因為未來都更興建新大樓的總樓地板面積,是考量上述3種容積而獲得。換言之,購買老舊公寓時,未來可獲得興建容積多寡是關鍵,且容積獎勵的高低,是影響住戶能否免費將老厝換新屋的關鍵之一。此外,都更是否能免費換屋,更新期間的長短及「未來房價」也有關係,也就是要將「時間成本」計算在內。當房市處於偏多格局時,依據都市更新的前中後期等期程,房價可望緩步向上,而有了都更新價值(圖1);反之,如果房市走空,都更價值就不如預期。假設室內面積30坪的房子,在一坪40萬元時進行都更,5年後新屋落成,房價卻變成一坪35萬元,那麼想免費換新屋,及新屋的價值高於舊屋的美夢就難達成。但如果5年後新屋每坪是可以賣到60萬元,那麼,在相同的坪數下,若將新屋賣掉,就可以淨賺600萬元,平均一年賺120萬元。值得注意的是,都更獎勵是要靠爭取的,所有政府公布的都更獎勵,指的是上限,並不是政府講的就一定全部都會給。因此,如果你所投資的房子已經有建商進入商談,也要先與建商確認自己能分回的部分。此外,都更獎勵也有部分,是建商花錢去買的(如公設用地興闢、容積移轉等),住戶也有可能是要付出代價的,例如停車獎勵、公共設施的提供,需供社會大眾使用,最著名的例子是仁愛路豪宅「帝寶」的地下停車位,就有部分要供非住戶使用。至於要如何分配,當然要先談好分回原則,例如法定容積的分配比例與都更獎勵依項目談分配比例,不同項目的分配比例是可以有所不同的;但即使與建商談好,最後可得到政府多少容積獎勵,也都要等到審議委員會審議後才能定案(圖2)。張金鶚表示,一般都更案件,透過都更獎勵後,建築容積最多為1.5倍,但根據台北市都市更新處的統計,平均大概只拿到1.3倍。目前在台北市政府提出的老舊公寓更新專案的建築容積,最多可以到2倍,不過實際會拿到多少,就要看確切執行後的情況了。 都更獎勵上限為2倍舉例來說,你的公寓是位在土地使用分區的第三種住宅區(即「住三」,法定容積率225%),如果不參加都更,而以一般直接申請建照來重建,那麼一坪土地只能蓋2.25坪的容積建坪;但若同意參加都更,按都市更新條例的容積獎勵上限50%來看,那麼一坪土地可以蓋到3.375坪。又如果你的公寓符合台北市老舊公寓更新專案的條件,那麼透過都市計畫變更的程序,你的一坪土地最多可以蓋到4.5坪(表1),這2.25坪的價差,以仁愛尚華每坪約130萬元計,就有292.5萬元。因為台北市都市更新後的權益大小「差很多」,因此,一些被劃入都市更新區的老舊建築,每當建商進行整合動作時,也更加「錙銖必較」,很多住戶最常問的是「室內面積,一坪真的能換到一坪」嗎?張金鶚表示,老舊公寓幾乎沒有公設,說30坪就是30坪。更新之後,雖然說會給35坪,但扣掉一些公共設施(目前大樓建物公設比約30~40%)之後,室內面積就減少了,如果又扣掉停車位,真正可使用到的室內坪數就更小了。為了避免這個問題,住戶一定要對坪數的認定問個清楚。例如建商說會給你同樣的坪數,就必須搞清楚對方給的到底是「室內坪數」,或是「產權登記坪數」,還有停車位的坪數又該如何計算。產權登記攸關分配比例同樣是30坪,室內坪數和產權登記坪數就有很大的落差。雖然更新後不一定可以換到一樣的室內坪數,以張金鶚的房子為例,大約少掉一坪多,但如果落差太大,住戶也無法接受。所以強烈建議大家,一定要確認所謂的坪數,以免日後造成糾紛。但要如何判斷分配條件的合理性呢?張金鶚表示,可以簡單的從該地區的土建比來看。換言之,在每坪房價中,土地成本與重建費用(包括營造費用、建築規劃設計費、都市更新規劃費、貸款利息、管理費用等)的占比(一般稱土建比),可以作為分配比例的參考。張金鶚並提供一個速算法,有助於了解住戶與建商的分配關係(表2),他說,由於重建費用中,營造費用的比例最高(約60~70%),可以從營造費用來反算重建費用(大約占1.6倍左右),再加上建商利潤(約3成左右),加總起來,建商分回去的部分大約是營建費用的2倍(=1.6×1.3=2.08);建商與地主之間的分配關係,可以從營建費用與房價來計算,也就是建商分回的是營造費用乘以2除以房價,其餘就是地主分配比。容積,真的愈多愈好嗎?例如中正區每坪房價約75萬元,一棟地上14層、地下2層建築物的每坪營造成本約12萬元(普通等級,若用更好的建材、結構,價格更高,而樓層愈高,地下室愈深,造價會更高),那麼概略來說,建商先要分回的比例約32%(=12×2÷75),而地主則分回68%(=1-32%)。但是文山區的每坪房價約40萬元,以相同等級的建築來看,則建商要求分回比例達60%(=2×12÷40),地主僅能分回約40%(=1-60%)。當然,這時地主也可能會降低建材等級,若這時調為每坪10萬元的營造費用,那麼建商與地主就可「五五分」了(=2×10÷40)。張金鶚另表示,建商喜歡藉由容積移轉的方式,買容積讓建物有更多的樓層可蓋,其目的不外乎是為了銷售賺錢,但對住戶而言,容積真的愈多愈好嗎?想像一下,原本100人分享的公共設施,因為建商買了容積,將多出50人共用,會不會影響品質?你是否願意跟這麼多的陌生人住在同一個社區?而原本蓋10層樓的房子,因為容積變多而蓋了15層樓,使得社區密度變高,建築物的高度也遮蓋了視野,這樣真的好嗎?由於更新後的建築量體變大了,因此必須想清楚:更新後增加的樓地板面積是要給原來的住戶使用,還是維持原來每戶的產權面積,增加的戶數拿去銷售?又或是維持原來每戶的室內面積(即進家門後的全部面積,包括主建物及陽台),其餘面積用來增加戶數銷售?參與都更可有3方案當然也可以將原住戶的面積略為放大,至於要放大多少,就按社區的偏好來決定。張金鶚特地介紹3種基本方案(表3):方案1:維持原戶數,增加各戶面積。所增加的各戶樓地板面積,將視容積獎勵的額度而有所不同,原住戶均能享有容積獎勵後所增加的樓地板面積,但由於沒有多餘的戶數出售,因此更新案的成本將由原住戶來承擔。方案2:維持各戶產權面積,其餘增加戶數。此一方案將維持原產權面積,然而由於更新後會增加較多的社區公共設施面積,因此室內面積會受到影響。再者,增加的戶數就由實施者來銷售,以抵付更新的重建費用。方案3:維持各戶室內面積,其餘增加戶數。在維持各戶室內面積之下,各戶的產權面積會因為公設面積而增加。同樣的,其餘增加戶數,就由實施者來銷售,以抵付更新的重建費用。依此方案,張金鶚以其木柵社區的都更案為例,基地面積約2000平方公尺(約605坪),每戶平均產權為30.25坪,共有50戶,沒有電梯,也沒有地下室,土地使用分區為為「住三」,法定容積為225%,建蔽率為45%。都更可創造城市新風貌而依據更新後各戶平均樓地板面積計算,得出平均每戶面積及戶數的不同,其關鍵在於更新後的公共設施面積增加了,相對地,也影響到了產權面積與室內面積。張金鶚認為,站在促成市容美觀、城市新風貌的立場,都市更新是一件不能不做的事情,而剝削住戶利益的建商,的確令人不滿,至於以賺錢為主,致使社區失去都更機會的住戶(釘子戶),也讓人覺得遺憾,不過,如果你的房子有機會走都更之路,至少要搞懂上述事情,好確保權益。