台南市透過升格題材,房市能見度提升,加上台南以自住客群為首,撐起台南房市一片天,因此,房市不易受到政府打房而有大幅震盪。去(二○一二)年的台灣房市,北台灣以桃園為成交熱區,而南台灣則落在台南市,拜五都升格及政府大力扶植南科等利多題材簇擁下,包括成大商圈所在的東區、永康區,及十一、十二月轉熱的仁德區及安南區,都是房市焦點。台灣房屋智庫統計台南市整年度的移轉動能,在一千至一千五百棟有四個月份、一千五百至二千棟的有三個月份,超過二千棟的有五個月份,總計全年的建物總移轉棟數為二○九○三棟。金融海嘯後 台南市房市穩中透堅信義房屋台南區協理洪正龍則觀察台南地區近十年建物買賣移轉,發現從二○○八年金融海嘯後,成屋市場買賣普遍變化不大,總體增減幅也沒有超過三.五%,即使有奢侈稅以及實價登錄等政策影響,去年度仍維持在兩萬棟以上,僅較前一年度減少三○八棟,減幅約一.四七%(見附圖)。洪正龍認為,這與在地投資客少及建商推案習性有關,他說,台南在地建商多屬小型且保守,因為資金壓力,故新建案通常銷售得差不多時才會推出下一個,不像北部建商「以案養案」,加上自住比例高投資客少,整體房市供給平穩。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉也表示,台南市自合併升格改制為直轄市後,透過升格題材,房市能見度提升,加上台南以自住客群為首,因此,房市不容易受到政府政策而有所震盪。反之,透過南科駐點、政府提出有利產業南下條件,甚至吸引台商願意回流,創造穩定的就業機會,刺激房市需求提升,並挹注大量資金於公共基礎建設,提升生活品質,讓台南房市價量表現平穩。3字頭房價悄然現身東區有巢氏房屋南區副總經理楊政曉談到,去年台南市的熱區首推東區及永康區,分別是中山高速公路南下出仁德交流道的右側及左側,而仁德交流道的右側至台鐵台南站後站間的東區,最知名的就是成大校園所在的成大商圈。相較於台南市政府所在的舊商圈─中西區,以商業經濟為中心,較晚發展的成大商圈的房市,以大樓及豪宅產品成為最近二~三年最夯的商品,最知名的大樓是指標人物─台灣之光王建民及前第一千金陳幸妤所購的「席悅」,另旅居美國的職棒投手郭泓志所買的「雕刻家」,也在東區。楊政曉談到,王建民當初買「席悅」時的價格約一坪十九萬元,但現今已漲到二十六~二十八萬元,而去年底最可怕的是,由「席悅」建商─富立建設在林森路所推的預售案「耘非凡」,每坪開價三十七萬元,竟然在很短的時間內就「完銷」,讓台南人傻眼。楊政曉說,根據其了解,買盤有不少是到大陸發展的台商回台置產,他們常在同一班飛機碰到,話題總離不開「你買在哪裡?」而因為不一定要「長住」,因此,大樓產品,尤其強調物業管理的建案,就備受青睞,比起過去,南部人偏愛的透天別墅產品來說,大樓產品被接受度已大大提高,此外,每戶的格局也往「百坪起跳」靠攏。南紡夢時代為東區加值洪正龍說,農曆年前是台南房市傳統旺季,目前店頭來客量有增加二~三成,首購與換屋族各占一半,東區因釋出少,商業機能優異房價具支撐力,目前二、三字頭的房價已悄悄現身,像是台灣之光王建民所居住的「席悅」,就曾傳出有買方想以每坪三十萬買進,可惜並無人出賣,另外預售的「耘非凡」,也傳出有三字頭,不過這樣的個案在台南仍是少數。楊政曉還說,台南房市還流行「外地人看中西區、在地人看東區」。他指出,外地人到台南都往孔廟、赤崁樓、安平古堡等名勝古蹟玩,因此,中西區及安平區的商業經濟較活絡,外地投資者會青睞店面等產品,但在地人買房則講求生活環境,而東區的環境比較優,加上有成大校園、成大醫院,未來還有南紡及統一集團轉投資的「南紡夢時代購物中心」正在興建中(預計二○一四年第四季開幕),都給了東區房價無限的想像空間。永康區房市交易熱絡至於中山高南下仁德交流道的左側為永康區,與東區為鄰,並毗鄰南科,房價卻只有東區的三分之二,進入市區不到十五分鐘,永康成屋市場交易熱絡。信義房屋永康店儲備店長林 毅指出,永康區原為台南縣永康市,是中小企業以及工廠聚集區域,近幾年來因鐵公路與高速公路交通網絡便利,人口增加快速,住宅社區以中華路沿線最為熱鬧,諸如高雄京城建設插旗台南永康所推出的「京城鳳凰」,就位於中華路和小東路上,另還有位於中華二路佳福建設的「晶采」都是知名度較高的建案,而興富發也在永康推案。目前,永康區內重大建設包括平實營區遷移後將興建交通轉運中心,砲校遷移後也規劃為住商用地,其他還有大灣交流道等交通題材,有學校、市場、醫院,生活機能便利,即使實價登錄,永康區的房價仍穩步小漲,目前東橋重劃區內的新成屋每坪成交價格來到十二~十五萬元,透天車墅總價也站上千萬元,大樓成交價仍以五百萬元以下的中古屋最多,透天集中成交價格約六百萬~七百萬元之間。不過,在兩大熱區之外,其他區域也在比價效應下,房市交易熱度轉強,根據台南市地政局公告,去年十二月的台南交易動能持續成長,月增六%,年增二七.○五%;而各行政區買賣移轉動能變化,交易量賣座王由仁德區以四六四棟奪冠,月增九二.五三%,其次是安南區月增八四.六二%,年終拉尾盤,表現最為耀眼。洪正龍認為近期仁德、安南區移轉快速增加,主因還是建商趕在年底交屋以及地價高漲的關係,據了解上個月仁德與東區交界處就有大批新透天進行移轉。蛋黃及蛋白 安南區竄起劉怡蓉分析,仁德區因鄰近在地人最愛的東區生活圈,加上政府積極改善仁德交通建設等,讓仁德區自十一月移轉棟數攀升至二四一棟,移轉動能不墜,十二月移轉棟數更上衝至四六四棟,不僅為台南的交易量賣座王,月增幅高達九成以上,推估為新建案大批交屋所致。至於位居台南市中心的安南區,因地域性鄰近南科及科工區,由於通勤便利,更受就業人口的喜愛,人口數大幅成長至十七萬九一八○人,因此,建商瞄準此一商機,新建案的推案量大,刺激房市交易熱絡。洪正龍就雞蛋理論指出,由於蛋黃區東區、北區土地成本增加,新建案又推高房價,自住客轉往價格較親民的蛋白區如安南區,目前土地價格有的區域還不到十萬元。他說,台南市土地價格逐漸高漲,從剛公告的土地現值也可發現比起前一年又調漲了四.七一%(見附表),土地成本增加墊高建物總價,使得首購、換屋族轉往地價較為便宜的區域,像是安南區、永康區,而土地價格只有東區三分之一的安南正在崛起,就是一個鮮明的例子。南紡要將東區打造成大台南曼哈頓特區高雄夢時代購物中心所舉辦的2013年跨年活動,湧進了數十萬人潮,此一熱潮對正在興建中的「南紡夢時代購物中心」是一大激勵,未來將成為台南人跨年的最佳去處。南紡夢時代購物中心招商,已確定主力廠商有老爺大酒店、威秀影城、新天地雅悅會館、湯姆熊、UNIQLO、ZARA、國際精品CHANEL及誠品書店也計畫進駐;在大品牌進駐可帶來購物人潮,加上,未來有跨年倒數題材,人潮代表著「錢潮」,對南紡同步進行中的住宅開發案的未來房價,具有拉抬效果。南紡副董事長侯博明表示,一期的南紡夢時代購物中心,將和1.47萬坪公園一起啟用;至於其餘的土地,也將分二、三期開發,目前規劃作為高級住宅、辦公室、商場等複合式開發。侯博明表示,此開發案可結合台南市府平實重劃開發區,媲美台北信義計畫區與台中七期,南紡將把此地打造成大台南曼哈頓特區,加速帶動地區經濟發展。統正開發總經理張國光表示,附近王建民所居住的「席悅」,算是台南市知名豪宅,每坪高達30萬元以上,他預估有萬坪公園景觀加持的南紡住宅區,未來房價上看50萬元。