實價課徵雖未開始,但自實價登錄後,稅捐單位已掌握不少高總價成交案進行追稅,房仲專家以實例分析財產交易所得的申報方式,讓納稅義務人一目了然。政府要實施「實價登錄」前,民眾最擔心的是「實價課徵」伴隨而至,而政府為了安撫民心,一再表示,由於實價登錄樣本數不足,資訊亦不完整,短期內不會實施實價課徵。但實際上,房仲業者接到不少高端客戶詢問,指其在二○○七年交易的案子,已接到國稅局的補稅單。近五年成交者 恐被追稅根據了解,過去五年(二○一二年追查二○○七)有買賣紀錄者,如二○○七年有三~五千萬元交易的投機(資)客,近年已接到國稅局的補繳通知書,開始感到「實價課徵」的痛。永慶房產集團首席房產顧問葉國華指出,除了台北市精華區的大安、中正、信義及松山區外,過去五年,預售房市熱區的內湖、南港等地區,部分高總價房屋的買賣方,實際上已經被實價課稅了,而且,稅捐稽徵單位依據現有的規定即可針對預售屋買賣課徵「資本利得稅」,而新成屋依前後買賣的價差追補財產交易所得稅,報稅方式與傳統報法有極大的不同,接獲補稅通知與補繳的差額令人大為吃驚。永慶房產集團契約部經理陳俊宏談到,針對去(二○一二)年賣房,有財產交易的售屋族來說,今年報稅的方式,對荷包的影響頗大,尤其是位於台北市大安、中正、信義及松山等四區,以及新北市板橋區、永和區、新店區、三重區、中和區、新莊區、土城區及蘆洲區等區(附表)。陳俊宏說,申報財產交易所得的原則規定,是稅捐單位依據的所得稅法第十四條第七類的「財產交易所得」,也就是「財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」 但過去因為稅捐單位無法一一取得每一成交案的「買價」及「賣價」,因此有例外,也就是依據所得稅施行細則第十七條之二的規定:「個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其 財產交易所得之計算,依所得稅法核實認定;其未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關得依財政部核定標準核定之。」實價申報 利弊難定而財政部核定標準即「房屋評定現值」比率,以附表的民國一○一年度公布的情況來看,大安、中正、信義及松山等區的售屋民眾,就要比其他區域的售屋者多支出六%所得(四八%減四二%),而新北市的三重區、中和區、新莊區、土城區、蘆洲區、汐止區及樹林區,去年核定標準的房屋評定現值為二六%,但今年則調至二八%,陳俊宏表示,此一調整,也代表著這些區域的房價,在過去一年度都呈上漲走勢,而被核定新的徵收標準。核定標準的調整,對民眾的荷包影響為何?若以成屋為例,其在二○○九年十月一日以總價四千萬元購入(未分別載有土地和房屋價格),於二○一二年八月十五日以總價五千萬元出售,因持有超過二年,並不會被課奢侈稅。財產交易申報 二選一將成過去式但因實價登錄關係,明顯可知合約中分別載明土地價款為三千五百萬元,房屋價款為一千五百萬元,出售當年度土地公告現值為一千四百萬元,房屋評定現值為六百萬元;此外,賣方支付土地增值稅、仲介費及代書費等各項必要費用共計二五○萬元,則今年五月申報的財產交稅所得為二二五萬元。(見出售房屋財交所得計算公式)但以上述例子為例,假設不知買價,則房屋出售後,以房屋評定現值為申報依據,該屋六百萬元乘四二%,則申報財產交易所得為二五二萬元,若位於大安等四區的四八%,則申報財產交易所得為二八八萬元。陳俊宏談到,大家都擔心「實價課稅」,但由上述例子來看,有買、賣價格可資參考,有時不見得不好。陳俊宏談到,過去沒有買、賣價格的「實價登錄」的資料可做為申報的依據,大家都習慣用「房屋評定現值」,或者是採二選一,但在「實價登錄」後,若是買近五年的預售屋,因國稅局有行文給建商,要求預售屋建商造冊給國稅局,國稅局都掌握有買方的資料,這些房子未來在出售後,因有「實價登錄」後的參考價可資依據,基本上,都要按所得稅法第十四條規定來報稅,否則,一旦被稽徵單位勾稽到,還是會被追「補稅」的。預售屋換單 小心被鎖定而過去十年,房市大多頭時,有不少預售案的投機(資)客都採行「換單」方式大賺差價,而稅捐單位過去沒追稅,這一群人大都沒被課到稅,除扣掉換單的違約金外,大都是屬於「淨賺」。不過,自從高房價成為原罪後,預售屋在交屋前的「換單」行為,在實價登錄後,也成為被鎖定的課稅對象;陳俊宏舉例說,假設小明於二○一一年十月一日以五千萬元購置一戶預售屋,於二○一二年八月一日以六千萬元出售,換約費及仲介費等費用為二五○萬元,該預售屋因為土地價值及房屋價值,故財產交易所得申報額就是七五○萬元。(6000萬-5000萬-250萬=750萬)房仲業者表示,「高房價」高居民眾十大民怨之首,政府在打房政策一一出籠後,就稅收的課徵來說,能追的稅絕對不放過,而初期因稽徵人手不足,也許是先針對高總價成交案著手,其中,台北市成交總價三千萬元以上者,會先被追價。至於新北市,在板橋區等八區,也許二千萬元總價的成交案也會被追,另在外縣市,如竹北地區、台中七期等豪宅區,成交總價二千萬元以上,在當地區就算高總價了,也有機會被鎖定。出售房屋財交所得計算公式1.出售房屋總價-購入必要成本費用-出售必要成本費用=出售房屋總利潤(含土地)=5000萬-4000萬-250萬=750萬---總利潤2.房屋占總現值比例(出售時)=600萬÷(1400萬+600萬)=30%(賣屋時已繳土地增值稅,故只計房屋價值)3.須申報財交所得=總利潤×出售時房屋占總現值比例=750萬×30%=225萬---應申報財交所得(房屋) 4.適用時機:a購入或出售時土地房屋都未分別載明價格。b僅有在購入或出售時有分別載明土地及房屋價格。個人出售房屋要如何計算財交所得?個人出售房地,其原始取得成本及出售價的金額,如檢附私契及價款收付紀錄、法院拍賣拍定通知書或其他證明文件,經稽查機關查核明確,惟因未劃分或僅劃分買售或賣出房地的各別價格者,應以房地買進總額及賣出總額的差價,按出售時的房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值的比例計算房價的財產交易所得。