除大安區及信義區外,中正區因擁有明星學區及捷運動線題材,也是百萬房價熱區,而北投區因低房價而成交轉熱,區內高單價宅也趁勢突圍而出。台灣房地產在今(二○一三)年上半年有回溫現象,不少民眾進場購屋;根據永慶房產集團針對成交客戶進行分析,統計結果發現,雖政府持續管控雙北房市,希望導引民眾外移購屋,但「北市客」有回流市區現象。依據主計處公布的資料可發現,台北市家庭平均年可支配所得約一二五萬餘元,高居全台各縣市之冠,購買力也最強,台北市購屋族群(簡稱「北市客」)的動向,對於有意購屋自住或是置產者,是值得關注的參考指標。置產北市客重回北市基此,永慶房產集團針對成交客戶進行分析,統計結果發現,「北市客」第一季進場區域似乎產生轉變,北市中心區(大安、信義、松山、中正、中山)、北市郊區及新北市熱區(新店、板橋、中和、永和、新莊、土城),再度受到北市客青睞,比例高達九五%。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,現階段「北市郊區」及「新北市熱區」因為房價較北市中心低二~五成,相當受到北市客中自住型買方的青睞,而「北市中心區」二千萬元內的學區型、低總價產品及稀有的豪宅產品更可見到不少置產型買方進場。而根據「實價登錄」開始揭露以來,台北市「蛋黃區」的中正區,及屬於「蛋白郊區」的北投區,一直是台北市的兩大成交熱區,中正區持續熱度以學區及捷運站為主,北投區翻紅,除了低價補漲外,規劃中的「北投士林科技園區」也是建商炒作的利多題材之一。中正蛋黃區 年漲幅近一五%就「蛋黃區」的中正區來說,依據台北市地政處公布,今年一至五月的台北市買賣移轉件數,較去年同期增加一二.二%,其中又以中正區交易量年增五五.五%最高,其次是南港區及內湖區。永慶房產集團好房網也統計指出,買賣移轉件數成長比例最多的中正區,今年五月的平均房價為七十七.三萬元,較去年同期房價增幅一四.七%,也同步超越南港區及內湖區房價增幅的九%及一一.七%表現。立智國際總經理王耀斗根據內政部實價登錄網統計指出,北市擁有百萬路段的行政區僅一半而已,其中又以傳統精華區信義區、大安區及中正區擁有較多單坪百萬的實價揭露物件,其中中正區更超越信義區,成為區域內百萬物件第二多的行政區,顯見中正區房價相對穩定且保值。黃舒衛另依據今年一~五月的成交揭露資訊指出,「中正區」豪宅占住宅交易比重高達二一%來看,等於每五戶住宅交易,就有一戶是豪宅,中正區內豪宅挾政經資源、交通樞紐、學區優勢,交易表現相當驚人。而台北市精華區中,擁有明星學區、雙捷運加持的區段,成為消費者評量新案的主要指標;其中,位於羅斯福路二段的「中正晏京」,是區內百分之百都更新案,並為來自宜蘭地區的晏京建設董事長林晏弘跨進台北市的傑作。該案兼具新店線、中和線雙捷運站(古亭站)優勢,以及北一女、建中、成功高中、師大等等明星學校聚集,全案規劃五十坪及七十坪格局、訴求中空樓板、鋁心積層橡膠隔震系統等豪宅規劃,成為該區的指標建案之一。一般來說,有雙捷運交會機能的預售案,房價普遍都高於市場行情一~二成,而羅斯福路二段也成為中正區推案的熱區之一,平均開價都破百萬元;根據住展雜誌的資訊,目前區內開案表價超過百萬元的建案,包括「中正晏京」、「荷里居」、「千荷田」、「中正藏璽」及「紫鼎」等(表一)。北投指標案帶動比價效應北投區則在實價登錄資訊揭露後,因單價低、總價低的成交物件多,而帶動外界對北投房市的關愛眼光。由於台北近期郊區低總價物件正夯,民眾跨區購屋的比重也逐漸增多,中信房屋進行「若工作在台北市區,通勤時間購屋需求」的調查結果顯示,民眾認為「通勤三十分鐘內,房價省三分之一之物件」最受青睞,比例高達四二.二%,其中,台北市郊的北投、文山、南港等區域的物件也最受歡迎。台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,今年房市在「總價時代氛圍」下,台北市交易熱區北投區,買氣大幅增溫三八.二%,其他低基期的區域如萬華區、大同區也有二九.八%及二四.八%的成長,顯示自住客往大台北外圍買屋的趨勢日益明顯,而金價跌跌不休也讓民眾危機意識亮起紅燈,北市房地產的保值性對於市場上豐沛的游資始終有著一定的吸引力。台灣房屋智庫研究員洪佩君談到,因第一季北投區有一筆指標豪宅「御之邸」實價交易資訊,該社區每坪單價高達七十~八十萬元,也拉高北投區實價登錄的平均房價。雖然北投區以房價低受到購屋者的青睞,但低房價的區域,大多是舊公寓或是新北投地區的中古物件,一些較靠近士林地區的預售屋或新成屋案,因屬區內的稀有案,因此,房價也衝高,甚至有些預售建案的開價已逼近百萬元。北科為房價添薪柴在捷運宅成為房市投資的顯學之後,捷運淡水線從士林區進入北投的「明德站」,吸引不少建商在此推案,新建案包括「藍田陞玉」、「明德莊」、「青木淳」、「開誠家圃」等(表二)。建商爭相在明德站周邊推案的關鍵,除了區內有明德國中的學區特性外,炒的是正在規劃中的「北投士林科技園區(北科)」。北科橫跨北投與士林,總面積闊達一九四.二九公頃,與天文館、科學館、興建中的兒童育樂中心、台北藝術中心一脈相連,南側則銜接新光紡織、士林電機、士林紙業「士林三寶」重大開發案,促使北科腹地土地行情水漲船高,將與內湖科技園區、南港經貿園區,共同成為聚焦國際的黃金科技走廊,預計引進生技、媒體、資訊、電子及通訊產業,總產值由目前的每年三兆元提升到十兆元,而未來將有三~四萬人的就業人口投入,勢必對當地房價帶來需求買盤的增值潛力。負責代銷「藍田陞玉」的鳳梨國際開發公司副總經理沙君壁談到,綜觀世界豪宅史,擁有無敵視野、百坪以上,才是名副其實的豪宅;再加上若能擁有地段前瞻性,身價更是如虎添翼。放眼台北市,百坪豪宅多半集中於仁愛路、信義計畫區、敦化南路等,但這些豪宅即便擁有市中心區段、高級身價,卻沒有開闊的視野。反觀永陞建設開發於文林北路、明德路口所推出的「藍田陞玉」,就位於北科的正對面,享有關渡平原壯觀的視野,未來又有「北科」題材效應的加值。沙君壁談到,過去目睹內湖科學園區與南港經貿園區驚人的發展與地產翻漲,那麼,台北市下一個黃金十年發展契機,將會在「北科」地區慢慢醞釀。【中正區推薦建案】推薦社區:中正晏京基地位置:汀洲路和廈門街口 興建樓層:19F/86F(住家76戶、店面9戶)每坪單價:110~130萬元坪數規劃:45~70坪交通:往東車程3分鐘可連結水源快速道路,往西可通往建國高架橋、松山機場【北投區推薦建案】推薦社區:藍田陞玉基地位置:文林北路、明德路口建築構造:SC鋼骨+KYB制震規劃戶數:64戶規劃坪數:51坪/103坪/130坪/200坪平均單價:120萬元