壹、基地區位周邊環境與交通動線系統關係
1.基地位於桃園地方法院西南側，東臨正光路，北臨壽星街8巷、正光路71巷為8公尺寬度計畫道路。基地南側為正光花園新城住宅社區。
2.基地範圍內多為一至二層樓老舊警察宿舍，合計有66戶宿舍建物，區內巷道狹窄，正光路與正光路71巷巷口原有1幢違章建築，部分作為便當店使用。基地西側部分為空地及菜圃，東南留有一廢棄水泥水塔。基地範圍內路段開闢通行，原為幼兒園使用。
3.周邊聯外道路為中正路及國際路，主要道路為正光路、延壽街及廈門街，仁愛路則為次要道路。
貳、改善窳陋環境，土地活化再發展提升使用效益
1.本案地上物為1960年代興建的警察宿舍，提供退休員警及其眷屬居住使用，至今範圍內共有66戶屋齡已超過50年之未辦保存登記警察宿舍及1戶1990年興建完成之舊違章建築物，建築物老舊破損、狹小、環境竊陋。透過都市更新重建，以整體開發之方式改善現有竊陋環境，解決建物老舊及公私有土地夾雜難以改建之現況，增進土地使用效益，樹立政府主導都市更新事業之典範。
2.更新後規劃兩棟社會住宅，提供255戶社宅單元，透過社會住宅的供給，解決居住問題，實踐居住正義，建立永續循環性的住宅公共投資；另打造1棟現代化警政辦公大樓，改善員警辦公環境，舒緩原辦公空間不足之容境，提供民眾更優質的警政服務，並藉以強化地區安全性。
參、設計理念與功能－設計規劃理念及構想
1.住宅設計理念：以融合不同使用機能，希望達到「宜居」、「移居」、「義居」、「益居」等四項區域發展定位，以達到「桃園永續發展、樂活安居城市」之目標。
2.公共空間特色：低建蔽的建築平面規劃，增加社區共享生態綠地與開放空間，達到「極大化開放空間環境的奢華」。
3.住宅門廳：以挑高、開闊的格局設計，藉由豐沛明亮採光優勢，形塑豐富光影變化。
肆、複合使用，兼顧人文與生態的適居環境型態
1.建築物退縮，鄰北、東計畫道路二側留設無遮簷人行步道，並於基地東北側留設街角廣場。並以低建蔽的建築平面規劃，增加社區共享生態綠地與開放空間，達到「極大化開放空間環境的奢華」。
2.打造隱身都市桃花源中的社區林園景象，為社區居民提供夢想的桃花源生活環境，寫下社區居民生活點滴的故事與集體記憶。
3.以廣場式開放空間串連或分隔基地內外空間之使用者，融合社會住宅及警察廳舍之使用機能的同時創造最佳使用體驗。
4.本案配置三棟建物，樓上住戶及警政人員由園道行經各自大廳入口進出建物。
5.基地臨路退縮之人行步道空間以順平處理，以利無障礙使用。
伍、安全、友善、舒適便利、節能之生活環境
1.取得「建物耐震設計標章」，符合耐震標準規格重建之安全建物。
2.規劃緊急避難動線以及避難安置場所等,健全社區防救災系統，改善基礎設施及衛生排水等設施，提升都市防災性能，改善公共安全與公共衛生。
3.留設人行步道、街角廣場及大面積開放空間，形塑都市景觀視野風貌與空間通透性，提升人行系統可及性與便利性，打造友善且舒適之生活環境。
4.智慧建築導入資通訊與建築自動化等監控管理系統,能有效提高緊急狀況應變能力，提供安全、健康、舒適便利、節能的使用環境。本案所有指標項目之基本規定均符合基準，鼓勵項目加權得分總計83分，智慧建築等級評定為銅級。
陸、落實鑑定、降震降噪、安全監測、耐震標章
1.落實鄰房鑑定，以區分日後損壞責任。
2.擋土排樁打設前採氣動錘引孔工法，並以預鑽式引孔+水刀等合併工法施工，以降低因震動增加鄰房受損機率。
3.壁體外傾度儀、建物傾斜儀、地面沉陷點、水位觀測井、豎管式水壓計、中間柱隆起點、支撐應變計等七大安全監測，每週三次並於每週工作會議中追蹤持續觀察至五樓版完成。
4.地下室防水工法採外防水工法,採正水壓施作防水材料，所承受的壓力較小,防水效果較好。
5.耐震標章特別監督制度,除監造及專任工程人員，外另請耐震技師及耐震監督團隊針對鋼筋工程、混凝土施工全程監督。
柒、環境效益-地主之效益／地區里民之效益
一、地主之效益
1.提升土地使用效益：藉由都市更新整體規劃改善環境，提升土地使用效益與價值。
2.稅賦減免：辦理都市更新可以減免稅捐，分為契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅等稅賦減免。
二、地區里民之效益-共享都市更新成果：
1.環境更新改善、協助開闢北側計畫道路並提供留設開放空間及人行步道等，都市更新成果外溢，提升周邊地區居民生活品質，讓鄰近居民共享舒適安全的人行動線及環境品質。
2.公辦都市更新帶動周邊地區都市更新連鎖效應：透過政府主導都市更新事業，推進地區再發展，引導民眾參與都市更新意願，帶動周邊地區都市更新連鎖效應，增進整體公共利益。
捌、都市更新效益
一、環境效益－改善都市意象
本更新單元位於桃園都市發展潛力核心地區，範圍內主要為1至3層樓未辦保存登記之建築物，都市土地低度使用；透過都市更新重建，以整體開發之方式改善現有窳陋環境，解決建物老舊及公私有土地夾雜難以改建之現況，增進土地使用效益，樹立政府主導都市更新事業之典範。
透過都市更新機制，期望活化土地資產，發揮土地使用公益性之規劃理念，並依據相關法令以及業主要求外，同時納入基地條件、周邊環境、交通運輸狀況，期望讓周邊住宅、行政機關與商圈形成生活共榮圈，定位景觀目標為交流中心，發揮土地使用之社群性及休憩交流之效益。
二、環境效益─協助開闢計畫道路
透過都市更新權利變換方式，由市府取得基地北側正光路71巷8公尺道路用地產權，並協助打通瓶頸路段、開闢計畫道路，以利民眾方便通行，健全區域交通網絡，改善都市防救災動線，增進整體公共利益。
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