台北市大大小小的鄰里公園高達375座,而各式主題公園也不少,民眾搶進公園宅,可跟著市府整修公園的腳步尋屋。住在台北市的市民最幸福了,除了各項福利比其他縣市好外,綠覆率也高;除了大安森林公園的綠肺外,大大小小的鄰里公園也不少。由於「公園宅」保值性高,不少房仲人員談到,有些民眾買房都指名要「公園宅」,他們說,住不起大安森林公園的豪宅,但能住在鄰里公園旁,也有豪宅級的綠意享受。除了綠意美景外,民眾另一個算盤是,「公園宅」的房價是跌時抗跌,漲時順勢上揚。大安森林公園第一排 房價保證區這也是大安森林公園旁,豪宅價格愈攀愈高,信義路「勤美璞真」,每坪房價從預售時的一百萬元上下,已漲至二百多萬元,另位於南海路植物園邊,潤泰新興建中的超豪宅「松濤苑」,據傳,每坪房價成交到三百萬元,關鍵點都在「面公園」。住商不動產台北遠企店營業處處長張建發就大安森林公園周遭的房價表現指出,這區塊房子要嘛是三十年屋齡以上的舊公寓,要嘛是十年以內的新大樓,以位於建國高架橋東側公寓房子來說,從二○○三年SARS時每坪約二十五萬元,到二○○八年金融海嘯前到四十多萬元,金融海嘯過後,房價再攀高,到二○一三年底的實價登錄價格,平均已到八十多萬元。至於電梯大樓,也從SARS時每坪約三十萬元,一路漲至去年底的九十萬元,房價翻了好幾倍。西側新生南路二段因面公園第一排,也是豪宅聚落,《壹週刊》老闆黎智英之前買了七間豪宅的「頂高麗景」,該棟樓房價約有一八○~一九○萬元,另屋齡較久的「幕府十六」,早先曾因蔣孝嚴、頂新集團董事長魏應交等名人入住,也有一二○~一三○萬元以上,而「國美森美館」在去年底的實價登錄成交價更有一八九萬元。張建發表示,新生南路的麗水街、永康街舊公寓,每坪約可比東側瑞安街多出一到二成,而以前是舊官舍,處處有大樹的林蔭圍繞的青田街,人文氣息高,現居屋主大都惜售。不過,知名度最高的還是公園北側,信義路的「勤美璞真」,每坪成交已至二百多萬元,唯信義路至仁愛路巷弄中的公寓及中古大樓,房價並沒有被「勤美璞真」帶動上來,張建發指出,係因為「勤美璞真」屬於稀少物件,行情獨特,再者,北區內的巷弄,很多是單向道,也讓買方的買進意願受影響,而少了追價力道。但不可否認的,「公園宅」就好像「水岸景觀宅」般,房價具有上漲的空間,而一般受薪階級的民眾,若買不起大安區的大安森林公園旁,那還有什麼好選擇呢?鄰里公園綠意盎然根據房仲業者表示,一般民眾購屋的條件,一是交通,二是景觀,三是學區,而就景觀來說,沒有大公園,倒是可以考慮中小型公園或鄰里公園,此外,也可以跟著政策走。例如,台北市民政局所管,面積在一公頃以下的鄰里公園,以及工務局公園處項下所管的中大型公園,在今(二○一四)、明兩年都有維修計畫,讓台北市的公園比以前更美。以台北市大大小小的鄰里公園來說,民政局表示,目前共有三七五座,該局自一九九九年開始實施「鼓勵民眾參與社區環境改造」專案,陸續維修二、三百戶老舊公園,而今年起推動「二代公園」計畫,針對六十處,有二十年以上未更新的公園綠地進行整修,首波選中九座老舊公園,將翻新設施,打造成「主題公園」。台北市因鄰里公園多,而專有「台北後花園」的網頁,民眾從網站可以搜尋各鄰里公園的現況,而就今年要整修的九座舊公園,包括美崙、忠誠、胡適、木柵、社子、富台、永春崗、陽明和華山公園。想要住在小公園旁,以較平價的房價,坐享公園綠意的話,趁著公園正在整修,房價還沒反應前,可以試著找房子,讓自己也能住在公園旁。另一個可以注意的消息是,台北市獲選為「二○一六年世界設計之都」,工務局公園處也在二十年以上歷史的老舊公園中,選出具有特色的四座公園,打算更新作為「示範公園」,包括位於信義區的中強公園,位於文山區的萬有一號公園,以及位於士林天母一帶的天和與天和一號,及東和公園等。據了解,既然是示範公園,市府要花的預算也比較多,未來整裝後的「花容」也更漂亮,對民眾的吸引力也更高。中強公園周遭房價可續強而針對這些特色公園的房價表現上,以中強公園旁的房價有續強機會。信義房屋信義松仁店經理林威勳談到,中強公園的對面就是信義計畫區的豪宅聚落,房價本來就驚人。以面公園第一排、屋齡十年以上的豪宅來說,每坪約有一四○萬元上下,而屋齡五至十年的豪宅,每坪約一六○~一八○萬元,至於沒面公園的後棟房價,每坪可能要少個十五~二十萬元。林威勳指出,基本上,很多豪宅主人都知道,信義區的豪宅一旦賣出就很難再買回,因此釋出量不多,而買方若要追價,則大多要加價二~三成,才有機會成交;此外,有些豪宅主人雖然不住在裡面,但寧願房子空著,也不出租,以免房子被破壞而減損其價值。他指出,影響豪宅價格有四大因素,第一是屋齡,第二是公設內容完不完備,第三是門牌,第四則是風水考量。此外,捷運信義線通車後,也帶動了看屋人潮,林威勳說,有不少愛爬山的有錢人,利用捷運到「象山站」下車,爬完象山及中強公園之後,會順道看房子,占假日看屋的三~四成比例。想在此置產的有錢人,他們認為,信義計畫區雖是高單價的豪宅區,但未來還有再漲的機會,主要是台北101大樓旁,有不少可建建地都朝著「超豪宅」設計,之後還傳出有人要一坪四百萬元的產品,另亞太會館改建豪宅案也傳說要八百萬元。莊敬路及吳興街房價較親民不管最後情況為何,當這些「超豪宅」產品競開國際規格,自然能帶動國際知名度,讓信義區豪宅「鍍金」又「鑲鑽」。至於買不起豪宅的一般民眾,想要分享中強公園的綠意,以及假日可以爬山樂趣的話,林威勳建議往吳興街去尋屋,以「象山站」步行五分鐘的莊敬路單數巷的電梯華廈來說,每坪約在八十萬元上下,而公寓房子則約在六十五萬元上下。另一個可參考區是位於信義路五段一五○巷,距「象山站」十分鐘的公寓房子,單價約在五十五~六十萬元,總價帶約在一千四百萬至二千五百萬元間;而口袋較深者,則可考慮松平路的「亞歷山大」社區,屬於屋齡二十二年的早期豪宅,平均在一二○萬元上下,唯今年五月成交揭露的成交價為一三九萬元。林威勳說,信義路五段一四○巷及一五○巷的房子,過個馬路即可到中強公園運動,一些客戶會希望帶看這些區域的房子。而四座具特色的「示範公園」中,天母就占了兩座半,分別是天和與天和一號,及東和公園等,永慶房屋天東店店長林上凱指出,三座公園周遭大都是屋齡三十~四十年的老舊公寓或華廈,較沒有新大樓產品。天母優質生活圈 三公園搶手不過,三座公園都是樹木茂密,且花木扶疏,屬於當地民眾生活上相當倚重的中小型公園,更是為一些藝文工作者,較有經濟能力者的律師及醫生所青睞,此外,因此三座公園距離捷運站甚遠,出入得靠公車或自行開車,房價並沒有拉太高,以公寓來說,每坪約五十~五十五萬元,華廈產品則約在六十~六十五萬元,而若與金融海嘯的房價相比,每坪大約漲六~八萬元。這三處公園的成交量算大,總價帶約在二千萬元上下,有不少想要享有悠閒生活,並能在公園享受森林浴感覺的民眾,都來此指名找屋,而對未來房價上漲力道,林上凱說,這裡沒有大漲的利多題材可拉升,但緩步上漲的機會有,買方大都是注重生活質感的客戶居多。四座「示範公園」中,唯一屬於鄰里公園的是萬有一號公園,據永慶房屋景興店店長羅仁傑表示,四周的舊公寓很少釋出,若要在周遭尋屋,又因旁邊景隆街有台電的變電所,故指名度不高。若要找「公園宅」,他反而建議另三座公園的買進機會,包括景興街底的「景美運動公園」、興隆路的「興隆公園」,以及捷運新店線「景美站」附近的「景華公園」,房價較有未來性。羅仁傑說,景美運動公園內有各項運動設施,且有停車場、公廁等,目前屋齡十年內的大樓房價約在六十~六十五萬元,也比金融海嘯時的五十萬元上漲,有二成多的漲幅,而區域內的新成屋都已站上七字頭。文山區三公園為潛力區「興隆公園」面公園第一排的房價五十萬元,但很少人拿出來賣,而不面公園的房價約在五十萬元以下;而有些買方認為,不面對第一排也沒關係,只要走出門,能享用到公園的綠意及設施即可。此外,旁邊有貴族小學的私立靜心小學,很多父母為了小孩就學問題,有在此購屋居住的打算。文山區房價在過去幾年並沒有大漲,但近兩年則緩緩補漲,而此區因公教人員多,買了後很少賣出,也讓房價因沒有大換手而無法向上堆高,但因文風鼎盛,也有不少人希望住在這樣的環境中,加上區內有低總價,適合首購族的一千三百~一千五百萬元的產品,因此買氣不差。而想住在捷運站旁者,則可以選擇「景華公園」,其有大草坪可讓愛狗人士遛狗,另沿著公園四周的人行步道,也可以小慢跑,且有地下停車場,對有車的買方來說,也是很好的選擇。目前在景興路左側的房價約在五十五~六十萬元間,右側離捷運站較遠,約在五十萬元上下,至於景華街附近,也約在五十萬元上下。羅仁傑表示,過去這些公園旁的房價可能三級跳,但政府打房後,要看個案表現,唯因公園宅的特性,未來房價仍可呈穩定、微幅上揚走勢。