有房有地,不能不知的「五價」!台北市張先生問:在房地產中,有「一地五價」及「一屋五價」,這麼多複雜而難以了解的專業術語,跟消費者有何關係?答:所謂的「一地五價」,指的是「公告地價、申報地價、公告現值、申報土地移轉現值及市價」。如果你擁有一戶房子及土地持分,那麼,所持分的土地在每年11月1日至30日,就要繳交「地價稅」,所依據的就是政府每3年公告一次的「公告地價」之後,由土地所有權人依據「公告地價」上下20%(80~120%)進行「申報地價」,倘若低於80%,政府可照價收買或依80%來徵收,而地價稅係屬於持有稅。如果你有聽過「土地增值稅(簡稱土增稅)」,那就是你持有的房地進行「賣出」動作,就要在過戶前申報屬於交易稅的「土增稅」;而其依據是政府於每年1月1日公告的「公告現值」,由土地所有權人進行申報「土地移轉現值」,就土地漲價總數額進行申報,所體現的是國父孫中山先生所推動的「平均地權」中「漲價歸公」的原則。(附註:憲法第143條:土地價值非因施以勞力資本而增加者,應由國家徵收土地增值稅,歸人民共享之。)而土地的「市價」,指的是市場交易實際成交價格,自從實價登錄之後,此一價格已逐漸透明化。另外,估價報告書上所指的市價係屬估價當時之「合理價格」。至於「一屋五價」指的是「工程造價、房屋標準價格、房屋現值、契價及市價」;而依房屋稅條例第10、11條規定,主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之「房屋標準價格」,核計「房屋評定現值(簡稱房屋現值)」,其中,「工程造價」則屬於「房屋標準價格」的一環(詳下一則「老屋增稅」之解說)。一般民眾持有房子,在每年5月開徵的「房屋稅」,就是依據「房屋現值」來核定其要繳納的持有稅。而房屋現值=房屋標準單價×面積×(1-折舊率×折舊經歷年數)×街路等級調整率。如果你「賣掉」房子,購買你房子的買方,就要負擔「契稅」。契稅計算公式=申報契稅金額(房屋現值)×契稅種類適用之稅率=應納稅額;按房屋買賣時稅捐機關係依「契價」的6%來課徵契稅。至於房屋的「市價」,一般都以為「實價登錄」的價格百分之百正確,但因主管機關所公布的資料係剔除掉最高及最低的申報資料,導致「市價」有時也無法反映真實「房屋成交價格」,故一般對於市價的認定,仍須進一步加以查證。例如建商為免「破壞行情」,往往會假藉贈送裝潢設備方式來掩飾降價求售的「市價」。 平凡小民擁一間房,有這麼難嗎?稅稅難安啊!台北市馬大姐問:好不容易有了一間房子,怎麼政府搞了一堆稅「目」,讓我看得霧煞煞,最近又丟了一個「老屋增稅」,又是怎麼一回事? 答:財政部在2000年2月26日以台財稅字第09800596590號函公告,老舊房屋只需按其原房屋評定現值計稅,依此,老屋的房屋稅負14年來都沒往上調;但財政部在今(2014)年11月5日宣布,地方縣、市調整房屋標準單價,可自行決定是否擴及老屋,也就是「老屋增稅禁令」開始鬆綁。在此,要順便介紹一下房屋稅條例第11條:房屋標準價格,由不動產評價委員會依據下列事項分別評定,並由直轄市、縣(市)政府公告之:一、按各種建造材料所建房屋,區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分,訂定標準(俗稱的路段率)。前項房屋標準價格,每三年重行評定一次,並應依其耐用年數予以折舊,按年遞減其價格。如依原財政部的「老屋增稅禁令」之規定,房屋構造標準單價雖有調整,仍僅適用重行評定後新建、增建、改建之房屋,亦即採歷史成本原則。而「老屋增稅禁令」鬆綁後,讓各地方政府評定房屋構造標準單價,可以視地方實際情形,自行決定其適用原則,不再限制新標準單價只可適用於新建、增建與改建的房屋,依據官方解釋,主要是考量國際上亦有採重置成本原則,亦即對舊屋重行評價,所有房屋均適用調整後評定價格之先例。其次,如依媒體報導,台北市103年度重新評定後的標準單價,平均調幅為160%加以衡量,假設台北市在明年5月開徵的房屋稅也順勢跟進,將標準單價的漲幅反映在老屋,那麼房屋稅負一定往上調,民眾的荷包可能又要縮水了。在政府近年來逐漸「加稅」動作下,過去只抓「豪宅」客群,如今,把觸角延伸到老房子,就好像漁夫捕魚用「流刺網」般,大小都不放過,小老百姓真是有苦難言! (資料整理:顏瓊真)若您有房地產買賣上的問題,或想了解各地房地產行情趨勢,可發郵件到rita8885.yen@moneyweekly.com.tw,或傳真(02)7725-0666,本刊將安排房地產專家為您答覆。