通訊軟體Line已成為現代人交流的最大通路,最近很多人都接到一則對「狗」年運勢的期望,其內文寫著:「剛在路上遇到一隻狗,問牠,我二○一八年的運勢,牠考慮一下說『旺』,這下我就放心了。」很多人一看到這則圖片,大都會心一笑,因為大家都希望自己的運勢可以「旺!旺!旺!」就連台灣房市的相關行業,都希望二○一七年房市「雞飛」走了,今(二○一八)年能「狗跳」起來,一路「旺」!二○一八房市大展望很多想買房的人也都在問,「房市落底了嗎?」、「房價還會跌嗎?」《理財周刊》特地邀請東森房屋董事長王應傑、21世紀不動產董事長王福漲、永慶房產集團總經理葉凌棋、住商不動產總經理陳錫琮,及中信房屋副總經理劉天仁等五大房仲巨頭,為讀者回顧去年,並展望「二○一八年房市大運勢」。《理財周刊》問(以下簡稱問):去年房市成交量較前年好轉,房市觸底了嗎?東森房屋董事長王應傑答:二○一六年房市盪至谷底,全年僅二十四.五萬棟,創下二十六年來歷史新低,去年受惠交屋潮,自住客出籠看屋、議價,尤其第四季購屋旺季交易量噴發,整體房市明顯較前年交易約多出兩成。去年新案、中古屋皆走「讓利」出清,房價朝修正緩和的趨勢進行,而自住市場,價格仍是關鍵,若建商和屋主的讓利意願較高,估計全年有機會超出二十七萬棟。21世紀不動產董事長王福漲答:二○一七年房市從年初開始就確立「回溫」走勢,年初就預估房市整體將呈現「價跌量增」,並預估全年將可較二○一六年成長約一成,達到二十七萬戶的交易量,與目前內政部統計處公布的數字大致相當。永慶房產集團總經理葉凌棋答:去年以來,全球各國經濟全面復甦,經濟表現穩健,大環境明顯改善,台股萬點行情續航,都讓消費信心回升,民眾購屋意願增加,有自住需求的首購、換屋族群購屋態度轉趨積極,帶動房市交易動能回溫,以近期交易量推估,全年交易量在二十七萬棟左右。至於房價方面,在經濟穩定復甦的狀況下,民眾購屋信心增,但多數仍小幅看跌房價,對於房價下修有期待,房價沒有上漲空間,呈現「價盤整緩跌、量回溫」格局。住商不動產總經理陳錫琮答:過去一年房市有三大重點,一為都更,二為租賃,三為變現。除正義國宅都更順利啟動外,永春都更也出現新轉折,連帶影響所及,危老條例和都更條例,都讓市場對都更產生新想法。其次,蔡政府積極推動租賃專法通過,導入專業業者進入後,未來將有新的發展。至於變現,由於國人多數財富集中在不動產,「以房養老」成為市場新歡。此外,店面和飯店過度膨脹的市值,去年可說是進入重分配的一年,預估整體買賣移轉量在二十七萬棟左右,而今年若挑戰三十萬棟,則二十四.五萬棟就是底部量。民眾購屋意願回升中信房屋副總劉天仁答:在銀行的房屋貸款利率維持低點、建商讓利出清餘屋等誘因下,依照中信房屋第四季的宅指數調查結果顯示,民眾的「購屋意願綜合指數」以及「經濟綜合感受度指數」均上升,過去觀望的買方也逐漸回到市場,買賣移轉棟數止跌回升,推估全年移轉棟數可達二十六.六萬棟以上,上看二十七萬棟。問:展望二○一八年,房市有反彈契機嗎?葉凌棋:全球升息隱憂漸起,利率有調升機會,低利環境恐難持續,加上大量交屋與餘屋進入銷售市場,賣壓湧現,房價沒有彈升的機會,預期今年仍是餘屋去庫存的階段,「讓利」仍是成交關鍵。不過,全球經濟可望穩定復甦,有助於台灣經濟成長,出口動能可望延續,對於房市而言都是正面的影響。王應傑:今年仍走「價微跌、量回升」趨勢,雖房價下修緩和,但無論新案、中古屋、豪宅多傾向自住,餘屋相對去化困難,尤其大坪數物件難出清,一至二房中小坪數產品為成交主流,今年房市價格仍是買賣雙方能否成交關鍵,建商及屋主只有「讓利、讓價」才能有機會促成成交。二○一八年因適逢選舉年,除了各地方建設議題利多,政府應也會釋出房市政策利多,而房貸利率低,如市場預期,央行在去年底宣布連六季維持代表政策利率的重貼現率為一.三七五%不變,並仍維持高價住宅房貸最高六成的限制,對於自住客購屋可說是一大佳音,交易量可望逐步回溫。劉天仁:今年房地產市場仍是價疲、量增,依中信房屋第四季宅指數的調查結果及景氣趨勢研判,今年度購屋仍是以自住為主,而首購區塊以台南市、高雄市及新北市等房價在二十至四十萬元的區塊最熱門。整體來說,今年房市不會有大漲大跌的風險,且景氣會比去年好,交易量約增加五~一○%,但也不會有激情表現。王福漲:隨著經濟成長力道加強以及民眾薪資成長,銀行貸款利息低,且可貸款成數提高,雖然整體而言仍是盤整的趨勢,但是跌價將會減緩,房市交易量仍有機會逐步成長,屬於「穩定回升」的情勢。陳錫琮:今年整體經濟表現持穩,利率即使上揚,幅度也不會太大,應是穩中求進的一年。但因為房價下跌不夠有感,買賣雙方距離彼此價格的甜蜜點仍有差距,而價格雖有修正,但仍是個案各自表現,唯區域新案價格若持續開出新低價,將衝擊中古屋價格。升息隱憂、餘屋去化壓力問:今年會有幾大因素影響房市的發展?葉凌棋:一、若美國開始加速升息,國內央行跟進機會大增,預期下半年就有升息機會,增添房市變數。二、餘屋多、交屋潮將造成大量賣壓:根據內政部統計,全台新建餘屋約七.四萬戶,加上預售屋完工交屋約有四.七萬戶新屋進入市場,合計約有十二.一萬戶新屋供給量釋出,市場賣壓沉重,建商為了去庫存,新屋殺價競爭的趨勢恐持續。三、今年經濟仍緩步復甦,但若全球經濟走下坡、需求大減,也將影響台灣出口貿易量,民眾購屋信心也將大打折扣,房市表現不容過度樂觀。陳錫琮:影響今年房市的三大因素,其一是升息,其二是新政,其三是租屋市場。今年央行總裁彭淮南退休,新總裁對貨幣與利率是否有新的想法,值得留意,不過即使追隨美國升息腳步,幅度也不會太大。其次,「屋簷、雨遮不登記、不計價」新制上路,對於過去市場中雨遮屋簷過大的個案,以及某些正在進行中的都更案,會產生較不利影響。第三,租賃專法上路,對於房東房客有更多保障,也有不少業者參與其中,估計租屋市場將進入一個新階段。雨遮不計價 都更修法王應傑:今年元旦起雨遮不登記不計價正式上路,未來建商不能將雨遮、屋簷等虛坪納入實坪計算,避免灌水房價,購屋民眾可使用坪數面積將增加。但雨遮歷經三階段變革後,今年新取得建照的新案採「不計坪、不計價」,相比過去制度下,市場上建案「計坪不計價」、「計坪又計價」,甚至包括現今整合中的都更案,都將公設列入可售坪數,屆時業者勢必會出現混亂,為房市添變數,政府也管理困難,應有相對因應配套措施。王福漲:今年雖然有縣市長選舉以及央行政策維持低利的利多因素,但隨著都更案陸續釋出,也有可能影響房市的變化,而房市需求仍是自住為主,以投資為主的民眾則建議可以選擇海外地區,例如保守穩健型可以參考日本、北美地區;期待增值型則可以參考東協地區。劉天仁:影響今年房市的幾大因素包括利率、建商餘屋出清、法規政策變革等三大因素。在利率方面,央行在去年十二月二十一日的理監事會議宣布利率「連六凍」,雖然利率短時間看來不會有太大的波動,但在美國升息以及稅制改革的壓力之下,以及央行總裁提名未定的情況下,台灣未來的利率政策值得關注。其次是建商持續讓利出清餘屋,造成中古屋市場的壓力,由於新成屋與中古屋的價差逐漸縮小,已影響消費者的購屋選擇,新成屋的降價出售,也會壓抑房價上漲。最後是政府法規政策方向,包括都市更新的推動、老屋重建的推動、交通建設持續發展等,對於房地產市場具有正面助益。問:二○一八年房市有哪幾大發展趨勢?陳錫琮:二○一八年是穩中求進的一年,也是一個不動產業轉型年。在自用買盤下,低總價個案當道,房價修正等因素,都讓買方在購屋時難以決定,也讓交易時間拉長,不動產周轉性也趨弱,將讓產業產生新的效應。此外,因為價格下降但租金反漲,投資報酬率增加,不少資產價值重新浮現,加上公告地價調降,持有成本變低,也讓長線持有人樂於進場,這部分也將在新的一年成為一個重要話題。王福漲:二○一七年房市走出谷底之後,二○一八年房價下修幅度將縮小,但交易量將呈現向上成長的趨勢。在房地投資趨勢方面,相較「買賣」,「租賃」的比重將會越來越高,因此「租賃物管」的商機會越來越龐大,而房仲在此一領域具備絕對優勢,不管是代賣方出租房屋,或是經營租客、累積潛客,都有相當大的發展機會。劉天仁:首先是重劃區的推案潮應該會從現在起一直延續到第三季以後,大量的新成屋落成,如果建商或代銷業者的銷售策略不做改變,預估降價出清的情況將會持續,價格戰後將會使中古屋遭受波及,造成價格無法上漲。而在買方市場,首購族仍是房市主力,在購屋預算方面,依照中信房屋第四季宅指數的調查結果,平均約一千零一萬元,適合單身族或是小家庭的小宅仍然會是市場主力。王應傑:央行若跟進美國而升息,利率會增加購屋人還款壓力,尤其是像豪宅等高總價高額貸款者,若屋主、建商口袋不夠深,將出現讓利出清潮,以求現金落袋為安為主要考量。而國內邁向少子化、老齡化社會,未來建商將主推小宅、低總價產品為趨勢;居住公寓的銀髮族邁向換屋,「電梯大樓」將成為主力產品。葉凌棋:今年房市有三大趨勢,包括一:房市為「價緩跌、量持平或小幅回升」格局,自住市場不變的狀況下,房價沒有彈升的理由,「讓利當道,以價換量」,買賣雙方價格認知差距縮小,房市交易量有機會反彈回升。二、全台面臨交屋潮+大量餘屋,供給量大增,建商緩推案,力求去庫存為主力,面臨交屋、未賣出的新屋大量進入市場銷售,「降價衝量」策略明顯,價格競爭恐加劇。三、今年影響房市的三大變數為升息、餘屋去庫存、經濟走向。買方市場 讓利是成交關鍵問:二○一八年房價走勢預估,是繼續下滑,或止跌回穩?王福漲:房價預期仍將向下修正,有些區域逐步止跌,例如大安區等高價區域有觸底回穩的徵兆,但是不同區域還是有一些差異性,仍需視各區情況而論。不過整體而言,在房地合一交易所得稅及持有稅偏高的情況下,整體房市應該都是屬於自住的剛性需求。葉凌棋:去年房價盤整緩跌,量能雖有回升,但距離熱絡仍有一大段路要走,今年仍將是買方市場,「讓利」還是成交關鍵,買賣雙方價格認知差距若能拉近,交易量才有放大的機會,加上市場充斥大量餘屋,尤其是重劃區,價格戰恐難停歇,房價仍有下修空間。精華區、成熟地區房價已有明顯跌幅,今年持續盤整或小幅修正,跌幅約三%以內。至於蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區,恐難擺脫多殺多陰影,房價恐再下修五%左右。陳錫琮:整體來說,在利率處於低檔,因賣方壓力不大,房價很難出現大幅度修正,估計修正幅度會在三%以內,打底態勢明顯。本波價格修正應由建商端發酵,在去年「殺價取量」策略奏效後,經過一整年的操作,因幅度有限,買方態度趨於疲軟,在今年降價是否延續,幅度多寡,將牽動整體市場。對於買方來說,若想要撿便宜,等待大盤修正還不如親自接觸市場來得有機會,由於市場仍存在賣壓,對於購屋人來說,若想要撿到便宜,留意區域個案將有機會。劉天仁:房地產市場已經觸底,但仍需要一段時間的盤整期才能完成築底。雖然買賣移轉棟數已經逐漸回升,推估今年有機會挑戰三十萬棟。但房價方面,因以自住型買方為主,價格為買房的重要考量,加上建商讓利出清餘屋,縮小預售屋及中古屋的差距,也讓中古屋市場價格缺乏上漲動力。今年房價走勢會受到區位極大的影響,好的區位,精華地段的不動產,例如台北捷運周邊等區域,價格仍可以做到止趺微漲;但是區位較偏遠的地區,或是鄰近重劃區的地區,價格就可能會持平或下修調整。問:這些年成交量都靠首購族撐盤,哪些區域可推薦首購族進場?王應傑:台北市房價雖修正,首購族仍是幾乎難以負擔,近年多往新北市移動,建議首購族可往人口多、交通及生活機能佳的區域走,挑選總價帶一千萬元上下可負擔的產品。例如三重、中和、新莊,各區更受惠當地捷運、機捷,以及未來環狀線通車,可挑選生活機能成熟的舊市區商圈,平均每坪約在三至四字頭,是首購族較能負擔。王福漲:建議首購族群可以考慮捷運沿線向外延伸的區域,在雙北、桃園地區,推薦淡水、林口、青埔等地,整體來說,距離首都圈交通方便,價格方面對青年首購族來說負擔較小。至於中南部地區,則推薦台中地區的北屯、太平以及高雄岡山等地,都是生活機能佳、發展不錯,且價格相對容易入手的區域,建議中南部青年首購族可以多看多參考。新成屋價格比中古屋低陳錫琮:首購族通常資金有限,可選擇稍微外圍、生活機能也充足,或者可以依賴鄰近區域的機能來補足的區域,用交通、地段來換取房價跟空間,以台北市來說,文山、北投房價偏低,有捷運也有學區,若偏好台北市門牌,可考慮這兩區。而新北市淡水、新莊及板橋,近年有許多新建案待去化,淡海新市鎮還有一字頭物件,因為賣壓大故議價空間大,甚至出現新成屋比中古屋便宜的情況。至於台中北屯、西屯,與高雄的鳳山、楠梓,行政區發展成熟,近期也有大量推案,許多建商以首購族為主要客層推出新案,也促使新案與中古屋價格競逐,房價有修正空間,買方可以多方比較,買到可負擔又能符合需求的房子。