沉寂已久的豪宅市場,今(二○一八)年顯得活蹦亂跳,除了台北市將有三大超豪宅案「重磅」登場外,根據實價登錄揭露的訊息,包括台中的豪宅,由大陸建設投資興建的「宝格」頂樓都創下新高紀綠,而在台灣,要稱得上「豪宅」總價都要超過上億元,至於大台北地區,竟也傳出一戶要價十億元以上的超豪宅。大陸建設寫下台中豪宅新高根據最新的實價登錄所揭露的訊息,位於台中七期,由欣陸控股旗下大陸建設投資興建的「宝格」豪宅頂樓戶,以總價三.一八億元賣出,該戶約有四○六.五坪,若扣除五個車位價格後,每坪單價約八四.五七萬元,刷新台中豪宅價格。而其成交日期是於二○一六年一月預售時賣出,買主傳說是金融壽險業。台中豪宅原先的最高價,是於二○一四年八月由同樣也在七期,但位於歌劇院第一排的「寶輝秋紅谷」以每坪八三.五萬元所創下,成交金額為一.五億元。「宝格」能創新高價,一是其地段好,位於豪宅聚落,另一則是邀請曾設計米蘭、倫敦及峇里島寶格麗(Bulgari Hotel)精品旅館的ACPV事務所的義大利國寶級建築師Antonio Citterio親手設計,外牆帷幕由漸變菱格紋組成,具有典雅瑰麗建築外觀,因此,能吸引大台中地區中、彰、投等地的企業主來此朝聖。根據了解,已落成交屋的「宝格」,累計已揭露三十四筆成交紀錄,其最高價格為八四.五七萬元,最低則約五三.二萬元,高低價差非常大。「宝格」創新台中七期豪宅最高價,但大家也發現,其每坪價格並沒有飆破百萬元,主要是台中豪宅都是百坪以上,甚至有三、四百坪的超大坪數格局,以致出現「億元」豪宅,至於台中何時會出現每坪上百萬元的高行情,還值得期待。根據了解,台中豪宅以七期為重,但目前七期豪宅每坪平均成交價格約落在五十至六十萬元間,這個價位放在台北市,根本就只是一般中高總價的行情而已,若跟豪宅元祖「仁愛帝寶」每坪二百多萬元相比,更只有四分之一價格,故也吸引一些喜愛台中生活環境的台北客到此買一戶。其實,台北市的豪宅,除了「億來億去」外,一億多的豪宅在有錢的富豪眼裡根本不算什麼,套句英語片詞的「piece of cake」,根本就是小菜一碟。台灣億萬富翁年增二六%根據國際知名獨立地產顧問公司萊坊(Knight Frank)公布二○一八年《財富報告》指出,截至二○一七年底,台灣的超級富豪人數為二○一○人,在全球富豪人數中排名第十五,在亞洲地區排名第六,若與二○一六年的一五九○人相比,一年暴增二六%,成長率為全球第三,僅次於巴西,及剛舉辦完世界足球大賽的俄羅斯。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,調查所指的「超高淨值人士」,是指扣除自住物業後,資產淨值達五千萬美元或以上的人士,以今年七月二十四日的一美元兌新台幣約三○.九六元換算,約為十五.四八億元新台幣。黃舒衛表示,根據本次調查,全球超級富豪平均擁有二.九戶住宅,而沙烏地阿拉伯比去年多了一戶,以五.七戶居冠,其次為德國的四.八戶,至於台灣富豪住宅擁有的數量維持四.三戶的水準,名列全球第三。過去豪宅市場熱滾滾時,有錢人買豪宅是當「收藏品」,直至「奢侈稅」及「豪宅稅」開徵,豪宅市場才急凍,成交量冷到不行。根據萊坊調查,二○一八年第一季「全球豪宅指數」,該指數根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據,追蹤全球主要城市官方認定或成交總價前五%的豪宅價格表現。截至二○一八年三月的一年內,全球主要四十三個城市豪宅價格平均年增率為四.八%,較上季增幅微降○.一%;其中韓國首爾由於江南區投資活動活躍,年漲二四.七%,位居全球之首,而台北市豪宅市場雖有豪宅稅降稅利多,但成交價年跌七.四%,季跌三.九%,僅優於瑞典首都斯德哥爾摩(表一)。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,台北市豪宅市場受到中央與地方政府積極調控房市影響,不僅限縮貸款成數,還課徵豪宅稅、調高路段率,其中,新屋豪宅更因「房屋標準單價」大幅調高,導致房屋稅額暴增,造成市場豪宅交易慘淡,買盤卻步,許多過去因過度炒作房價而出現的「假豪宅」產品,房價更明顯下跌。過去幾年不少豪宅屋主,即便賠售也急於將手中豪宅出脫,導致雙北豪宅賣壓在過去兩三年總是居高不下,價格也不斷修正。影響所及,有些專做豪宅仲介的房仲不得不轉行,另有專門代銷豪宅的仲介公司,當初擴編成立豪宅部門,最後不是縮編,就是裁撤。地方政府鬆綁豪宅房屋稅不過,隨著二○一六年全國買賣移轉量二四.五萬棟,創下有統計以來的歷史新低量後,政府房市政策逐漸轉為維持房市穩定,不再祭出新的調控措施外,央行也解除豪宅以外的貸款限制,地方政府更開始調降地價稅、房屋稅。其中,豪宅部分,北市將豪宅稅計算公式中的「1+路段率(可能為三○○%或四○○%)」,改為加價固定比例一二○%,以及房屋標準單價分成六年來調漲的動作,讓因政府加稅,持有成本過度飆漲的豪宅屋主能鬆口氣,不少買家進場意願也較先前提高。雖目前央行豪宅貸款仍未鬆綁,但隨市場正面訊息越來越多,資金雄厚的豪宅屋主,近期持有信心明顯出現提升,急售賣壓大幅減少。陳傑鳴指出,根據屋比超省房屋比價平台掛著要賣的台北市億元以上豪宅,截至今年七月,賣壓前五大區的待售量為五六五戶,相對去年同期的八一八戶來說,賣壓已經明顯減少三○.九%(表二)。另以實價登錄來看,去年台北市億級以上豪宅的成交量僅一五三件,仍創三年來新低,因此,雖然北市豪宅買氣有回升,但因屋齡在五年內的新古豪宅量,以及今年將新增的三大超豪宅案量,市場供給增加,但買盤有限的情況來說,房價還不易走高。豪宅賣壓雖減 但仍供過於求黃舒衛也談到,今年是選舉年,各項建設、福利支出的兌現或較勁,照理說應該會創造房市利多,但台北市豪宅似乎未蒙其惠。他分析,雖然柯P已經調降豪宅稅的路段率加成比例,今年進一步折減稅基一六%,且研議調降「單一且自住」的房屋稅,但央行唯獨對豪宅貸款絲毫不放,降稅只對自住客有感,但置產、投資需求觀望比例仍高,有便宜可撿才願意進場,市場沒有新活水,因此走勢續跌。另一方面,豪宅市場供給量大但去化不易,就連專做北市豪宅的上市櫃建商都紛紛跨足新北、台中,甚至桃竹,鎖定自住買盤,可見北市豪宅仍是艱困市場,短期只有個案表現,全年價格下修六~一○%的預測不變。黃舒衛另談到,受到美國肥咖條款及全球實施CRS(共同申報準則)的影響,富豪的錢在透明揭露前急速流動著,趨勢更「由房入股」,以致全球購置住宅的需求稍有降溫,只有二二%計畫在未來一年購置其國內住宅,亞洲以二七%略高,推估台灣豪宅有五四○戶左右的潛在需求。豪宅的成交雖難見激情演出,但建商對於超高豪宅價格仍有所期待,尤其不少豪宅因落成而移轉過戶的實價揭露,紛紛掀開了豪宅價格的「神秘」面紗,每棟豪宅的身價也開始可以貼標籤。實價登錄讓豪宅身價全都露像大咖藝人周杰倫所居住的「和平大苑」,頂樓每坪房價就有二一三萬元,股市股后國巨集團董事長陳泰銘陸續買進第七戶數的「文華苑」,每坪高價重回二百萬元之列,皇翔建設的「皇翔御琚」每坪二九○.五萬元,另西華富邦所揭露的房價有二九○.六萬元高價,而「文心信義」也有二二二萬元,仁愛帝寶也出現二九八.二萬元,不少豪宅都逼近每坪三百萬元的「彭淮南防線」。而未演先轟動,從興建到今年都將陸續取得使用執照的三大超豪宅案「陶朱隱園」、「冠德信義」,及位於大安森林公園邊的「ONE PARK TAIPEI信義聯勤」,這三大豪宅,外傳高樓層都可能突破「彭淮南防線」,每坪房價可望上衝、突破三百萬元。不過,建商目前對此豪宅價格仍「保守」以待,任由市場上繪聲繪影,賺足免費宣傳的機會,但未來透過成屋一成交買賣,房子移轉登記後三十日內就要實價登錄,如此一來,誰會是台北市豪宅中真正的「大哥」?誰的豪宅「身價」是鍍金還是鑲銀的,屆時可都會「全都露」。