不僅台灣房市買氣回溫,建商推案積極,就連工業用地及廠辦大樓的交昜案也日漸增加,顯見經濟景氣正逐漸加溫中,讓土地開發商或企業主都樂於進場掃貨。最近幾大商辦仲介都先後發出新聞稿,不是所接受委託的工業用地順利標出,不然就是又接到那一件委託案,就連華固董事長鍾榮昌也說,「房市天亮了」,最近半年,建商出手買地的件數增多,而華固未來也有三大商辦及一大廠辦要推出。房市土地成交連二年回溫過去房市急凍,建商對房市充滿悲觀看法,形容詞有「天黑了」、「冷凍庫」、「冰原期」,或是期盼「春燕」趕快來!房市復甦了嗎?誰也說不準。但向來嗅覺敏感者,大多從政府土地標案是否增多(房市若好些,標脫金額才高,國庫或市庫進帳才多),以及建商是否願意進場標案(願意進場,代表不看淡後市),以及是否飆價搶標(代表標地後,可高價推案,後面有利可圖,才願高價搶地)等諸多現象來研判。從去(二○一八)年以來,雖然還看不見建商飆高價搶地(代表景氣還沒有熱起來),但不少土地或工業用地案的成交熱絡,則可以說明,建商或土地開發商對後市比較有信心,才勇於出手。宏大國際資產總經理陳益盛指出,土地交易量一直是房地產市場的前期指標,去年全台土地交易可謂是連二年趨於回溫。宏大國際資產統計二○一四至二○一八年,全台六都成交在上億元以上土地交易,顯示自二○一四年高點的三七七四億元後,連續下滑二年,低點在二○一六年交易只約二一○四億元(該年房市移轉棟數創二四.五萬棟的近期最低量),之後才逐步回溫(表一)。尤其二○一八年大幅提高到三三八四億元,土地交易似乎呈現止跌回升跡象,也無怪乎最近大同尚志資產二筆土地標售,在新北市土城區與台北市長安東路的土地,都分別由和碩(茂德)及興富發以幾乎創新高的價格取得。建商愛買的四種土地陳益盛指出,其實土地交易量原本可能更高,近五年來房市雖大致呈逐年下修走勢,但房屋的原料「土地」卻相對議價空間較小,呈現「房價下跌、地價不跌」的現象。陳益盛以近年媒合多筆土地的經驗及統計觀察表示,除了一定的土地規模外,建商較為青睞的開發標的有四大類,分別是土地坐落距離捷運八百米內、具有重大建設或題材周邊土地,及河岸或公園景觀等,以及具有商用投資開發價值的地段等,才是建商較為積極尋求的開發標的。而土地交易熱度回升,信義全球資產統計近半年(從二○一八年第四季到今年第一季)的買家來看,以前只買「建地(過去房子好賣,獲利較快)」,但現在連可蓋商辦或廠辦大樓的工業用地,都列入獵地範圍(表二)。信義全球資產顧問部經理王維宏表示,台灣房市自二○一四年急凍以來,不少建商都發展多角化經營,過去幾年,跨行至飯店業是一門「顯學」,與此同時,也有不少建商跨向百貨商場,但近幾年又發現,有朝向興建廠辦大樓或商辦大樓的趨勢。目前已投入飯店業的建商,包括國建、太子建、日勝生、宏國、皇鼎、皇翔、甲山林、鄉林、亞昕,以及規劃中有三個飯店案的興富發,璞真建設在台中的洲際大飯店案,至於投入百貨商場的建商則有冠德、日勝生及亞昕等。第一季土地交易衝新高此外,根據第一太平戴維斯統計,今年第一季大型土地交易金額衝上歷史新高,達到五七四億元,比去年同期大增八九%;而商用不動產同樣延續去年底的熱絡買氣,在台商擴大生產布局與縣市首長拚經濟效應下,單季成交金額為一九二億元,年增率達六三%。第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示,建商獵地不停歇,土地市場罕見在第一季即衝上交易新高,其中有近八五%土地交易由建商囊括。值得注意的是,建商嗅到市區商辦老舊及都更危老衍生的商機,積極購置商業用地或都會區的工業土地,主要鎖定台北市與新北市,將推案重心從住宅開發轉向興建商辦及科技廠辦。例如興富發砸下五十一.一億元標得大同復興北路商業地,將興建商辦大樓;華固則斥資二○.五五億元購入新莊工業地,將強勢回歸廠辦三雄之列;江陵建設、京城及宏普建設皆分別取得商用土地,合計第一季建商購置商辦及科技廠辦土地即達一四五億元,幾乎占建商購地比重三成。黃瑞楠表示,工業不動產持續成為商用不動產市場交易重點,單季交易占比近三五%;雖然中美貿易戰休兵九十天,台商遷廠的急迫性降低,但中央政府積極提供配套措施引台商回流成效顯著,已有超過十八家知名廠商通過申請,後續仍有三十多家表達高度回台投資意願,帶動工業地產需求。從區位觀察,北台灣及中台灣的工業廠房交易較為熱絡,以台中為據點的大立光,第一季再度斥資二十八億元購入台中工業區兩個廠房;台灣美光與京元電子亦分別以五.三三億元及八.五億元在中科后里園區及苗栗擴廠(表三)。華固重返商用市場而以往房市好賣,較少著墨在商辦大樓及廠辦工業用地的建商,如今卻有華固將重返商辦市場,興富發則加速商辦土地「庫存量」,連旗下的潤隆都積極買地。近期的消息包括,華固於三月十九日公告,以二○.五五億元,取得新莊區建國段工業用地,董事長鍾榮昌表示,大家都忘了,以前華固也推了不少廠辦大樓。他說,一般住宅進入微利時代,而隨著台商回流,近兩年的商辦、廠辦市場供不應求,故未來打算提升商辦及廠辦的營收占比來到三成左右,目前手中有三大商辦及一大廠辦案。總經理洪嘉昇補充,目前大直「亞太置地」商辦案總銷八十億元,預計明年可完工,將採完工再銷售,另規劃在士林科技園區案約有十五億元,內湖五期潭美案總銷有三十億元,若再加上新莊廠辦案總銷可有六十億元,合計一八五億元。負責該標案的受委託方為仲量聯行,其投資部資深副總經理吳瑤華表示,在新北的廠辦交易中,有近半數起因於原有房舍老舊,得搬遷至設備新穎空間之需求,且選址多以鄰近區位為主。此次華固購置的新莊工業土地,是該區近來少見的大面積優質投資標的,且鄰近塭仔圳重劃區,該重劃區預計超過六千家廠商下半年恐將面臨迫遷,在地利環境及交通區位優越下,華固興建的廠辦有相當高機率成為塭仔圳重劃區廠商搬遷首選。中部建商搶標好物件此外,國內雨衣龍頭廠商達新工業委託CBRE世邦魏理仕公開標售台中市西屯區台灣大道大遠百商圈的六筆土地及一筆建物,土地總面積約六六一.八七坪、建物面積約三○四.五七坪,也於三月二十二日標脫,由理仁建設以總價近新台幣六.二二億元得標,溢價率約一五.二%。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒指出,此次共吸引七封標單參與競標,全為在地知名建商,各封投標金額相當接近,其中次高標廠商為華相建設,投標金額差距僅百餘萬元,反映出投資人熱烈搶標程度。而能吸引多家建商投標的主因是,該標售土地位居台中精華地段,且基地方正,極具改建增值潛力。據世邦魏理仕研究部統計,近三年台中市土地交易於二○一八年達到高峰,單年創下新台幣三二三億元成交量,其中近七成為本土建商購入,顯示建商看好未來台中房市發展潛力。世邦魏理仕接著又在三月二十五日丟出消息指受委託標售台南新興港灣市政特區兩千坪商業土地,總銷金額為新台幣一四.六五億元。朱幸兒表示,此次難得釋出的兩千多坪商業用地,土地使用強度高,適合各式商業開發及興建住宅,並具備增值潛力;另台南國平重劃區是當地著名豪宅聚落之一,更是全台灣重量級建商積極搶進熱門區域,包括興富發、富立、泰嘉、聯上、天玉集團等,已先後搶進開發國際品牌飯店及高級景觀宅,尤其近日拍板定案的安平港遊艇碼頭區開發案消息公開後,更為此區未來整體發展注入強心針,可望成為台灣的「摩納哥」。大咖建商有口碑 兩大廠辦熱銷至於早先就已投入廠辦大樓案的遠雄建設,據銷售的遠雄房屋總經理張麗蓉表示,隨著北市A級商辦供不應求,加上台商最新一波資金回流潮,對於科技廠辦和辦公室的殷切需求,讓遠雄汐止「U-TOWN」一期接近完銷,而「U-TOWN」二期準備在第二季公開銷售,有信心去化會更加迅速。此外,因商用不動產市場持續熱絡,辦公室租金看漲,遠雄預計明年推出南港廠辦新案,基地位置坐落成功路一段,佔地一六三九餘坪,全案總銷金額二十一億元。張麗蓉表示,目前廠辦與廠房用地交易價量齊揚,可見工業區土地、廠辦受台商回流設廠需求影響,熱度持續增溫。而國揚看好大汐止科學園區的發展,砸下近十億元買下新台五路一千四百多坪土地,大手筆打造「國揚矽谷」,而有「廠辦界愛瑪仕」之稱的頂級豪辦園區,總經理彭邵齡表示,因為反應熱烈,未來還會再伺機購地,增加廠辦營收比重。