醫生怕治嗽，土水師怕抓漏，厝頭家呢？最怕收嘸錢。只不過，這種倒楣事，可不會發生在台北市敦化南路一段187巷內；在這裡，包租公阿財（化名），靠著小套房，每月賺進12萬元。最近，經濟好嗎？官方說法是：「穩中帶堅」，在台北最熱鬧的SOGO商圈擺攤多年的歐巴桑卻不以為然，她拿著巴掌大的塑膠髮夾訴苦：「現在，連80塊都賣不動；以前，日子好的時候，一支可以賣到120元。」不過，歐巴桑指向敦化南路一段187巷，談起迎面走來的包租公阿財。她說：「不要看他穿得普普通通，他可是標準的好野人（有錢人），一間公寓厝一個月就有12萬塊厝稅錢（房租）」。
#@1@#阿財不是187巷的在地人，但是，現在卻靠著187巷大賺其錢。十多年前，阿財買厝入籍，3年多前開始起漲，1000多個日子過去了，阿財感受到這塊土地的強勁生命力；1年多前，他再買樓當起套房包租公。經濟不好，房東最怕碰到房客出事。輕者落跑收不到錢，嚴重的還可能燒炭自殺；最後，搞得一間好好的房子進退不得，出租也不是，賣人也賣不掉。只不過，對於收租頗有經驗的阿財說：「以187巷高人一等的租金行情，已嚴格篩選客戶」。不是每個想租房子的人，都有本錢住進187巷。忠孝明曜商圈經濟活動力強，附近高級辦公大樓林立，而且又有SOGO及明曜百貨，阿財瞇起眼睛說：「有厝在這裡，不怕欠厝腳」。於是，阿財花大錢買這間獨棟大4房、屋齡25年、坪數近60坪的房子。買樓前，他的算盤打得可精的呢。
#@1@#阿財計算著：既然厝腳經濟能力不差，有些房租還可以出公司帳；只是，想要提高房子的投資報酬率，一定要想辦法提高物件的附加價值；阿財明白地說，斯文的上班族，誰要住爛爛的房子；走「高級豪華」的套房路線，鐵定是正確的。相關配備也不可少。上班族下了班，總是少不了上網、看電視，所以，第四台、ADSL網路一定要有；同時，電冰箱、液晶電視、洗衣機等彩電配備，也都是租屋者基本的需求。其實，阿財在盤算購屋前，並沒有抓「全新大套房」的成本預算；他是因為看到好友淒慘的租屋際遇後，才下定決心走高檔路線；「既然要當精華地段的包租公，就要搞得像樣些，」阿財心想。阿財有一位朋友叫做「吳董仔」，在SOGO百貨後面有間繼承來的30坪房子，屋齡大約是35年。在招租的過程中，吳董仔被看屋的人無情的奚落，他們批評，老房子沒鐵窗，容易遭小偷，屋內衛浴就只有一套，又沒有網路，這種房子還能住人嗎？
#@1@#30坪好地段的房子，就因少了老屋拉皮，吳董仔含淚以一個月2.5萬元的價格出租；最近，房客又再抱怨沒鐵窗，房租只好忍痛再降1000元。據土水師傅估計，1間20年、10坪大的套房，大概花20萬元可以搞定，衛浴、水電、基本家具、家電、地磚、油漆全都包；如果，想再省點錢，整理費用可以壓低到12萬元以內，這就是市場上所謂的「全新大套房」。
#@1@#算好成本開銷後，阿財砸下2000萬元重金取得所有權，再把房子隔成6間出租。60坪的空間1分為6，扣除走道等公共設施，擺進彩色電視等基本配備，每間小套房看起來還頗稱頭，房租收入由行情的1.6萬元提高到2萬元，投資報酬率提高到8％。出了小套房，右拐100公尺是忠孝敦化捷運站出口，左轉五步路，吃喝玩樂全都包，阿財掩不住滿臉笑意說，他的厝只要貼紅單，立刻有人租，根本就沒有租屋空窗期；一間厝每個月可以收厝稅錢12萬塊，目瞅不夠金的人，還選不到這種房子。
#@1@#阿財也提醒想躋身包租公、包租婆俱樂部的人，收進來的房租可不是淨賺的，要先預扣1成當必要費用。房屋稅、地價稅等規費稅金，這些錢是躲不掉的。阿財說，「如果，厝稅錢是出公司帳，房東在每年5月報稅時，還會收到一張綜合所得稅扣繳憑單」，假如每個月收租10萬元，每年房租淨收入只能估108萬元。戲法人人會變，巧妙各有不同。187巷得天獨厚，擁有捷運、人潮商機，在熱門商圈當房東，無疑是坐擁金屋；但要砸重金買屋前，不妨學學阿財，抓緊投資報酬率後再進出。任何的投資都有風險，不過，掐準了算盤，自然可以降低風險、提高收益。當一名好的包租公、包租婆，除了要精打細算外，重要的還是要慎選厝腳，否則，「請神容易送神難」，一旦租給了不好的房客，不僅挑三撿四，成天找麻煩，還擔心將來請不走，徒增困擾。值得一提的是，雙方簽訂租賃契約時，最好要去法院公證，才能保障彼此的權益。最後，也要提醒諸位房東，契約不要一簽簽5年、10年以上，最好一年一約，或在契約中明定每年的漲幅多少，否則，租金就漲不動了。
#@1@#租金沒有絕對的標準，只有比較出來的價格，能否叫金雞下蛋，房東還是有些操作的小撇步。撇步1：租屋前先抓投資報酬率。一個簡單的數學公式可以幫忙包租公、包租婆，房屋總價＝月租金×12個月÷投資報酬率。撇步2：改善屋況、強化配備。187巷小套房從1.6萬元起跳，屋況、配備強些，可以拉到2萬元以上，4、50坪金店面租金可以談到45萬元。撇步3：注意「買賣不破租賃」。買進物件前，一定要詳閱「租金」、「租期」及「調幅」，倘若前任屋主簽訂是「萬年契約」，新屋主喪失調漲租金空間。撇步4：重視節稅。依規定房東必須將租金收入併入所得報稅，懂得節稅，可以將稅費、房屋保險、房屋折舊、修繕、房貸利息支出逐一扣除，以降低淨租金收入的總額。撇步5：降低空屋率。找到長期而穩定的好房客，等於是縮短房屋空置的時間，租金收入也較為穩定，公司戶或是外商，稅金預算較寬裕，收入相對為佳。
#@1@#租金沒有絕對標準，只有相對價格。高租金報酬率及低空屋率是每個房東夢寐以求；只是，該如何讓母雞下金雞蛋？還是有一些門路。187巷小套房起碼要從1.6萬元起跳，屋況好些，配備強些，行情還可以拉到2萬元以上；至於店面租金，強勢的店東，可以把權狀4、50坪房子談到45萬元。187淘金巷，具有典型集客能力特質，附近又有捷運，只要屋況外貌不至於太差，投資報酬率在3.5％到12％不等。有逛街經驗的人都知道，巷弄商圈的店家，雖比不上大型連鎖店的氣勢，但是，個性化的店家，熱情待人還能養出一些死忠顧客的店東，卻也能吸引客戶上門。打扮亮眼的Amy說，就算現在SOGO打折，187巷還是值得逛逛。Amy進一步表示，在這裡，衣服、包包、鞋子都不老氣，價格又適合年輕人，何必去大百貨公司買；而且，附近又有不錯餐廳；來187巷，很容易殺掉半天的時間。在187巷，店家營業時間拉長到午夜12點；做燒肉餐飲的，更是到午夜後還不打烊。187巷的店家生意，確實不惡。開個性服飾店的Kelly正在整理手邊1千元有找的衣服，她強調，這邊生意還不錯，從下午一點開市，一直做到晚上12點，都有進店看貨的客人，就算房租貴了些，還是值得。在一樓店面開修鞋店的阿海直截了當地說：「修鞋弄個鞋跟，頂多一雙收100塊，一間3、4萬塊錢的分租店面，要修多少雙鞋子才賺得回來，如果真的划不來，那有傻瓜會白作工」。持有金店面的房東，如果嫌整間出租3.5％投資報酬率低，不妨考慮分割出租，租金收入應可拉高1成；如果，不喜歡處理收租繁瑣的事，有些二房東會樂意代勞；熱心的阿海指著牆壁說，那就是二房東的電話，有興趣可以打去問問。187巷已被視為是一條黃金街。永慶房仲集團總經理廖本勝預估，「店面售價每坪約在150~170萬元之間，平均每坪租金在7千至9千元，投資報酬率最高可達7.2％，算是一等一級的收租地」。同一個商圈，租金行情大同小異，可是，每間店面的投資報酬率卻是高低有別。掌握了黃金地段，已立於不敗之地，再下一步，就要看房東如何多動些大腦，為自己創造高投資報酬率。
