根據中央銀行最新統計顯示：到去年底為止，本國銀行、外銀和中小企銀購屋住宅貸款，高達4兆4,106.63億元，創下新高紀錄，顯見房地產市場回溫的動力；尤其是在雙卡風暴後，房貸更成為個人金融市場中的主力，在市場競爭下，多家銀行的房貸利率前6個月甚至跌破2％（詳見表1），為得就是要吸引消費者的目光。
#@1@#土地銀行個人金融部經理朱玉峰表示，房貸是長年期的商品，費率組合也有它的設計和意義；雖然，利率降低很吸引人，但消費者還是要看自己的還款能力和整體的費率設計之間，是不是有落差？所搭配的還款方式（如：本金定額、本息定額及附加寬限期攤還法），是不是適合自己？有的房貸是前低後高，有的則是遞減型，產品的優惠方式各異，貸款負擔的輕重期間也不同。至於，現在市場上主推的指數型房貸和理財型房貸，何者較好？其實，要看申請者的財務狀況，如果是收入較固定者，應選擇指數型房貸；資金需求、來源及運用較多者，則可以選擇隨借隨還的理財型房貸。因此，選房貸除了要貨比三家之外，也應該考量本身的財務狀況。雖然在市場競爭下，政府優惠方案隨著央行升息效應，如今升到3.13％，相對於各家銀行現有的商品來說，已不具優勢。但是，信義房屋不動產研究企畫室協理張欣民強調，還是有其他政府政策性的貸款，因為利率加碼方式固定，在還款規畫上不會產生暴增的風險，所以只要符合申貸條件，消費者應將其列為優先考量。「像是輔助勞工建住宅貸款（現為2.297％）、公教住宅貸款（現為2.52％）及青年購屋低利貸款（現為2.255％）等，利率都不高，再加上政府還提供承辦銀行優惠，因此，在同一家銀行辦理政策性貸款搭銀行房貸，在銀行房貸部份還可以有議價的優勢。」朱玉峰提醒。
#@1@#只要信用好的民眾，就不怕借不到房貸，但要怎樣才能借到好康的優惠房貸？一般來說，銀行在放款前，會透過聯合徵信中心調閱相關資料（編按：一般民眾也可自費申請，了解自己的金融記錄），以初步了解申請者的信用情況及負債情形。像是曾經在那些銀行辦理過貸款（含信用貸款）、有多少張信用卡或現金卡，還款的情況如何…等，因此，如果還款逾期，或是長年動用信用卡或現金卡循環利息的申請者，銀行在放款的成數和利率上給的優惠就比較低。朱玉峰說，「連信用卡或現金卡利息那麼高的金融產品都在用的人，理財上一定有問題」。但是，如果是貸款往來多，且還款記錄良好的，不僅不會被列為黑名單，反而是銀行急欲爭取的客戶，因為這樣的申請者，有相當的資金需求、良好的還款習慣，還能貢獻利息給銀行，「貢獻度愈高者，房貸條件就愈優惠」。張欣民表示，民眾如果沒有不良記錄，申請房貸多半可以貸到7成，如果職業與身分是能讓銀行覺得有保障的，像是固定收入的軍公教人員，或者是前千大企業的員工，屬於A級客戶，在成數上可貸到達8~9成。但成數高不一定是好事，因為成數高，就表示申請者的購屋自備款不足，未來的還款壓力較重。所以張欣民建議，房貸應以「33原則」為宜，也就自備款3成，且房貸支出不超過家庭總支出的1/3，是最理想的。
#@1@#能申請到房貸，不表示你的房貸功課就結束了，因為最理想的房貸，是「成數好，利率低」。實務上，像表1所列的房貸專案，都還可以有議價的空間。張欣民說，懂得議價的人，至少可以談到比原有的房貸專案，再降1碼（0.25％）或成數更高的優惠。而議價的籌碼，除了前述的信用好、對銀行的貢獻度高之外，房子的種類、地段及議價代表，也是房貸議價的重頭戲。例如轉手性強（如公園住宅、學區住宅等）、地點佳（如市區精華路段旁）、抗跌性強或是格局佳的房屋，一般銀行都會給予較高的貸款成數；但像是店面、小套房、屋齡20年以上的房屋，因為轉手不易，貸款也會比較有困難。還有，房價太低，例如僅200萬元左右者，不只代表地段不佳，也顯示購屋者財力不太好，貸款成數，最多只能貸到50％至60％之間。
#@1@#至於誰出面來談房貸條件，除了房屋購買者自己，就是房仲業及建商。品牌愈大的房仲業及建商，愈容易談到好條件，尤其建商多半連建築貸款一起交辦，這樣的大案子，銀行自然買帳；而房仲業雖然不像建商一樣，有單筆大的貸款計畫，但朱玉峰表示，因為房仲承接的案子多，對房屋價值也有專業的了解，具有把關的作用，對銀行也比較有利，而土銀最高成數可以借到8成5。然而，沒透過建商或房仲業和銀行進行房貸議價的民眾，難道就沒辦法享有更好的優惠？那倒未必，除了信用評等好之外，民眾如果在同一家銀行買基金、辦理信用貸款、存款等，對銀行業務有貢獻者，也可以和該行的承辦人員，以老顧客的身分談出較優惠的利率，畢竟提供房貸的銀行這麼多，那家銀行不想留住自家的好客戶呢？此外，張欣民提醒，除了銀行提供的房貸之外，近年來壽險業也將資金挪作放款業務，對保戶的優惠也較多，如果有投保或想投保壽險的民眾，不妨也可以將壽險公司的房貸產品納入考慮。
#@1@#信義房屋不動產研究企畫室協理張欣民表示，上班族在首次購置房屋時，在沒有長輩資金強力奧援下，能夠買得起的房子，市價大約在500至600萬間。但由於台北市房價高漲，市價在600萬左右、三房二廳的小坪數新建住宅（約35坪），幾乎都在台北縣，像是三重、新莊、蘆洲一帶。以年輕的雙薪夫妻來說，如果要買新成屋，得往台北縣找（見表2），但相對地未來就得多付出一些交通成本；如果想住得離市中心近一些，就得買屋齡久的舊屋，像是萬華、大同區這類的老舊社區，都還有30多坪、三房二廳、售價500多萬的標的可以買；只是，房子舊，多少會有些老舊損壞的問題；而且，有些老舊社區住宅品質（如：攤商混雜等）可能也不太理想。若非投資用途，一般民眾買房子，至少都會住上個5至10年，所以，即使是資金有限，張欣民認為，挑房子還是得多看多比較。除了豪門巨賈外，一般民眾買房子多半得向銀行貸款，而房子的地段好不好，也和個人信用一樣，會影響銀行貸款的成數；對近年來被逾放款搞得焦頭爛額的銀行來說，當貸款人還不起錢時，手上握著拍賣行情好一點的房屋，是減少損失的辦法之一；因此，首購族在預算有限的情形下，仍然應儘量選擇交通便利、生活機能好（例：鄰近捷運站、國中小學）的房子，不只是自己住得方便，小孩就學便利，銀行貸款成數也會比較高；未來，如果有換屋出售的需求時，也比較容易找到買主；但格局最好不要做更動，以便出售不易。
