這次疫情來得又急又猛，行政院火速提出了紓困4.0相關方案，希望協助受影響的商家、民眾能順利度過疫情難關。公部門及國營事業除繼續延長土地房屋紓困減租方案外，各社宅主辦機關也陸續針對租戶提供減租措施，回應部分NGO團體針對弱勢族群提供租金補貼的呼籲。
然而筆者認為，目前並無法預期何時才能全面解封，且本次受疫情影響的不只弱勢族群，一般住宅租戶或商家亦大受衝擊。因此政府應參考國外經驗，提出一般租戶也可適用的租金緩繳、禁止驅離租戶等措施，以降低疫情擴散風險，並加速解封後經濟復甦的腳步。
本次疫情嚴重衝擊經濟，造成許多民眾收入銳減。筆者擔心，有些租屋者可能因為經濟困窘而無法繳付租金，最終影響其居住權；而租屋者若因無法繼續租屋而不得不遷回原生家庭或親友家中，將可能造成親友間群聚而助長疫情擴散。
再加上，自疫情升溫以來百業蕭條，除中央和地方政府強制命令停業之部分業別外，國人也響應政府號召減少外出、「自主封城」，造成許多商家營業額驟減，甚至決定自主停業。然而，此類商家即便收入銳減，多數仍需繼續繳交租賃店面之房租。而商家若不堪租金沉重負荷致結束營業，或因遲繳房租而被驅離，進而造成經濟斷層，縱使幾個月後疫苗普及、全國解封，台灣的經濟恐怕仍無法短時間內復原！
疫情期間減收租金或寬限緩繳
筆者發現，在此次紓困措施中並沒有針對一般住宅、店面、營業場所之租金繳付困難提出何等之救急政策。政府不能置身事外，不但應該大聲呼籲民間房東體恤房客自動減降甚至停收租金，筆者也參考國外經驗，除提案要求財政部規畫相關租稅措施，促使出租人於疫情期間減收租金或寬限承租人緩繳租金外，也希望政府積極修法、「超前部署」設計出一套足以應對未來重大傳染病或災難的禁止解約限制及租金緩繳機制。
去年比台灣先一步歷經武漢肺炎肆虐的德國、美國，不只有發放補貼來「撐住」租約，甚至禁止出租人於疫情期間起訴驅趕受經濟衝擊而無法支付租金的承租人。
德國在民法施行法第240條第2項中規定：在二○二○年四月一日至六月三十日期間，因為武漢肺炎疫情流行所導致的租金給付遲延，將排除民法上出租人因承租人給付遲延而生的契約終止權。且該條第4項並授權聯邦政府可以無須聯邦議會的同意，逕將這針對給付遲延終止權予以排除的限制延伸到二○二二年九月三十日前所發生的租金給付遲延。
而美國CDC則於二○二○年九月四日發布題為「Temporary Halt in Residential Evictions To Prevent the Further Spread of COVID-19」(為防止武漢肺炎擴散暫時停止住宅租賃驅離訴訟)的行政命令：若「住宅」承租人向出租人出具聲明，陳稱其滿足部分條件(如：已盡力申請住居補貼；收入、所得在一定標準以下；無力負擔租金；被驅離會無家可歸…等)，則出租人將不得起訴請求驅離承租人。
他山之石可以攻錯，美國此項行政命令即讓二○二○年驅逐房客之訴訟較往年減少65%。而據杜克大學二○二一年初發布的研究估計，比較美國各州施行禁止驅逐房客之命令前、後，該政策順利使武漢肺炎的感染率及死亡率皆出現降低；研究人員並推估，若全美提早至二○二○年三月疫情剛開始時即及時施行相關措施，對武漢肺炎的控制將能發揮更好的效果。
惟筆者提醒，借鏡這些國家經驗時作為修法參考時也須注意相關問題。德國即因規定適用範圍廣，只要是不動產租賃契約就適用，適用「客體」遍及土地、房屋，甚至是融資性不動產租賃；適用「主體」則不區分出租人或承租人的性質，故大企業租用店面也可以主張緩繳租金。因此在實務上，該規定生效後，就發生愛迪達宣布不付租金之事，在德國引起軒然大波。
而在美國則出現房東利益團體抱怨該命令使之既收不到租金，又需持續負擔各種稅費之情事，故筆者建議應將緩繳政策搭配租金補貼措施實施。限制已經領取租金補貼之房客不得申請緩繳，或是規定房東須先代位房客申請租補，才能起訴驅逐房客。
應提出民法、租賃專法修正草案
筆者認為，疫情期間容許緩繳租金、暫不驅逐房客不僅是寬宏的展現，更是有效減少群居、阻擋疫情蔓延的措施。因此，政府不能自滿於舉債發放紓困補貼，更應積極提出民法、租賃專法的修正草案，讓規範租賃關係的法律更能應對疫情帶來的不確定性。唯有大家暫時各退一步，度過這非常時期，台灣才能防止疫情上升，並在後疫情時代盡快復甦！
