都市更新是為促進都市土地計畫再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。隨著時代變遷、科技不斷進步,早期建築設施已老舊不符現今使用需求,因此政府積極推動都市更新計畫以延續都市發展之生命力,近年來老舊商辦大樓更是大吹改建風氣,甚至是戲院、市場、地上權、寺廟等,都順利核准改建計畫。然而,為何公司法人持有的老舊建物其重建成功的比例相對個人戶較高?
都更案能否成功 取決二大關鍵要素
都市更新條例與傳統合建的不同之處,在於多了「可以多數決」的制度,只要超過法定同意門檻,即使沒有取得所有住戶同意,也是可以申請都市更新事業。但是,一個成功的都更案除了實施者的努力,更是需要全部地主的同意才能夠完成改建,所以「土地所有人數之多寡」以及「是否能夠取得全體住戶之共識」,往往是決定一個都更案是否能夠成功的關鍵因素。
上述因素即為公司法人持有老舊建築物重建成功比例比較高的原因。公司法人過去長年累積資產、老舊建物持有較大土地面積,並持有人數少,且為配合公司經營所需資產活化,故較容易取得共識,進而有較高機會完成都更改建。
改建後產品定位更彈性 潛在獲利空間大
公司法人所持有之不動產,除自用外,亦可出租收取租金獲得穩定的投資報酬率,且未來都市更新改建後,不僅可以興建辦公大樓,亦可改建為一般住宅使用,依照未來的市場情況選擇更新後的產品定位更具彈性,潛在的獲利空間當然也相對較大。
不過,二○二一年七月一日後,政府祭出「房地合一2.0」稅率新制,營利事業將比照個人適用按持有期間適用之稅率計算同樣的稅額,稅率優勢已不同既往(二○一六年上路的「房地合一」,其中公司經營對不動產短期交易佔有優勢,原因在於個人短期交易稅負(二年內出售35%或45%)與公司盈餘不分配稅負(20%+5%=25%),之間最高相差近20%)。
政策加碼 老舊廠房也可爭取獎勵容積
另外,許多公司法人早期於工業區投資興建廠房,隨著時間流逝與產業異動使廠房功能不敷使用甚至閒置,且近年來政府鼓勵台商回台投資,造成工業土地供不應求,為提供產業發展所需空間,政府提出「工業區更新立體化發展方案」,藉由容積獎勵方式加速推動都市地區及非都市地區之工業區立體化廠房發展,公司法人除了持有的辦公室或資產可以透過都更改建以外,連老舊廠房也可透過工業區更新立體化爭取獎勵容積,更是提高成功改建比例的原因之一。
許多都更案因要求面積大,相對地主人數也較多,整合時間則會拉長,困難度也將提高,因此,政府推動「危老改建」來解決部分因基地大且都更戶過多,又有少部分不同意戶而卡住整個都更案整合的問題,如果一個大基地中,有部分人不同意,其他大多數都更戶同意,且能完整切出成一塊「百分百同意」的基地,該基地就能夠申請危老改建,加快政府審查速度。
產權單純 配合都更可享租稅減免優惠
由此可見,公司法人持有的老舊建築物重建又增加了新的成功改建模式。
雖然都更條例於民國一○八年修正提高同意門檻,但公司法人經營多有配合銀行,且財力相對個人戶雄厚,持有的老舊建築物大多產權人數較單純,老舊商辦大樓配合都更不僅可取得獎勵容積,又能享有租稅減免優惠,使得近年來法人持有之老舊建築物重建熱度不減反增的原因。