從預售建案定型化契約審查常見錯誤態樣檢視購屋應注意事項(一)

自從兩年前內政部與各地方政府實施聯合稽查以來，錯誤態樣已大幅減少，以下僅就111Q1～Q3台北市地政局對於預售建案定型化契約審查合格率最低之三種錯誤態樣分別提供淺見，以供參考。

▲111年第1季～第3季台北市預售建案定型化契約審查常見錯誤態樣（資料來源:台北市政府地政局）

一、貸款約定(合格率17.86%)

─房價與情事變更，嚴重影響蛋白區貸款成數

1.近年因情事變更或不可抗力因素，尤其是營建成本大幅提高情況下，已出現少數體質較差建案淪為法拍甚或爛尾樓，因此，購屋時應以品牌信譽較佳為首選，比較能夠依約定貸到足夠金額。

2.貸款差額：依「預售屋定型化契約」之約定，在不可歸責於雙方、可歸責於賣方或可歸責於買方時，對於貸款差額在預定貸款金額百分之三十以內部分，差額超過原預定貸款金額百分之三十部分或差額超過原預定貸款金額百分之三十之處理方式，買賣雙方如何選擇處理方式，以及在何種情況下得選擇解除契約等，都應充分了解，俾免日後孳生貸款困擾。

3.當前最值得關注的是，2018年以來房價大幅飆漲，一旦發生購屋糾紛，最後吃虧的必然是購屋者，尤其是在深恐建商倒閉血本無歸情況下，購屋者大都會選擇讓步換取儘早交屋之解決方式；影響所及，施工品質、建材設備與交屋延遲等事項備受考驗。

4.終止撥付貸款約定：一般買賣契約都訂有交屋保留款，契約約定除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付貸款予賣方，實係兼顧實務現況之合理約定，惟購屋之前仍應詳細了解，俾免影響自身權益。

▲機械升降停車位、雙車道、角落車位？

、房地標示及停車位規格(合格率25%)

─近年愈來愈重視長、寬、高與車道面積灌入公設議題

(一)土地坐落：

近年台北市在土地使用分區與停車位面積衍生不少交易糾紛，前者例如有不少購屋者購買到丁種建築用地之工業住宅，導致交屋後糾紛頻傳；其次，某知名建商將部分車道面積灌入公共空間，讓沒有購買停車位的住戶無辜多支付公設分攤之價金，經住戶檢舉遭公平會裁罰1,000萬元。

(二)房屋坐落：

定型化契約應標示樓層編號，檢附建造執照暨核准之總配置圖、該戶房屋平面圖影本，並標示尺寸。

(三)停車位性質、位置、型式、編號、規格：

1.買方購買之停車位屬法定停車位、自行增設停車空間或獎勵增設停車空間，地上或地下樓層，平面式或機械式，依建造執照圖說編號之停車空間，該停車位有無獨立權狀，其車位規格為長、寬、高各幾公尺(詳請參閱照片)。

2.停車空間如位於共有部分且無獨立權狀者，應列明停車空間面積占共有部分總面積之比例。

3.應附建造執照圖說、註明編號，並避免購買柱旁或角落位置。

4.不宜選擇空間狹小的停車位，最近有越來越多人購買休旅車而刻意選擇寬度3公尺的停車位。

5.一般購屋者愈來愈排斥機械車位，並以雙車道為首選。

▲建物施工不良 磁磚脫落屢見不鮮

【附註】依「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，停車位之規格為：

(1)長：5.5公尺、5.75公尺、6.0公尺、12.15公尺、12.4公尺或其他尺寸。

(2)寬：2.2公尺、2.25公尺、2.5公尺、3.75公尺、4.0公尺或其他尺寸。

(3)淨高：1.6公尺、1.8公尺、2.1公尺或其他尺寸。

三、建材設備及其廠牌、規格(合格率25%)

─「三倍乘數效應」嚴重影響建材設備品質

所謂「三倍乘數效應」主要緣於合建或都更、危老建案，以臺北市為例，有不少建案分屋比例為六五:三五，亦即地主分回65%，建商只分得35%，其間最值得關注的是一旦造價每坪提高1萬元，建商除了必須負擔自己分得的35%部分的造價，還得承擔地主分回的65%的營建成本，無形中就形成史無前例的所謂「三倍乘數效應」問題。

近年因營建成本大幅暴漲，導致不少建案因利潤大減甚至虧本而產生偷工減料情事，因此，購屋時應格外注意以下重要事項：

1.建材設備及品牌規格：現階段建築成本已高漲三成以上，依定型化契約規定不得以同級品取代，惟常見建商同時列舉國內外好幾種品牌，以因應缺貨處理；最近有些小建案甚至找不到好品牌營造廠商承攬，因此，購屋時就要特別注意建商信用與業績，並且要以擁有自家營造廠為首選，一則確保工程品質，再則避免因建築成本提高延宕工期，進而衍生無謂爭議。

2.有些基地狹小建案，室內空間侷促，常見廚房未隔間，浴廁沒浴缸，僅安裝淋浴蓮蓬頭，甚至亦有如日本將迷你洗臉盆緊鄰浴缸裝置情事，購屋時除應仔細檢視設計圖說之外，更應要求標示尺寸，以確保狹小空間仍能符合人體空間實際需求。