─簽約時務必注意是否訂有履約擔保與續建機制
─中和建案「青○淳」爛尾樓，購屋者血本無歸
購屋置產金額動輒千萬元，尤其是購買預售屋，買方最擔心的莫過於興建過程問題層出不窮，無法順利完工交屋甚至淪為爛尾樓或建商倒閉，導致辛苦的積蓄血本無歸。近年不少中小建商因資金斷鏈導致建案淪為爛尾樓，兩年前中和建案「青○淳」爛尾樓遲至今日仍未解決，34個承購戶三千多萬元自備款恐落得血本無歸；因此，購屋時除選購信用良好建商之外，更應注意契約是否訂有履約擔保與續建機制，以期確實保障購屋權益！
以下謹就預售屋買賣契約書範本的擔保機制與「中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋『不動產開發信託』與『價金信託』業務應行注意事項」內容相互對照，俾免購屋權益受損而仍不自知！
根據內政部公布預售屋買賣契約書範本的履約保證機制，共分為「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」以及「公會連帶保證」等五種，其中以「價金信託」與「不動產開發信託」這二種方式最為常見。
由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定本契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
又簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
本預售屋將價金交付信託，由__(金融機構)負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。
前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方，受託人係受託為賣方而非為買方管理信託財產。但賣方未依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。
本公司與依公司章程規定得對外保證之○○公司(同業同級公司)等相互連帶擔保，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
貳、中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋『不動產開發信託』與『價金信託』業務應行注意事項
第一條 本注意事項所稱「不動產開發信託」指內政部發布之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」壹、應記載事項(以下簡稱應記載事項)第七點之一履約擔保機制之「不動產開發信託」；有關「不動產開發信託」之相關用詞定義如下：(一～三略)
五、信託存續期間：指自會員與賣方簽訂信託契約日(或民國○年○月○日)起至賣方就建案已完工並達交屋狀態時止，或賣方無法依約定完工或交屋時止。
六、專款專用：指興建資金經賣方取得財產權交付信託後，除支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切支出外，不得供作其他用途。「專款專用」之範圍，並包括建商購買建案土地款及支付建案之貸款本息，但不包括建案之合建保證金。
七、賣方就建案已完工並達交屋狀態：指建物完成所有權第一次登記，此時信託目的已完成，信託關係消滅，其後如買方發現施工品質有瑕疵或有第三人設定權利等之「物之瑕疵」或「權利瑕疵」情形，應由買賣雙方處理。
八、賣方無法依約定完工或交屋：指賣方因解散、破產、重整、廢止許可、撤銷登記、連續停業達三個月以上或歇業而無法續建，致客觀上無法依約定完工或交屋之情形。
第三條 本注意事項所稱「價金信託」指應記載事項第七點之一履約擔保機制之「價金信託」；有關「價金信託」之相關用詞定義如下：(一～三略)
四、買方所繳價金：指買方依買賣契約，於取得所有權登記前所給付賣方之價金，包括訂金、簽約款、開工款及各期工程款等自備款，但不包含所有權登記款及交屋款。
五、專款專用：指買方所繳價金於賣方取得財產權交付信託後，除辦理信託契約約定之有關工程款交付、繳納各項稅費等工程所需費用外，不得供作其他用途。但建方購買建案土地款、建案融資貸款本息、合建保證金及信託契約約定之其他一切支出等費用，因非買方所應負擔之費用，故不屬專款專用之範圍。
六、信託存續期間：指自會員與賣方簽訂信託契約日(或民國○年○月○日)起至賣方就建案已完工並達交屋狀態時止，或賣方無法依約定完工或交屋時止。
七、賣方就建案已完工並達交屋狀態：指建物完成所有權第一次登記，此時信託目的已完成，信託關係消滅，其後如買方發現施工品質有瑕疵或有第三人設定權利等之「物之瑕疵」或「權利瑕疵」情形，應由買賣雙方處理。
八、賣方無法依約定完工或交屋：指賣方因解散、破產、重整、廢止許可、撤銷登記、連續停業達三個月以上或歇業而無法續建，致客觀上無法依約定完工或交屋之情形。
前項所稱內部控制，指會員應瞭解賣方(建方)是否依本注意事項之規定建立內部控制制度；所稱業務展望，指會員應瞭解賣方(建方)之預售屋興建計畫、融資安排、銷售預測等是否合理可行。
第十一條 會員辦理本業務對於信託財產之管理，應注意下列事項：(一～四略)
五、會員如於信託契約約定有續建機制者，應於信託契約或其他書面文件載明下列事項：
(一)承諾或協助續建機構(如有)、賣方、買方與會員間有關續建機制之權利義務關係。
(二)續建機制之啟動條件、進行程序及相關事務之處理，包含：取得續建融資之方式、續建管理及處分信託財產等。
第十二條 會員辦理不動產開發信託業務，應於信託契約與賣方約定下列事項：
一、賣方於行銷、廣告、業務招攬或與買方訂約時，應向其行銷、廣告或業務招攬之對象或買方明確告知，本信託之受益人為賣方而非買方，賣方並不得使買方誤認會員係為買方受託管理信託財產。(二～六略)
(二)不動產開發信託之信託目的係在確保興建資金之專款專用，不具有「完工保證」或「價金返還保證」等之功能。買方就買賣契約之任何請求，應由賣方負最終履約責任。(三略)
(四)買方所繳價金，除直接匯(存)入信託專戶者外，賣方至遲應於收訖該筆價金之次一營業日交付信託。但不論前述任一方式，其信託關係僅存在於會員與賣方，並非存在於會員與買方，買方所繳價金於賣方交付信託後方為信託財產，未存入信託專戶之價金非屬信託財產，不受本不動產開發信託之保障，就未存入信託專戶之價金所生之相關爭議應由買賣雙方自行協商。買方應於每次繳款後自行於會員之查詢網頁查詢其所繳價金交付信託之明細，以確認其所繳價金是否已確實交付信託。
(五)賣方無法依約定完工或交屋時，買方對於可供分配信託財產之請求將因稅費、法定抵押權及抵押權等各項優先權利而受影響；買方就其未受償部分，應依買賣契約之約定向賣方請求。
第十八條 會員辦理價金信託業務，應於信託契約與賣方約定下列事項：(一～五略)
(一)價金信託之信託目的係在確保買方所繳價金之專款專用，不具有「完工保證」或「價金返還保證」等之功能。買方就買賣契約之任何請求，應由賣方負最終履約責任。(二略)
(三)買方所繳價金，除直接匯(存)入信託專戶者外，賣方至遲應於收訖該筆價金之次一營業日交付信託。但不論前述任一方式，其信託關係僅存在於會員與賣方，並非存在於會員與買方，買方所繳價金於賣方交付信託後方為信託財產，未存入信託專戶之價金非屬信託財產，不受本價金信託之保障，就未存入信託專戶之價金所生之相關爭議應由買賣雙方自行協商。買方應每次繳款後自行於查詢網頁查詢其所繳價金交付信託之明細及相關資訊，以確認其所繳價金是否已確實交付信託。
(四)賣方與會員所訂價金信託契約之受益權金額會隨信託財產交付工程款、繳納各項稅費等工程所需費用而逐漸減少。
(五)賣方無法依約定完工或交屋時，買方對於可供分配信託財產之請求將因稅費、法定抵押權及抵押權等各項優先權利而受影響；買方就其未受償部分，應依買賣契約之約定向賣方請求。
▲3：台灣銀行不動產買賣價金信託架構圖
1.簽約前在契約審閱五天期間除契約內容是否完備之外，對於「不動產開發信託」與「價金信託」應詳閱本文所節錄之各相關重要事項，以資保障購屋權益！
2.簽約時應注意是否約定有續建機制，承諾或協助續建機構(如有)、賣方、買方與會員間有關續建機制之權利義務關係，以及續建機制之啟動條件、進行程序及相關事務之處理，包含：取得續建融資之方式、續建管理及處分信託財產等，其次如啟動續建機制仍無法完工或交屋時，後續之處理方式。
3.應注意「不動產開發信託專款專用」：係指興建資金經賣方取得財產權交付信託後，除支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切支出外，不得供作其他用途。「專款專用」之範圍，包括建商購買建案土地款及支付建案之貸款本息，但不包括建案之合建保證金。
至於「價金信託專款專用」：係指買方所繳價金於賣方取得財產權交付信託後，除辦理信託契約約定之有關工程款交付、繳納各項稅費等工程所需費用外，不得供作其他用途。但建方購買建案土地款、建案融資貸款本息、合建保證金及信託契約約定之其他一切支出等費用，因非買方所應負擔之費用，故不屬專款專用之範圍。
4.不動產開發信託所謂賣方就建案已完工並達交屋狀態係指建物完成所有權第一次登記，此時信託目的已完成，信託關係消滅，其後如買方發現施工品質有瑕疵或有第三人設定權利等之「物之瑕疵」或「權利瑕疵」情形，應由買賣雙方處理。
其次，所謂賣方無法依約定完工或交屋係指賣方因解散、破產、重整、廢止許可、撤銷登記、連續停業達三個月以上或歇業而無法續建，致客觀上無法依約定完工或交屋之情形。
5.賣方無法依約定完工或交屋時，買方對於可供分配信託財產之請求將因稅費、法定抵押權及抵押權等各項優先權利而受影響。
6.萬一發生如同中和建案「青○淳」爛尾樓情事，購屋者唯恐血本無歸，常會思考提起訴訟，惟訴訟不僅曠日廢時，即使勝訴，也可能只是贏得一張「債權憑證」，並無實質意義！
由以上之分析可知，雖然不動產開發信託與價金信託對購屋權益比較有保障，但兩者之保障範圍差異極大；其次，對於未存入信託專戶之價金所生之相關爭議應由買賣雙方自行協商，由此可知，所謂履約擔保機制並非一般所想像那麼完備！
因此，購屋時仍應以品牌與信用良好的建商為首選，以確保購屋權益安全無虞！
▲閒置多年的黃金地段爛尾樓 ─長春路與慶城街口的中泰花園大廈
