內政部發布2022年第4季住宅價格指數持平，台北市首見下跌，預期高房價回緩情形將逐步發酵。
政府打炒房動作持續兩年，但房價紋風不動嗎？根據內政部今(2023)年四月所發布的2022年第四季住宅價格指數新聞指出，第四季全國住宅價格指數為127.51，較第三季微幅上漲0.94%，為2020年第三季以來季漲幅首次小於1%；但在六都中，台北市下跌0.47%，是2020年第二季以來首見下跌，其餘五都的上漲趨勢也明顯收斂。
去年第四季已現量縮價平
在六都住宅價格指數部分，第四季除臺北市下跌0.47%外，其餘五都漲幅分別為新北市0.31%、台中市0.64%、台南市0.75%，高雄市0.78%、桃園市1.27%，相較過去兩年平均每季漲幅約2%，各都季漲幅均明顯收斂(圖一)。
內政部指出，第四季經濟成長景氣對策信號從十一月起由黃藍燈轉為藍燈，國內經濟景氣放緩，央行在十二月宣布第四度升息，五大銀行新承作房貸利率調升至1.864%，為105年一月以來新高，再加上立法院十二月初審通過「平均地權條例」修法，對於抑制投機炒作初步發揮成果。
內政部說明，與建物交易量一併觀察，2022年第四季全國建物買賣登記棟數7萬4,170棟，較2021年第四季9萬9,315棟減少約25%，整體市場交易呈現「量縮價平」情形，顯示購屋民眾心態轉趨保守，並使得房價趨勢朝「軟著陸」方向調整。
內政部最後補充，就今年第一季整體市況觀察，總統在二月已正式公布修正「平均地權條例」，央行並在三月第五度宣布升息0.125%。從地政司最新初步統計的全國建物買賣登記情形來看，第一季共買賣6萬4,251棟，較2021及2022年同季的8萬831棟、8萬4,776棟減少約二成多，顯示市場交易量持續縮減修正，預期高房價回緩情形將逐步發酵。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波量能快速萎縮，形成價格在高檔但追價買盤力道不足，市場還出現銷售時間拉長與議價空間略為放大的跡象，且價格指標一手推案也是交易速度遲滯，現在開發商也在想辦法突破僵局，整體房市有鬆動跡象，但同時間通膨也讓民眾有錢越存越薄的感觸，自住客還是擇優購屋，但對於屋況與價格精挑細選。
房價上漲趨緩 民眾負擔微減
此外，內政部四月也發布的2022年第四季房價負擔能力指標，全國房貸負擔率為40.25%，較第三季減輕0.30%。內政部表示，第四季指數為2020年第三季以來之最大季減幅，民眾購屋房貸負擔壓力改善，在六都中，除高雄市外，其餘五都呈現負擔減輕情形(表一)。
內政部並說明，第四季雖然受到升息影響，五大銀行平均購屋貸款利率由第三季的1.721%上升至1.847%，使負擔率略增0.48%。但因為全國中位數住宅價格，由860萬元下降至850萬元，負擔率減少0.48%。
另中位數家戶可支配所得，由87.80萬元增加為88.45萬元，也使得負擔率減少0.30%。整體而言，第四季在中位數住宅價格下跌與可支配所得增加下，讓整體購屋負擔率減輕。
內政部補充，第四季因經濟景氣放緩、升息及平均地權條例打炒房政策發酵等綜合影響，全國及五都(不含高雄市)的中位數住宅價格已領先反映下修，相較於最近九季負擔率平均每季上升0.37至1.22%，第四季民眾的購屋房貸負擔能力已有顯著改善，預期在目前市況下高房價問題將得到緩解，民眾也將會逐步感受。
曾敬德表示，2020年第四季全國房貸負擔率為36.81%，但2022年第四季已經飆高到40.25%，最高的是台北市的66%，新北市53.1%，連台中市都上升到46.5%，六都除了桃園市，普遍都已經超過38%，顯示以官方統計二十年期本利均等攤還方式，貸款成數為七成，則家庭購屋壓力相當高，實務上相對多數的家庭為了扛高房價，幾乎都動用到三十年期的房貸，才能降低每月負擔。
此外，由內政部四月份所發布這兩項統計，因為房市實況與調查都存「時間差」問題，雖無法適時反映到今年一至三月的第一季房市實際狀況，但因為政府過去打炒房，飆漲的房價一直未見鬆動，使得外界私下嘲諷政府是愈打房，房價愈往上漲，造成內政部官員的心理壓力「巨大」。
因此，對於去年第四季的「住宅價格指數」上漲已趨緩，且民眾「房價負擔能力指標」減輕的成果來看，終於可以讓官員稍微鬆一口氣。
而今年房市景氣，明顯受到《平均地權條例》修法的影響，從去年下半年所出現的預售屋「下車潮」，在修法確定，且內政部官員定調「不溯及既往」後，永慶房產集團調查，今年三月全台預售轉售量較去年十二月減6.6%，整體預售量減少一千五百件左右，顯見預售屋下車潮已出現緩和的跡象。
但是，房市大環境仍處於利空籠罩的陰影中，根據永慶房屋2023第二季網路會員調查，全台認為房價看跌的比例較上季減少六個百分點至40%，但認為房價維持不變的比較增至31%，此外，七都中，北北桃消費者普遍看跌房價，占比逾四成(表二)。
經濟前景不明 資金動態退潮
業務總經理葉凌棋指出，就經濟情勢來說，國內二月M1B年增率2.03%，是2009年二月以來最低水準，M2年增率6.80%，資金快速退潮，已連續六個月呈現「死亡交叉」，市場資金動能快速退潮。
再就經濟成長預測，2023年面臨地緣政治風險、通膨維持高檔等衝擊，消費者對通膨上升的憂慮維持高檔，有64%消費者認為未來半年通膨率會再上升，以致「鈔票越來越薄」，加上全球經濟成長動能較2022年大幅減緩，呈現低度成長的機會大。
另就國內出口情況，出口年增率連六月呈現負成長，減幅也創近十四年來最大，財政部預估，今年三月出口也不樂觀，連七黑機率高。
二月景氣對策信號燈號連四藍燈，景氣領先指標呈連續四個月上升，同時指標則持續下跌，後續仍須密切關注景氣變化。
再就二月消費者物價指數(CPI)年增率2.43%，是近一年以來單月次低，國內通膨壓力趨緩，但仍高於2%通膨警戒線，仍需持續觀注。
今年第一季成交量也退潮
依據永慶房屋在三月五日前進行的調查結果預估，2023年第一季交易量約6.1至6.4萬棟之間，較2022年同期減少24%至28%左右(圖二)。
葉凌棋表示，進一步觀察歷年第一季房市交易量表現，自1999年以來，共出現五次量縮幅度超過二成的紀錄，分別是2000年受到網路泡沫衝擊，較2019年同期減29.6%，2009年金融海嘯，年減24.0%，2012年因奢侈稅上路與選戰緊繃的總統大選影響，交易量較前一年同期減38.9%，以及2016年房地合一上路讓交易量年減32.7%，再來就是今年明顯量縮，年減幅可能創下史上第四大。
若觀察實際交易量表現，今年第一季預估6.1至6.4萬棟，僅次於2016年43,182棟以及2017年的59,715棟，恐創下史上第三低量，買氣明顯降溫。
葉凌棋指出，民眾普遍期待房價走跌，但觀察2023年第一季房價由跌轉趨盤整中，在看跌的狀況下，民眾購屋態度轉趨觀望，影響房市交易量能，預估2023年上半年房市交易量約13.2-14.0萬棟左右，較2022年同期相比年減18%至23%之間。
此外，房市政策將上路、投機退場，房市回歸供需基本面，房市交易量縮已確立，但通膨持續上升讓價格處於盤整階段，預期「量縮、價盤整」將是今年上半年房市主調。
▲交通便利，帶動居住人口的移動。
利空對通膨 民眾買房呈拉鋸
永慶房屋研展中心副理陳金萍也談到，美國FED於三月升息一碼，國內央行也跟進升息半碼，房貸利率正式突破2%大關，而景氣燈號續亮第四顆藍燈，加上兩岸關係不確定因素高，全球金融市場也面臨銀行爆雷風險，經濟前景仍不明朗，今年房市變數多，不能過度樂觀期待。
陳金萍補充，目前在經濟前景多空未明的狀況下，房價難有上漲的理由，但全球通膨仍未明顯緩和，房價要走跌恐怕也不容易，建議有意購屋的民眾，趁目前價格盤整，積極看屋、詢價，審慎評估財務負擔能力，量力而為。
東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，央行在今年三月再次宣布升息，目前房貸利率已經重回2%，以及政府打炒房、地緣政治風險等利空因素依然客觀存在，因此建物買賣移轉棟數仍呈現量縮趨勢。
由於目前市面上利空的聲量已經逐漸淹沒利多的聲量，在此局面下，交易量萎縮乃是大勢所趨，如果沒有特別的利多消息傳出，恐怕今年買賣移轉棟數會繼續走低，甚至不排除將面臨30萬棟保衛戰的壓力。
黃勝暉指出，雖然目前整體的房價尚未出現明顯回落，不過已有部分屋主為了盡快回流資金，提升資金周轉效率，出現主動降價讓利的情況。對於有自住需求的購屋民眾來說，現在正是進場看房的好時機。
他說，過去房市人聲鼎沸的時候，很多品相較好的物件一經釋出很快就會被眼尖的購屋民眾橫掃而空，但現在交易週期拉長，市面上可供挑選的物件種類及數量都更加豐富，而且還有機會跟屋主爭取到更有利的議價空間，因此建議打算買房自住的民眾不妨趁著這段時間多看、多比較，只要價格合適，且符合自身實際需求，就可以大膽出手。
台積電不玩了？高雄人超傻眼
而在今年第一季的買賣移轉棟數出現量縮的情況，由南二都的表現，高雄第一季買賣移轉總棟數為8,025棟，為近三年新低，而台南第一季買賣移轉總棟數為4,932棟，為近六年新低點，顯見利空籠罩的情況下，市場觀望氣氛濃厚。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，今年持續受升息、通膨、《平均地權條例》修法等政策影響買氣，讓整體表現仍偏保守，今年三月央行再拋第五度升息，青安貸款一段式利率升破2%大關，恐對購屋族再度增壓，預估下半年應走向「量縮價平」表現。
此外，從台積電要到高雄投資設廠，高雄房市漲翻天，尤其橋頭地區及周邊區域房市，但最近出現幾波台積電可能暫緩投資的消息，有些房仲及建商也開始擔憂，將為已漲高的高雄房市，平添利空想像。
數字科技(5287)旗下「591新建案」分析，今年開季受329檔期效應加持，總銷金額再創新高，但主因僅是受房價高漲、指標商辦撐場支撐，並非房市復甦所致。
尤其目前央行升息循環未見盡頭，加上房價修正幅度有限，不僅建商保守應對，買方也不願貿然挺進，隨著下半年還有打炒房新制上路、總統大選等干擾，預料這波僵局還會持續好一陣子。
